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近500套房集体出货！江核二手市场再迎“冲击波”

楼市 2024-09-03 22:46 江苏

继隧道口、核中核、青奥板块之后，年轻的南工大板块，开始全面加入江北核心区的“二手房混战”。

作为见证了江核楼市“最后辉煌”的板块，南工大还坐拥整个江核最大的出货量。随着江悦光年、和光锦棠府的陆续成交，江核南工大的二手房价格体系逐渐明晰，当下这些小区能卖出什么价，且听慢慢道来。

01

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最高不超过2.5万/㎡

南工大近500套房上线

就在近期，江悦光年、和光锦棠府两家江核摇号时代的“当年小生”，先后迎来“首套成交”。

江悦光年102.66㎡三房户型，位于22楼，首套成交总价249万，成交单价24254元/㎡；同样是102㎡与高楼层的和光锦棠府，首次卖出总价261万，成交单价25364元/㎡。

此外，两套成交房源还有些共同点：都不满两年，需缴纳5.3%的增值税，都是卖家承担。据悉，江悦光年原业主是举家离开南京，想早点脱手，因此价格让利更多。

从成交价格、挂牌时间与税费承担等特点来看，不难推断出原业主的特征——并非以自住为置业目的，第一时间办理了不动产证，早早割肉离场，比较符合江核早期投资客的形象，且这类人群比例在南工大板块占比不低。

今年下半年，江核南工大大部分新小区迎来3年限售解封，大量二手房源涌入市场。

据当地中介介绍，体量最大的长江时代、花语熙岸府，挂牌量在80-100套左右，体量中等的小区如江悦光年、和光锦棠府、大华锦绣江来、天宸江樾+天宸云筑等，挂牌量30-50套不等，加上金基映樾等少量房源，目前南工大的在售二手房总量在400-500套左右。

由于选择性较多，大多数客户都处在观望状态，能达成成交的房源，价格几乎都被打到“谷底”，例如2.2万/㎡成交的长江时代、1.9万/㎡成交的花语熙岸府。“2-2.3万/㎡，是比较容易成交的价格，现在大多数挂牌价距离成交都有距离。”中介人员总结道。

整体来看，限购全面解除的江核南工大，目前二手房能够成交的价格范畴，平均约1.9-2.5万/㎡。

其中，类似大华锦绣江来这样密度低（总高18层）、户型方正、两梯两户、绿化环境较好的小区，更容易受到买家青睐，也更容易卖到2.5万/㎡的相对高位；而靠近快速路、挂牌房源多、规划配置相对落后一点的花语熙岸府，则容易被压价。

在这种行情下，一线中介一般会给出两种建议：

如果要变现，建议早点出手，短期内南工大房价很难有大起色；如果不打算卖，除了自住外建议出租，避免空置造成浪费。

近期正是一年的租房旺季，户型102㎡左右的三房，视距离地铁站远近、居家软装等情况，月租在3000-4000元不等，“我们家近期还租过5000一个月的房子，房屋内饰配置越好，客户越容易接受。”

02

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核中核卖不过隧道口？

江核价值或将重塑

南工大板块的全面入局，已然为江核房价体系带来前所未有的冲击。

虽然年轻的南工大在整个江核房价排位中，暂时还不能跟隧道口、核中核等区域竞争，但它的到来，无疑加剧了江核二手房的丛林竞争。

目前江核二手房价最贵的区域依然是隧道口，7月润江城成交了一套107㎡户型，总价358万，成交单价3.35万/㎡，是近期江核非常少见的3万+成交案例。此外，江与城、雅居乐滨江国际、江畔都会上城等小区，成交价多集中在2.5-2.8万/㎡，市场认可度逐渐稳固。

隧道口之后的板块是核中核。受制于第一代神盘有些过时的设计与配置，核中核二手小区近期表现不算出彩，华润国际社区、扬子江金茂悦、绿地海悦等小区，成交价集中在2.2-2.6万/㎡。

值得一提的是，核中核中生代神盘大华云江印月8月迎来首套成交，121㎡户型卖出了339万，成交单价2.78万/㎡，未能给当初的业主带来惊喜。

南工大板块排在第三，房价相对靠后的板块则是青奥。

从成交价来看，青奥板块的二手房成交价更多集中在2万/㎡上下，尤其是中海左岸澜庭，7月成交的一套65㎡变异户型，总价仅115万，成交单价1.75万/㎡，不过因祸得福的是，对刚需更友善的青奥，成交量普遍不低，中海左岸澜庭甚至是同期江核成交量最大的小区。

写在最后：江核南工大二手房的入局，尽管让不少卖房业主压力倍增，但却让买房人在江核有了更多选择。

2024年下半场，江北核心区注定要成为广大南京刚需客的“福地”。

END

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