盘活南京“地王”

文摘 2024-06-26 19:35 北京

作者 | 傅林林

编辑 | 曹蓓

2018年火热的夏天，南京的“地王”项目世茂天誉公开售楼处。

住宅部分一共三栋楼，每栋45层，全是160-380平方米的大平层。虽然单套总价高达千万，但还是一房难求。据说，有人为了抢到一套房，开了5个购房资格。

这座被河西万达、河西金鹰、乐基广场等多座商业体环绕的项目，地理位置相当优越。谁也没想到，几年后，曾经是十强房企的世茂集团出现流动性危机，这个市场热捧的住宅项目最终推迟了9个月才交付，而在住宅之前入市的公寓项目还有商办业态仍然陷入长久的停滞。

近期，沉寂多年的世茂天誉传出了好消息，公寓部分复工了。

一位南京世茂员工向《凤凰WEEKLY地产》证实，目前公寓已经逐步复工，但是商办目前还是停滞状态。

图/傅林林摄

这并不是偶然，在南京，有不少停工的商办项目。

去年11月，南京城乡建设委员会发布了一条信息，已核实南京停工半年以上且有烂尾风险的商办项目共49个，这其中不乏停工超过10年以上的项目。

相比住宅来说，沉淀的商办资产，在楼市下行之际更成为了“烫手山芋”。

从去年开始，南京政府集中整治烂尾项目，在官方的统计下，7个项目复工并“销户”，7个项目取得了明显进展，13个项目取得了一定进展，其余项目正积极推进中。

沉寂的地王

当年世茂拿下的这幅地块价值不菲。

2016年5月13日，在经过88轮激烈竞价后，世茂集团以88亿元总价竞得河西中G11混合地块，总溢价47亿元，溢价率达到114.6%，成为当年的南京总价“地王”。

住宅的热销并不意外，但项目还规划了公寓、购物中心、酒店办公等多种业态，这才真正考验世茂后续开发能力。

从2021年开始，世茂天誉就出现了住宅艰难交付、公寓缓慢施工的情况，商场、写字楼，这些最有可能成为城市地标，与隔壁金鹰大厦比肩的业态，开始止步不前。

去年7月中旬，延期超9个月后，河西中世茂天誉项目最后一栋住宅迎来交付。与之相比，公寓业主则陷入更焦灼的等待，因为公寓业态是早于住宅入市的，据南京网上房地产信息显示，世茂天誉公寓部分备案792套房源，已成交214套，去化不到三成。

《凤凰WEEKLY地产》了解到，项目停滞是由于世茂与工程方中建七局出现了纠纷。

对此，中建七局的内部人士向《凤凰WEEKLY地产》表示：“目前只是局部零星复工，但具体情况，还要看世茂那边。”

世茂天誉项目施工现场图/傅林林摄

实际上，项目复工的迹象在4月份就已经出现了。

4月19日，对于项目公寓施工问题，南京建邺区南苑街道鹭鸣苑社区工作人员回复：3月9日，街道社区、建设局、开发商等单位在现场沟通，确保下周后陆续工人进场，3月15日在区里召开三方协调会，会上通报资金具体进度情况。

公寓的复工无疑是给项目带来了一丝希望，但这只是盘活项目的一小步，之后的商办业态的盘活仍旧遥遥无期。

4月24日，南京江东商贸区工作人员在问政平台表示，目前已成立工作小组负责该项目的风险防范，因商业和办公楼不在保交楼范围内，目前暂无进展，需进一步协调。

商办隐忧

在南京，商办业态面临压力的并不止世茂天誉一个项目。

南京工业大学天诚不动产研究所执行所长吴翔华告诉《凤凰WEEKLY地产》：“前几年政府为了抑制地价会捆绑一些商办用地，这些商办用地并不贵，但需要开发商有强大的运营能力，还有一些是根据规划要做办公区，但之后引入的产业不乐观，造成空置，目前的商办库存周期超过五年。”

