全国房产税收入大涨,居然没人讨论?

文摘   2024-11-08 17:09   广东  


前段时间,财政部公布了三季度财政收支情况。


在土地和房地产相关税收中,有一种税收意外大涨?!


契税3951亿元,同比下降12%;

房产税3118亿元,同比增长19.9%;

城镇土地使用税1710亿元,同比增长10.5%;

土地增值税4000亿元,同比下降7.8%……


没错,房产税正在离奇增长。


01

楼市越差 房产税收入越高


说房产税增长很奇怪,是因为跟契税背道而驰。


契税是房产交易时产生的一个税费,同比下降说明今年房产交易数量或者金额,与去年比有所下滑。


这跟我们实际所感受到的情况,是一致的,也与近年的房地产市场呈现正相关的关系。


房产税呢,却是恰好相反。


而且不是从最近才开始上涨,早在三年前开始,每年都在同比增长——


2024年上半年,房产税2086亿元,同比增长20.1%;

2023年,房产税3994亿元,同比增长11.2%;

2022年,房产税3590亿元,同比增长9.5%;

2021年,房产税3278亿元,同比增长15.3%;


楼市越差,房产税收入越多?还是连续4年高增长,年均增速 10%以上!


剧情到这里,已经有点匪夷所思了。


细看数据,你会发现去年已经比2021年多出700亿,今年很有可能冲击4000亿关卡!


与此同时,2023年全国商品房销售额仅11.6亿元,同比下降6.5%,比2021年18.1亿元少了6亿元!


这数据,是不是越看越诡异了呢。


02

房产税 收了哪些人的钱


在进入正题前,要先跟大家科普一个概念。


财政部口中的“房产税”,与大家所理解的“房地产税”其实是不一样的。


房地产税,立法还在进行中。


而房产税暂行条例已于2011年出台,是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租赁收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。

简单概括,就是三类:


1️⃣ 重庆上海个人住房的房产税

2️⃣ 全国出租住房的房产税

3️⃣ 全国出租非住房(譬如商铺写字楼厂区)的房产税


那先看第一类,试点城市的房产税。


数据显示,2023年上海房产税执行数是333.1亿,重庆为104.5亿。而两地合并总收入,占比全国房产税总额只有约1/10


这么小的比例,对于全国总房产税收的影响是极其有限的。倒推来说,另外那九成房产税才是大头,才是增长的主要来源


再看出租住房的税收,也就是所谓的“房东税”。



根据规定,如果个人出租房屋,以居住为目的,其实是要按照4%的税率征收房产税的。但在过去很长时间里,绝大部分房东都是没有缴纳的。


一方面,租房不需要网签,房东拿到租金后更不会主动进行纳税申报,税务机关也很难掌握这部分的收入情况。


要相关部门逐一排呢,就更不现实了


另一方面,也是没人举报。


你想嘛,如果租金收入还要交税,那还不是羊毛出在羊身上,租客的租房成本很可能会变相增加。对房东房客来说,不用交税,你好我好大家好。


所以,出租住房所产生的税收,对房产税总收入的贡献也不多。


唯一一种例外情况——


如果租客需要占用房子学位,那就必须办理房屋租赁备案,会涉及出示合同和发票等等流程。一旦走这步,这税收大概率是躲不掉


不过情期间,很多城市都对房土两税进行了下调和减免,直到2023年才陆续恢复原有征税政策。


第三类,商铺和写字楼租金的税收。


与前面出租给个人的情况不同,租客无论是要办理营业执照,还是注册公司,都是需要出示租赁合同或者办理租赁备案的。


税率也高多了,一般为年租金收入的12%。


可想而知,这部分占比一定是全国房产税的大头。


看到这里,或许有人要反驳我:


这几年的经济环境不好,写字楼、商铺空置率都偏高,这部分的总收入不应该降低吗?


这里又有一个信息差出现了——空置率,是一个相对的概念,其中涉及供需两个数据。


空置率低≠出租量低,而只能说明库存太多,供应增量高于需求增量。


因为通过翻查数据,我发现这几年中国经营主体数量,一直都在增加:


2020年,全国登记在册经营主体为1.3亿户;

2021年,全国登记在册经营主体为1.54亿户;

2022年,全国登记在册经营主体为1.69亿户;

2023年,全国登记在册经营主体为1.84亿户;

‌截至2024年9月30日,全国登记在册经营主体为1.88亿户,较去年同期增长3.9%。


每年增幅,基本都在10%以上。


还记得前面说过的,全国房产税总收入的增速吗,也是10%左右


由此推断,虽然三类税收都有一定增长,但从占比和需求来看,主要还是出租非住房的税收来拉动。


还有一些大家没注意到的变化,这几年,很多地方政府因为财政吃紧,开始对这些税费查漏补缺了。


以前口袋有钱,碎银几两,下面不交也不查了。现在钱包空空,卖地收入急降,才需要房产税补位。


居民端的房地产税,现在肯定不适合出台。严格稽查已经在执行的房产税,这没毛病。


通过以上分析,大家也要明白两件事:


一是以前侥幸逃过、不交税的房东和企业,接下来要注意了。



税务机关不追你们交钱,不代表你们就可以不交、应该不交。像是广州市和各区税务局,其实一直有在盯紧大家的房产税。


在责令限期内逾期未缴税的,不仅有滞纳金,还要负法律责任的。

二从长远来看,房产税很可能是后地产时代最重要的创收工具用于代替譬如土地出让收入、契税收入等等税种。



还是那句话,不是不来,只是时候未到。



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END




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