最近的长隆万博，又在商务区高质量发展大会上秀了一把实力。
产业成长、商业版图，都在持续发力。
当然，这不是长隆万博的第一次亮肌肉。
这几年，我们也看到，这一个新兴CBD，已经兑现出它该有的样子。
板块价值愈加坚挺，楼市自然也是焦点。
最近，我们去了几次长隆万博。
一个是看看当下片区的新房市场，尤其是近期就要入市的万博城项目。
另一个则是想看看现在的片区二手市场，到底处于一个怎样的阶段。
前者后面再聊，但我们已经拿到了项目的首开户型图，近期也会实地再去一次。
对于万博城项目感兴趣的准买家，可以私聊我们，或者先关注起来。
而后者，则是这次我们想重点聊聊的。
01.
当下的长隆万博市场，处于一个怎样的阶段。
先说一个维度的参考。
踩盘当天，正好是广州楼市新政的次日，我们在周边的二手门店，正好和一些中介朋友们，聊了下。
相比往日，大家对于新政出来后对于广州市场的刺激，几乎是一致性的期待。
但对于他们所属片区的二手市场，大家的看法，反倒有些差异化。
有觉得可以趁着这一波出货窗口期，房东好好出货，想买的，也能借机淘淘笋盘。
也有觉得在当下片区新房的刺激下，二手市场即便有着大政策环境的刺激，也难度不小。
而在这两种差异争议之中，反倒有一个几乎相近的共识：
当下的长隆万博二手，价格会是关键因素。
怎样的关键因素？
摄于5月29日
我们看了一圈中介门店的挂牌房源，回来后又查阅了贝壳上面的二手成交信息。
一个残酷的事实是：当下的长隆万博二手，确实价格回落。
以板块的网红盘万科欧泊为例，高位期间，卖到了5万加，而现在的挂牌价，3字头/4字头。
至于成交，5月初的一套94.96平的三房单位，成交价格是37258元/平。
再往前的两套单位，分别是35775元/平和36979元/平。
这个回落幅度，并不算低。
也就不难理解，为何之前还传出有万博欧泊业主发起了房价保卫战。
至于板块其他楼龄更久，或者更偏离万博核心区的二手小区，价格也基本在3字头，甚至部分卖到了2字头。
这就是现实。
02.
这个价格，是否虚低？
实话说，从我们这几年对于万博板块的实地踩盘来看，再加上当下的新房市场，长隆万博的二手价格，有所回落，确实正常。
其一，板块的变量，对于二手小区来说，并不算大。
确实，长隆万博这几年的发展，经历了一个快速发展期，当下的万博，也是广州为数不多基本面更为扎实、兑现度更高的板块。
未来的板块价值，会持续看好。
但对于二手来说，这种板块的变量对于它们来说，并不算大，绝大多数二手小区，已经经历过了板块成长的红利期。
当下的板块变量，对于它们来说，更贴切的说法是，居住价值的加持。
或者说，小区正向价值的微量。
其二，冲击二手小区的，是板块的新房市场。
甚至是泛万博板块的新房市场。
当下板块的新房选择不少，除了没有太多消息的锦绣香江新地块和即将入市的万博城项目，目前板块在售的，还有长隆万博悦府、耀胜新世界、珠江铂世湾、广地花园等项目。
这些项目，绝大多数，位置更好、明牌更多、产品更突出，对于买家来说，产品的可选性会更高。
至于泛万博板块的大石、大学城，同样有着不少新房项目。
某种程度上，他们的价格，比起万博的新房项目，与万博二手们，更有着直面交锋的可能性。
甚至换个维度，板块入市不久的次新房，对于楼龄更久的二手小区来说，同样是一种压迫。
比如万博和樾府，便是其一。
项目前阵子刚刚交付了二期产品，我们也实地去看了下，确实在产品品质上，会更有竞争力。
所以，长隆万博的二手们，有压力，再正常不过。
以价换量，也是出货的逻辑。
03.
但这是否意味着长隆万博原有的二手，就没有生存空间？
或者说，并不适合入手？
并非如此。
虽然有着产品上的差距，但当下或者未来长隆万博二手小区，价格的落差，是一个变数。
当下的新房市场，主流价格相比二手，跨度挺大。
对于部分看好万博价值、青睐万博居住氛围的买家来说，这个价格空间，就决定了部分群体，他们的选择空间，还是二手市场。
如果能够在价格回落的低位阶段，选择位置不错、有一定资源稀缺性，户型还行的产品，依然不失为一种不错的选择。
核心在于，是否对于未来二手市场二次流通的压力做好认知，对于产品的价格走向是否有心理准备。
至于什么时候适合买？
如果当下有明确强烈的入手需求，趁着这一波不错的窗口期，抓住业主想出货的心理，找个好的中介，和房东谈谈价，也是可以的。
如果需求不算明确，那也可以不急。
毕竟里仁洞项目的入市，对于板块的新房和二手来说，都会有一定的冲击。
再加上板块未来长期不缺新房供应，二手走向说实话，并不算明朗，再看看，也可以。
至于不少人更为关注的万博城项目，我们会在实地探访示范区后，再来聊聊。
还是那句话，感兴趣的，可以先聊聊，或者先关注起来。
