作者 | 杨依依
编辑 | 曹蓓
大概在一个月前，广州市黄埔区萝峰村，全中国迄今为止数量最多、体量最大的旧村改造回迁房选房在这里进行，共39栋、7225套房屋供村民“摇珠”，活动现场鞭炮齐鸣、醒狮舞动。主导这个创纪录工程的是有“地产界劳斯莱斯”雅称的星河湾集团。2019年，这个240万平的旧改动工时，星河湾对外称“要做城市更新高质量样板”。与回迁房一同建设的商品房部分叫做星河湾萝峰，这个按照星河湾标准建造的豪宅楼盘在开盘近两年来遭遇了去化难题。2022年12月，星河湾萝峰商品房首次开盘，均价4.5-4.9万/平方米，开盘当日仅销售19套，之后一直去化缓慢。今年年初，星河湾萝峰推出一栋降档装修的特价房源，均价3.6万/平方米起，总价降了至少70万，销售速度得以加快。广东中原地产项目部总经理黄韬分析，星河湾萝峰的问题出在“开发商在市场高峰期拿地，预期过高”。不仅是全国之最，萝峰村旧改对于星河湾本身也是里程碑式的，它是星河湾首次操刀三旧改造的项目。星河湾成立于本世纪初，过去多年的规模一直徘徊在一两百亿之间，2018年，其创始人黄文仔在内部年会中提出“以质的提升确保量的增长”，于是将启动成本较低的旧改确定为扩张抓手。萝峰村之后，星河湾陆续在广州又拿下5个旧村改造项目。但星河湾赶上的是旧改的“晚集”，长周期的旧村改造遇上了楼市下行，豪宅光环也无济于事，不仅是萝峰项目，星河湾在西安、青岛均推出了降价房源。2023年星河湾的房地产销售收入已不足百亿元，归母净利润仅1.88亿元。星河湾萝峰夹在两座不高的山之间，中间一条“香雪大道”一分为二。回迁房多数在香雪大道的北侧，小部分和商品房一起在南侧。![]()
星河湾萝峰沙盘 杨依依/摄
目前正在售的是一期，共9栋高层。2022年12月第一次开盘时，首推1栋和3栋约130-147平方米的三居室房源，均价4.5万-4.9万元/平方米，总价在590万-800万元/套之间。首开去化惨淡之后不久，星河湾萝峰推出工抵房，单价降到4.1万元/平方米。一年之后，也就是2023年12月，彼时广州阳光家缘数据显示，星河湾萝峰仅网签126套，首开的房源还有452套未售，去化不到三成。星河湾萝峰选择再次降价，推出特价房单价3.74万-3.85万元/平方米。降价之后，第一次购买147平的业主相当于浮亏超过了100万。《凤凰WEEKLY地产》曾在7月初走访楼盘现场，发现这批特价房全部集中于A4栋，而最新的价格再次下跌至最低3.6万元/平方米，以130平户型计算，也就是总价468万。数十天后，当《凤凰WEEKLY地产》以意向购房者的身份再次询价时，置业顾问表示可再叠加折扣将总价降至400万以内。不过，星河湾试图通过装修降级让降价“软着陆”。《凤凰WEEKLY地产》从售楼处了解到，价格最便宜的A4楼的装修交付标准被称之为“奶油风”，其余单价4万以上的是“新中式风”。新中式风沿袭了星河湾一贯以来的豪宅标准，标志性的大理石通铺地板，全屋实木衣柜，除了可移动的桌椅床品，地板墙纸、衣柜橱柜、马桶电器软硬装一应俱全。配合的也是星河湾最擅长的中式山水园林景观。![]()
“奶油风”的视野是在售中最差的一栋，从阳台望出去，所有的山景都被村民回迁房遮挡，即使是高楼层也无法避免。“奶油风”被介绍成更受年轻人欢迎的产品，颜色更为明亮。事实上，其从材料上就降档许多，实木用料被大幅减少，卧室地板取消了大理石，改为便宜了许多的木地板，搭配的家用电器、卫浴产品的牌子也都降档。以130平为例，如今在售的“奶油风”比“新中式风”总价少了78万元，如果以“可控制在400万以内”的口径来计算，总价将相差100多万。星河湾萝峰变相降价的效果明显，现场销售介绍，到目前为止，A4栋仅剩下包括顶楼的三四层房源未售罄。星河湾萝峰是少有的回迁房面积和数量都大于商品房的旧改。整个项目总建筑面积236.53万平方米，回迁房的建筑面积为143.2万平方米，超过了一半。商品住宅地块分五期开发，总户数超5000套，回迁房约9300套，回迁房数量接近商品房的两倍。还有一点与其他旧村改造回迁不同的是，这个项目交楼时，商品房相比回迁房的优势并不十分明显。从装修来看，公开的宣传图片显示的回迁房装修和“奶油风”类似，也是客厅为大理石，卧室为木地板，233平的回迁房南北双阳台，甚至还有中西厨房。从视野来看，大部分回迁房与商品房分隔马路两边，但其实一小部分已经挡住了A4栋及隔壁几栋楼的视野，影响不小。从实用率来看，为了减少回迁压力，回迁房的实用率达到了85.78%，商品房为了规划豪宅必要的大空间的电梯间和大堂，实用率低到了79%。
