北京，女房东急用钱，就把家里正在出租的一套房子卖了，成交价格是815万。谁知，房子刚出手，这个小区就被划入中学学区，房价因此大涨近百万。
结果，却被租客给告了。
租客：侵犯我优先购买权，赔我184万元。
01 案件回顾
北京女子程丽丽，把家里一套房子租给了李贺一家三口，月租金8500，租期三年，按年付。（人物均为化名）
房子还没到期，程丽丽因为生意失败，急需要资金，打算卖掉房子应急。
她考虑到和李贺的租房合同还有半年多，就把房子挂到了网上售卖，同时给租客打了招呼。
李贺知道程丽丽要卖房，并没有提出来任何异议，而是很爽快地答应会配合看房。
这套房在网上挂卖四个月后，终于找到了合适的买主，两人以815万成交。
让程丽丽郁闷的是，她刚把房子卖掉，这个片区就被划到了某中学学区，房子也因此暴涨近百万。
眼看房子亏了一百万，程丽丽正心塞呢。然而，更让她心塞的事还在后面。
她通知租客李贺一家搬家时，李贺却拒绝搬走。他称作为租客，他享有优先购买权，要求程丽丽和买主解约，按照原来的价格，也就是815万把房子卖给他。
程丽丽一听，立马火了，她对李贺说：“我这带人看了四个月房了，你要买怎么不早说？”
双方僵持了三个多月，也没有达成一致意见。
李贺直接一纸诉状，把程丽丽告了，理由是程丽丽侵犯了他的优先购买权，需要赔偿他184万。
那么，法院会支持李贺吗？
02 法律分析
《民法典》第726条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的,视为承租人放弃优先购买权。
李贺说，三个月内，这套房子涨价近百万，自己购买的房子也比之前上涨了50多万。再加上自己买房支付了17万的中介费，加上搬家等各项费用，房东应该赔付他184万。
房东辩称，这套房子在网上挂卖了4个月，这期间，多次有人来看房，李贺都在场，他从来没有说过他要买房。
房东还表示，李贺以700多万的价格买了一套房的事情，还是中介告诉她的。
本案中，程丽丽虽然通知李贺自己要卖房，让他配合看房，但她并没有履行通知义务，李贺也没有明确表示放弃优先购买权。而无论李贺是否具有购房条件，均不影响程丽丽应依法合理履行通知义务。
也就是说，程丽丽没有履行通知义务，就直接卖掉了房子，确实是侵犯了李贺的优先购买权。
《民法典》规定，承租人因未行使优先购买权而遭受的直接经济损失需由出租人赔偿。
比如，承租人因未购买到房屋而产生的额外的搬家费用、中介费等合理费用，如果是由于出租人侵犯优先购买权造成的，也应由出租人承担。
最终，一审法院判决，出租人程丽丽赔付承租人李贺因优先购买权被侵害，所遭受的实际损失共计183600元，驳回李贺的其他诉求。
二人对一审判均不服，提起上诉。
二审法院认为，一审中搬家费用等计算不合理，调整为15万元，其他维持原判。
03 结语
有网友认为：房东真是冤大头，房子一转手立马血亏100万，结果还要倒赔租客15万。
还有网友认为：我卖自己的房子，还要租客同意，租客想钱想疯了吧？
我们也学了一招啊，那就是要正式通知，争取租客白纸黑字签字画押，确认放弃优先购买权，才能卖房。
关于这件事，你怎么看？
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