天河智慧城,还能打吗?

楼市   2024-05-12 08:51   广东  

天河智慧城,又陆续有新盘入市了。

刚刚亮相的,是位于核心区板块的广州城投天禧。而后续也会入市的,则是另一侧的能建天河麓誉府
再加上去年就已经入市的中建天河精诚壹号,好像一下子就热闹起来了。
别忘了,万科云城旁,后续也会有宅地挂出。
趁着新盘出来,盘叔团队最近跑了几趟天河智慧城,这一圈下来,对板块的价值判断是:
正在兑现价值,但压力也很大。
这句话,同样适合刚刚亮相的天河智慧城新盘。
01.
天河智慧城的区位不错。
位于天河东北部,毗邻黄埔科学城板块,是近几年天河乃至广州发展的核心区域之一。
所以关于这一个片区的规划推进,其实存在感不算低。
实地调研来看,天河智慧城有两点做的不错:
其一,产业厚度。
天河智慧城的产业布局以及产品含金量,其实挺高。
大大小小的科创企业,遍布于此,甚至有不少大厂。
比如网易和小鹏。

从官方给出的数据,也确实如此:
目前拥有科技企业2500多家,高新技术企业1000多家,构建起八大优势产业集群。
网易、酷狗、贪玩游戏、咏声动漫、中移互联网、超讯通信、小鹏汽车、致远电子、南方测绘、南方数码……
园区内有国家级、省级各类工程研究中心、技术中心和研发机构133个(其中国家级5个、省级128个),市级以上各类孵化器、众创空间60个(其中国家级18个、省级8个)。
拥有粤港澳大湾区(广东)创新创业孵化基地等一批重大创新平台。
而高峰期天河智慧城地铁站出来后的人气,则让我们看到这一个板块真正内核的生命力:人。

这也就是为什么,这个板块的公寓产品,一直有着不错的出租率。
其二,基本配套还行。
目前广州绝大多数新城,都会贴上“产城融合”的标签。
天河智慧城同样如此。
大大小小的公园、一个不算小的商业综合体、各种写字楼商铺、天河智慧城地铁站,在建中的机场第二高速,至少确保了天河智慧城的基本居住需求,是够的。

甚至还有着不错的山湖景观,也是广州主城区比较少见的新城亮点。
单从这两点来看,再加上区位的优势,天河智慧城,本该大有所为。
02.
但问题同样凸显:
板块的规划存在短板、板块的开发进度还是偏慢、职居比不高。
其一,城市规划,仍有不足。
天河智慧的城市界面,整体来看,还不错。
但落到一些细节之处,就显得有些尴尬,比如地铁口的规划、整个天河智慧城交通路网的设计规划。
说白了,即便是在核心区,上班高峰期,交通都略显混乱。

即便是在官方报告中,也会提及到当前天河智慧城的困境:
园区轨道交通和公交站点较少,且离办公集聚区域有一定距离(地铁站步行距离2KM左右),华观路-科韵路通道过境车辆多,思成路、天蕴路等道路较窄,进一步增加了交通压力。
同时,先进教育和医疗仍存在较大空白,目前主要的医疗服务以社区卫生服务中心(站)为主,每千人床位数低于广州市平均水平。
商业分布零散且档次较低,部分区域缺少日常餐饮配套。
除此之外,天河智慧城核心区之外的城市建设,仍处于一个起始发展阶段。

所以,对于天河智慧城来说,城市界面连片开发,依然还需要很长的时间。
其二,职居比不高。
天河智慧城住宅不多, 在几个新盘入市之前,要留在天河智慧城,基本只有两个选择:
要么是选择城中村的出租屋,要么选择板块的公寓产品。
而更多的,则是外溢到周边区域。
对于一个想追求产城融合的区域来说,这并非是一个好事。
03.
新盘的到来,会不会改变这个局面?
先从已经亮相的城投天禧说起。
项目位于华观路与大观中路交界处,有几个不错的亮点:
其一,靠近核心产业区。
相比板块其他新盘,项目更靠近天河智慧城的核心区域。产业背后的人,也会可能成为项目的潜在客户。
其二,配套较为齐全。
周边该有的,基本都有,商场、交通、公园、医院,都在项目周边。
比如步行范围内,可达天河智慧城体量不小的商场。
其三,地段可能有教育加成。
清华附中二期,就在项目周边,未来能否入读,有一定的期待值。
其四,产品设计还不错。
产品本身问题不大,建面约108-190㎡产品,半围合式布局,通风采光有优势。
首开的1、2栋,主推约138㎡、108㎡户型,户型设计不过不失,甚至有不少亮点。

但项目的硬伤也很明显。
其一,不算近地铁。
虽然有21号线天河智慧城地铁站,但步行可能性不大。大观南站,则更远。
其二,周边界面较为一般。
和智慧城其他界面相比,项目两侧更靠近城中村,改变需要时间。
其三,交通有加分,也能减分。
项目位于交叉口,一侧科学大道隧道,一侧机场第二高速,要看买家,介不介意。
此外,项目本身,还会有其他的潜在因素。
其一,价格。
目前天河东部新盘选择不少,而且买家对价格更加敏感。如果价格偏高,就会有压力。
其二,面积段。
天河智慧城,存在感不算强,客群定位不算清晰。在这样的板块,做改善,需要一定的勇气。
板块人气足够,但这一类人气,是偏刚需,还是主打改善置换,是需要有更多的数据去验证的。

其三,周边新盘。
板块其他的两个新盘,主打刚需和刚改,虽然面积段不算重叠,但有部分交叉。
已经入市的中建天河精诚壹号,约78㎡-140㎡三至五房。
尚未入市的能建天河麓誉府,约80-125㎡全南向三至四房。
板块边缘,竞争更大。
保利天汇、珠江花城、联投文津府、天河润府……,虽然价格不低,但整体质素会更高。
而再远点的黄陂片区,则主打天河智慧城和科学城的中间居住地带,在售新盘也不少。
一旦价格够卷,对于天河智慧城的新盘来说,同样是挑战。
优缺点明显,城投天禧如此,其他区域新盘同样如此。
所以,无论是板块本身,还是板块当中的新盘,都有期待值。
但压力,都是一样的。
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