“回迁房占那么大比例的村旧改不多，这样意味着项目拆迁之前的容积率已经很高，而这类项目一般很少开发商会去拆，因为大概率是亏本，或者勉强覆盖成本。”深圳某国企开发商的旧改部门员工对《凤凰WEEKLY地产》说，“星河湾当时拿项目的时候可能对未来房价预计更为乐观。 2019年星河湾确定操刀这个巨无霸旧改时，这个项目所处的科学城片区是当年最强“黑马”，从1字头一跃跳到4字头，板块内甚至有一手项目单价刺破5字头。据克而瑞数据，今年4月，科学城板块成交均价3.7万/平方米，跌幅8%；今年一季度，科学城仅成交439套商品住宅，刷新了近四年来单季度商品住宅成交套数新低，也是唯二成交套数不足千套的季度。萝峰不是唯一一个板块内的降价楼盘。广州“5·28”新政后，二手房不限售，许多取证未满2年的新房开始扎堆入市，二手业主纷纷降价出手。“开发商在市场高峰拿地，预期也高。星河湾萝峰定位的客群是中心改善加周边人群，之前的定位没问题，问题是市场变了。”广东中原地产项目部总经理黄韬说，“不过这个项目是旧改，现在只是阶段性的问题，未来还要销售很久。”![]()
被寄予厚望的旧改
星河湾集团的董事长黄文仔1953年出生，是第一代地产商的代表人物之一，比王石小两岁，比许家印大5岁。
1982年，黄文仔下海，从钢材贸易开始，那时候潘石屹在石油管道学院还没毕业，王石还在体制内上班。因为独特的星河湾豪宅模式，黄文仔还有“豪宅教父”的雅称。拥有如此高的起点，黄文仔在之后的几十年间竟然慢慢落后了。当同时期的地产商将自己的企业做到千亿级别时，星河湾一直徘徊在数百亿规模，仅在14个城市推出了18个“星河湾”楼盘。黄文仔不是没有渴望过更大的成功，早在2008年的时候，星河湾集团就聘用过瑞银和摩根士丹利作为上市保荐人，最远走到了上市聆讯的阶段，当时募资金额达10亿美元。那一年，刚好恒大也是第一次冲击IPO，同时期筹谋上市的还有卓越地产、龙湖地产、方圆地产等60多家内地房企。不幸的是，金融海啸席卷而来，恒大、星河湾、卓越地产等败北港交所。数年后，恒大再战成功时，星河湾于2010年再一次计划落空，从此，再也无缘港交所。2017年，星河湾在北京、上海、青岛、太原等核心城市多点开花，全年营业收入同比增长18%，房地产合同销售金额同比增长40%，总资产规模同比增长32%，净利润增长率超过30%，还首次入围了由中国房地产业协会评测的“2017中国房地产开发企业100强”，排名第78。2018年初，在2017年度的星河湾集团年会上，黄文仔提出“以质的提升，确保量的增长”。紧接着，星河湾开始押宝旧改。2019年拿下萝峰村时，彼时的星河湾集团副董事长、执行总裁吴惠珍在接受媒体采访时曾说萝峰项目“是我目前的重要工作之一”。之后的短短两年间，星河湾脚步不停地接连拿下番禺区南村镇塘步东村和南村村、番禺区沙头街小罗村、番禺区南浦西一村等6个旧村改造项目，合计面积450万平方米，总投资额约653.3亿元。但黄文仔开始得太晚了。2020年，一线城市楼市开始下行，之后下跌范围从远郊一路蔓延至市中心。2020年至2022年，星河湾签约销售额并没有起色，分别为115.38亿、115.76亿、125.03亿。2023年，星河湾的房地产销售额跌穿至百亿之下，为90.67亿元，营业收入98.29亿元，归属于母公司股东的净利润为1.88亿元。豪宅的毛利率优势也在慢慢消失，2023年星河湾的毛利率为32.31%，相比前一年降低了12个百分点。一向保守的星河湾在2015年开始发债，2015年11月，星河湾发行了一笔高息债，发行金额30亿，成为当时民营房企单次发行融资规模最大的公司债之一，票面利率为7.99%。到了2017年利率一路涨高，当年星河湾发行了一笔高息债“21海怡01”，这笔债券发行金额11亿元，票面利率8.50%，期限5年。到了今年5月，面对去化缓慢的困境，星河湾选择提前兑付了“21海怡01”，这也是星河湾存续的最后一笔公开债。“星河湾最早2015年开始发债，后面一直是借新还旧，一直滚一直滚。”一名参与过星河湾集团发债工作的业内人士告诉《凤凰WEEKLY地产》说，“资本市场对星河湾的评价比较弱，评级给不上去，体量少，收入规模也比较小，资本市场是看体量给评级的。星河湾那边没有想说再发债了，他们一直都有广州银行一些银团的支持，因为广州市政府对旧改很支持，状况还行。”今年4月，一直站在幕前的黄文仔大女儿黄健慧辞职了。黄健慧辞去了广东星河湾房地产（集团）有限公司的法定代表人和总经理职位，保留星河湾集团总裁职。接任法定代表人和总经理的是黄文仔的第二任妻子吴惠珍。“黄老板的儿子还比较小，大女儿是准备接班的。现在黄老板还是会参与星河湾的重大决策，对规模不做什么追求了，70多岁，身体很好，天天打网球。”上述业内人士称。![]()
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