最近，海珠西的关注度又起来了。
究其原因，在于板块的几个项目，都有着不同的动作：
入市、开盘、加推、降价出货……
而且项目之间的内卷和竞争，也更趋近白热化。
对各大项目来说，是挑战，但对购房者来说，是好事。
当然，对于买家来说，项目定位不同、置业需求不同，意味着适合自己的项目，自然也有所不同。
这是买海珠西板块的核心逻辑。
01
海珠西板块，了解的买家，并不会陌生。
作为海珠的成熟板块，地理位置相当优秀。
这里有着承载着浓浓烟火气的「老底子」，基本面比较扎实，商业民生交通配套十分完善。
医疗、公共交通、学校、基本齐全，有些还不错。
比如教育，有同福中路第一小学、海珠区实验小学穗花校区、宝玉直小学、昌岗中路小学……
医疗有广州医科大学附属第二医院、南方医科大学珠江医院、广州市红十字会医院等。
另一个实地认知是城市界面的差异化。
整个海珠西板块，除了新盘和次新房，还有散落在它周边的老旧小区和老工厂。
用航拍的视角来看，这样的认知会更强烈。
当然，这也意味着有着变量空间。
比如海珠联星村（南箕社、东方红社）的城市更新，最近就刚刚公示了详细规划。
如果能够腾出了成片开发的空间，落实大量规划，导入优质资源，再加上地铁十一号线的开通、周边商业配套的补充，那海珠西原先的城市「断层」，有机会逐渐消弭。
再加上原有的烟火气和主城厚度，海珠西依然会吸引不少买家关注。
02
板块基本面如此，楼市也有着自己的特征。
一方面，海珠西拥有不少老破小，普遍房龄都在20年以上，外立面旧，户型设计过时等，居住舒适度大打折扣。
另一方面，品质相对好的小区，例如光大花园之类的，成交价往年并不低，这两年基于楼市的特殊性，略有波动。
相比之下，新盘这两年的存在感其实会更强。
比如刚刚开放了实景园林的江湾和樾，自去年7月首开爆红以来，一直都卖得不错，去年11月甚至曾登顶海珠销冠。
项目的明牌比较清晰：
地段、配套、园林、江景、户型。
江湾·和樾，打造了一个约1.26万方岭南园林，在打造中特意融入岭南元素，看了下项目的实景园林，舒适度确实很高。
至于江景，也是项目在整个海珠西新盘当中更为突出的一个点。
项目距离江岸大概在300米左右的距离，而且前面由于是滨江公园和文化设施用地，所以即便是未来，这个江景的优势，还是会在。
而且对面是广船和广钢，未来更为成熟之后，隔江相望的江景界面，还是不错的。
所以这个项目，接下来依然是海珠西板块刚需改善的首选。
03
至于板块的偏刚需市场，那么准备亮相的东方红地块，也就是保利燕语堂悦，可能就是接下来海珠西最具杀伤力的一个项目了。
在项目官宣学校移交后将由教育局委托海珠区宝玉直实验小学领办之后，说实话，项目的优势其实很明显：
地段、地铁、配套、教育，以及保利这几年做的不错的产品。
尤其这次还是板块相对不常见的新中式产品。
当然，缺点也有，比如门口的工业大道相对较为堵车，也有一定的交通噪音影响。
其次，周边的城市界面，确实如我们所说，就是海珠西的风格，比较割裂。
但这两点，不算致命伤，对于感兴趣的买家来说，其实都能接受。
再加上面积段也比较务实，90-94㎡、92㎡、107-112㎡、125㎡，符合板块的置业需求，只要价格不过高，这个项目的表现，还是值得关注下的。
当然，按照保利这两年在广州新盘项目的操盘风格，价格大概率是不会过高。
甚至，不排除会有惊喜价格。
所以，卖得不错，也是大概率的事。
不过，保利新盘的杀入，其实就意味着其他刚需一手项目和二手项目，会有很大的压力。
比如一手的中旅天宸府，刚刚推出一些特惠单位，目前总价也就435万起（最低面积84㎡）以及二手的光大花园，都是如此。
更不要说此前喊出
但还是那句话，对于海珠西的潜在买家来说，是件好事。
选择面多了，价格的余地更大，买起来，就会更从容。
