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沪上新贵组建“临时联盟”

文摘 2024-07-11 16:56 湖南

作者 | 傅林林

编辑 | 曹蓓

自从6月初上海公布了四幅地块并取消土地限价规则后，所有人都在等待着1个月后的土拍。

从结果来看，预期中震惊四座的地王并没有出现。四块地中杨浦区的两幅地块溢价成交，最高溢价率21.18%。

“取消限价只是让土地回归市场价格，开发商还是比较保守的，不会乱来。”一位上海市场人士告诉《凤凰WEEKLY地产》。

但优质的地块还是迎来了诸多房企的竞争，同时报名参与杨浦两幅热门地块的企业，有在上海处于头部的保利和中海，有象屿这样一直平稳的中游企业，也有对上海市场有着迫切意图的越秀和北京城建。

最终平凉社区88街坊02H1-01地块被保利拿下，有着共同目标的越秀和北京城建联合体则如愿收入长白社区地块。

这已经是来自北京的城建连续两次在上海拿地。在此前5月28日的土拍中，北京城建顺利实现入沪目标，摇中杨浦区长海社区016-02地块(长海街道337街坊)。

这家北方国资正在用行动证明这个“闯入者”要留下来竞争的决心，不管以什么样的方式。

算上这块地，这几年一直深入上海的越秀上半年已经入账三块地，而在此之前的3年，越秀一共加起来才拿了6块，其在上海重仓的意图明显。

“今年我们要重仓上海。”一位越秀内部人士告诉《凤凰WEEKLY地产》。

最终，今年还在上海长海地块是竞争对手的两家房企，因为共同的目标，走到一起来。

取消限价之后

广州和深圳已经在去年11月相继取消土地限价，6月7日，上海也加入“价高者得”的行列。

吸引了保利发展、招商蛇口、中海、建发、越秀与北京城建联合体等9组竞拍者竞逐的平凉社区02H1-01地块，经过60轮出价，地块的溢价率达到了21.18%，最终被保利发展以22.03亿元的价格收入囊中。8.86万元/平方米创下近三年杨浦区招拍挂楼面价的新高。

而杨浦区长白地块虽然仅吸引了4组竞拍者参拍，但竞争也相当激烈，经过79轮竞逐，地块被越秀与北京城建联合体以22.3亿元拿下，溢价率达到17.12%，成交楼面价为7.03万元/平方米。

上海中原地产研究院分析师卢文曦表示：“取消土拍限价后，中心区地块必定受市场较高关注。在取消最高限价的城市中，部分土地拍卖的溢价率可以超过30%，甚至有地块达到50%。目前来看，上海房企还是比较理性，拍卖叫价过程比较缓慢，大家都有思考，不会盲目挑战更高溢价率。”

对于房企来说，取消土地限价后，以什么样的溢价率拿地，最终还是要与销售绑定起来看，“企业还是会算之后的账，14万元/平方米可以卖，但是一个月只卖个10套和12万元/平方米就可以清盘，企业会有考量的，所以还是要看企业是要利润还是要流速。”一位房企人士表示。

北方来客拯救利润

相比于大部分的上海土拍熟面孔，新入局的北京城建对这块热土仍旧“虎视眈眈”。

此次北京城建联合广州国资越秀报名了杨浦区的两幅地块，并成功拿下其中一块。

就在一个多月前，北京城建还摇中杨浦区长海社区016-02地块(长海街道337街坊)。成交价5.3亿元，成交楼面价6.23万元/平方米，溢价率10%。房地联动价10.7万元/平方米，装修标准（集采价）4000元/平方米。

而上次土拍，北京城建一次就报名了四幅出让地块中的三幅。

有意思的是，3月份，越秀也在长海社区地块拿地，二者在该区域还是竞争对手。

作为新的“北京房企一哥”，在2024年上半年，北京城建保住了其在北京的地位，实现了98亿元的销售额，仅次于中海位居第二，甩开了曾经的“京企一哥”首开40亿元。另外，北京城建在拿地上也进入前十。

但看似一片大好的业绩下，北京城建却出现由盈转亏。根据北京城建的公告，其预计2024年上半年归属于母公司所有者的净利润将出现亏损，亏损范围在1.31亿至1.95亿人民币之间。与上年同期净利润为4.84亿人民币相比，净利润由盈转亏。

尽管北京城建对此解释为投资收益出现较大负值，但这显然不是全部。

2023年北京城建营收增长的城市，背后是伴随而来的成本大涨。年报显示，北京城建布局的7个城市，除了北京，其他6个的房地产业务都出现了毛利率下滑。

在这种情况下，北京城建在上海频繁参与优质地块的竞拍，或许也是其意图扭转利润下滑局面的一种尝试。

另一个考验来自市场。目前北京城建在上海还没有项目入市，它的操盘能力和品牌影响力在这个群雄逐鹿的市场还没有得到验证，而这一次，它选择了和入沪多年的越秀进行合作，或许想借此打开上海市场。

越秀：重仓上海

除了杨浦长白社区地块，过去三年时间，越秀地产在上海的布局节奏并不快，一共仅有6个项目，其中还有跟其他房企合作的项目。

一个有意思的插曲是，去年4月18日，浦东新区16号线周浦地块即将竞拍时，越秀地产在最后的资料审核关头，被取消了参拍资格，原本与其联合的华发地产也被迫出局。取消原因则是，“营业执照经营范围不符合地块要求”。

越秀地产的竞拍代表很不服，当日就提出抗议，要求竞拍延期举行，但未能获准，直到3天后才得以重返土拍市场。然而，拿地好时机已被错过了。

但今年上半年，越秀开始在上海的土地市场发力，先后拿下了长海社区和静安区中兴社区项目，拿地权益金额达到了23.51亿元，排名第十，再加上刚刚获取的长白社区地块，越秀今年在上海已经拿下了三幅地块。

“现在房地产能够坚挺的城市不多，上海是其中领先的，上半年大湾区最核心的广佛深莞四个城市土地供应萎缩严重，所以，我们得寻求一个稳定的城市。”上述越秀内部人士表示。

作为越秀大本营的广州，上半年土拍仅揽金64.78亿，同比下降85%。东莞土拍则更为惨淡，据合富大数据显示，2024上半年东莞没有一幅住宅用地成交。和其他规模房企一样，上海成为越秀选择的避风港。

但越秀在上海也要面临压力，上半年拿的两幅地块还未入市，导致越秀在上海的销售排名已经在50名之外。

2024年前六个月，越秀实现合同销售（连同合营及联营公司项目的合同销售）金额约为人民币554亿元，上海的贡献微乎其微。

要知道，2023年越秀地产销售额为1420.3亿元，其中华东区域贡献占比达到了26%，为369亿元，这其中的45%由上海市场贡献，销售额为169亿元。

这意味着，下半年越秀必须要抓住机会实现销售回升，这在越发内卷的上海市场是一个非常艰难的任务。

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