随着城市不断扩容，大量的商办拔地而起，但当这些开发商由于母公司出险，这些项目面临着停工烂尾的风险。

像宝能位于南京燕子矶的宝能金融中心、华夏幸福位于南部新城的金陵中心、绿地位于江北新区的金茂国际金融中心等大量项目，因为各种原因都出现过停工消息。

南京房地产学会副会长孟祥远向《凤凰WEEKLY地产》分析：“整体上商办物业受经济环境影响比较大，这两年的供应量也偏大，而需求是在减少的，另外，规划也没有及时调整，还是按照早年的规划供应，导致产品是过剩的。”

而一位南京产业地产研究人士表示：“之前在一些板块，很多土地都要配建商业，但这些区域的人口能不能消化这些商业，这也导致了即便商业开起来了，但是周边人口无法满足商业的运营指标。”

更关键的是，这些商办项目都不在“保交楼”的范围内，开发商出险后，如果没有新的资金注入，很难“起死回生”。

一位南京酒店行业从业者告诉《凤凰WEEKLY地产》：“我们手上有12个酒店资产，一直在出售，但现在完全卖不掉。”

孟祥远表示：“在目前的环境下，住宅保交楼的优先性更高，这些商办物业账算不过来，就只能陷入停滞了。”

政府主导下的“破局”

世茂在南京的另外两座小型商业——位于鼓楼的世茂52+、雨花世茂52+去年对外出售。这两处转让的接盘方是同一家公司——南京麓漫，其背后的控股方为山东铁路发展基金有限公司。华夏幸福的金陵中心也在去年转让给了华润。

“一些商业找到接盘方，一般是一些国资背景的基金，但他们开出的价格很低，原来一两万一平，现在只有五六千，也就是按照建安成本价出售，对开发商来说，反正住宅已经卖了钱了，这部分覆盖成本就行。”吴翔华称。

在房企难有新作为的情况下，南京政府开始介入这些存量资产，官方开始制定完善“一案一策”处置计划。

对于闲置已久的地块，政府在启动程序，收回土地，寻找新的接盘方。

今年年初，南京雨花台区明确：持续加大力度盘活利用存量和闲置土地资源；江宁区也公示了48个闲置土地项目。

根据《闲置土地处置办法》的规定，属于政府、政府有关部门的行为造成动工开发延迟的，一般有这几种方式处置：延长动工开发期限；调整土地用途、规划条件；由政府安排临时使用；协议有偿收回国有建设用地使用权；置换土地等。

如果属于其他情况，未动工开发满1年的，按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费；未动工开发满两年的，无偿收回国有建设用地使用权。

另外，政府也在进行一些土地性质的变更，将一些商办性质的土地改为住宅，比如，今年3月8日成交的河西G01地块，原本是容积率为5.5的科研设计、商办混合用地，后来控规调整为容积率2.2的住宅用地上市拍卖，最终被招商拿下；玄武徐庄G02地块，原为容积率1.6的商办混合用地，通过控规调整为容积率1.1的居住用地，最终被中北与金基联合拿下。

“对于存量项目的解决方式还包括，把商办改造成保障性租赁住房，但成本很难收回，因为原来的性质是全不符合住宅要求，要全部重新改造，市场租赁的价格还要打九折。”吴翔华说。

在解决存量资产问题之前，南京也在计划减少增量商办用地的供应。

2024年5月，《南京市2024年度国有建设用地供应计划》出炉，其中，商服用地供应计划为48公顷，相比2023年的73公顷，下降了34%。

克而瑞数据显示，5月，南京商办市场供应面积4.89万平方米，环比下降48.95%；成交面积7.12万平方米，环比下降45.54%，供应量和成交量都大幅回落，市场需求下滑。

但目前来看，整体压力仍在。

一位商办从业者告诉《凤凰WEEKLY地产》：“现在的方法是有的，但是要投钱去干这个事儿，不是那么容易的。之前，就一直有人建议减少商办的供应，但各个区没有动力去做，还是想通过商办带来产业，政府也有持续的收入。这当然是很好的，但现在出了问题，要砸很多钱进去，而且成本很高，像酒店，商场现在还是比较难办。”

孟祥远则表示：“目前状况下，如果说没有那么大的资金支持，那提供一些政策的支持也可以，比如公寓落户或者改一些规划来做相应的调整，核心的问题还是在于后续要把这些资产盘活，不管是通过企业重整有人接盘，还是通过政策和规划调整，最终要把这个生意做起来。”

▼

http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=Mzg2NzYxNjE5NQ==&mid=2247494403&idx=1&sn=ac110533d7f5a3936601e62c88567259

凤凰WEEKLY地产

这里是凤凰WEEKLY地产频道的官方公众号，深度与趣味兼具的地产媒体。

最新文章

蒙娜丽莎的“工抵房”困境

元启，漂亮得不像实力派

财富缩水210亿，欧派姚良松失去家居“首富”宝座

打不死的孙宏斌，把希望放在长三角

维修第一股IPO再闯关

“地王”绿城搅起了漩涡

蛰伏九年的深圳“地王”项目，悄悄开盘

开发商先给自己泼了盆冷水

象屿地产的上海大滑坡

老牌港企在内地的ESG实践：房地产“减排”难在哪？

开发商跑步加入氛围组

香港老牌豪宅制造机，给上海楼市扔了一把火

央企老将败走中交地产

退地一身轻的越秀地产，无法跟隔壁业主共情

专访CBRE华北区董事总经理：第二张财报的「明账」和「暗账」

全线下滑，欧派家居换档失速

中建八子，各怀心事

越秀地产完成今年目标，悬

拿地最猛的民企开始走“接班”程序了？

“黑马”建发也要急刹车了

万科翻山越岭

老牌豪宅制造商下半年能否靠上海两项目翻盘？

财报观察 | 绿城稳健发展的三个路径

嘉里建设二代接班人，挖来了万象城的“灵魂人物”

代建的利润也走下坡路了？

溢价率15%北京拿地，开盘两个月网签3套

贝壳重振投资者信心

招商蛇口丢掉“上海王”

小米退的地，成就新地王

家居龙头，打响利润保卫战

中海豪宅的最后一块拼图

新一轮房地产反腐轮到城投了

中国式ESG，一场自上而下的绿色追赶

头部房企在ESG道路上奔跑

李嘉诚在北京的“最后一舞”

美的“太子”的亏本生意？

豪宅教父，困在旧改“试验”里

沪上新贵组建“临时联盟”

上海二手房先热起来了

万科发布骨干管理人员集体增持计划，全力行动坚定信心

珠海国企失落上海滩

中海启动富豪“收割机”

一线城市全都拿出了诚意

盘活南京“地王”

直击招商银行股东会：“信贷业务可能成为不赚钱的业务”

消失十年，回内地半年，佳兆业的老板在忙什么？

中建壹品探到了北京房价的底？

从坐迈巴赫到开网约车，一个开发商的阶层滑落

滨江的“深圳大冒险”

“地王”保利大撤退

分类

时事

民生

政务

教育

文化

科技

财富

体娱

健康

情感

旅行

百科

职场

楼市

企业

乐活

学术

汽车

时尚

创业

美食

幽默

美体

文摘

原创标签

时事社会财经军事教育体育科技汽车科学房产搞笑综艺明星音乐动漫游戏时尚健康旅游美食生活摄影宠物职场育儿情感小说曲艺文化历史三农文学娱乐电影视频图片新闻宗教电视剧纪录片广告创意壁纸头像心灵鸡汤星座命理教育培训艺术文化金融财经健康医疗美妆时尚餐饮美食母婴育儿社会新闻工业农业时事政治星座占卜幽默笑话独立短篇连载作品文化历史科技互联网

发布位置

广东北京山东江苏河南浙江山西福建河北上海四川陕西湖南安徽湖北内蒙古江西云南广西甘肃辽宁黑龙江贵州新疆重庆吉林天津海南青海宁夏西藏香港澳门台湾美国加拿大澳大利亚日本新加坡英国西班牙新西兰韩国泰国法国德国意大利缅甸菲律宾马来西亚越南荷兰柬埔寨俄罗斯巴西智利卢森堡芬兰瑞典比利时瑞士土耳其斐济挪威朝鲜尼日利亚阿根廷匈牙利爱尔兰印度老挝葡萄牙乌克兰印度尼西亚哈萨克斯坦塔吉克斯坦希腊南非蒙古奥地利肯尼亚加纳丹麦津巴布韦埃及坦桑尼亚捷克阿联酋安哥拉