前段时间,财政部公布了三季度财政收支情况。
在土地和房地产相关税收中,有一种税收意外大涨?!
契税3951亿元,同比下降12%;
房产税3118亿元,同比增长19.9%;
城镇土地使用税1710亿元,同比增长10.5%;
土地增值税4000亿元,同比下降7.8%……
没错,房产税正在离奇增长。
01
楼市越差 房产税收入越高
说房产税增长很奇怪,是因为跟契税背道而驰。
契税是房产交易时产生的一个税费,同比下降说明今年房产交易数量或者金额,与去年比有所下滑。
这跟我们实际所感受到的情况,是一致的,也与近年的房地产市场呈现正相关的关系。
房产税呢,却是恰好相反。
而且不是从最近才开始上涨,早在三年前开始,每年都在同比增长——
2024年上半年,房产税2086亿元,同比增长20.1%;
2023年,房产税3994亿元,同比增长11.2%;
2022年,房产税3590亿元,同比增长9.5%;
2021年,房产税3278亿元,同比增长15.3%;
楼市越差,房产税收入越多?还是连续4年高增长,年均增速 10%以上!
剧情到这里,已经有点匪夷所思了。
细看数据,你会发现去年已经比2021年多出700亿,今年很有可能冲击4000亿关卡!
与此同时,2023年全国商品房销售额仅11.6亿元,同比下降6.5%,比2021年18.1亿元少了6亿元!
这数据,是不是越看越诡异了呢。
02
房产税 收了哪些人的钱
在进入正题前,要先跟大家科普一个概念。
财政部口中的“房产税”,与大家所理解的“房地产税”其实是不一样的。
房地产税,立法还在进行中。
简单概括,就是三类:
1️⃣ 重庆上海个人住房的房产税
2️⃣ 全国出租住房的房产税
3️⃣ 全国出租非住房(譬如商铺写字楼厂区)的房产税
那先看第一类,试点城市的房产税。
数据显示,2023年上海房产税执行数是333.1亿,重庆为104.5亿。而两地合并总收入,占比全国房产税总额只有约1/10。
这么小的比例,对于全国总房产税收的影响是极其有限的。倒推来说,另外那九成房产税才是大头,才是增长的主要来源。
再看出租住房的税收,也就是所谓的“房东税”。
根据规定,如果个人出租房屋,以居住为目的,其实是要按照4%的税率征收房产税的。但在过去很长时间里,绝大部分房东都是没有缴纳的。
一方面,租房不需要网签,房东拿到租金后更不会主动进行纳税申报,税务机关也很难掌握这部分的收入情况。
要相关部门逐一排查呢,就更不现实了。
另一方面,也是没人举报。
你想嘛,如果租金收入还要交税,那还不是羊毛出在羊身上,租客的租房成本很可能会变相增加。对房东房客来说,不用交税,你好我好大家好。
所以,出租住房所产生的税收,对房产税总收入的贡献也不多。
唯一一种例外情况——
如果租客需要占用房子学位,那就必须办理房屋租赁备案,会涉及出示合同和发票等等流程。一旦走到这步,这税收大概率是躲不掉了。
不过疫情期间,很多城市都对房土两税进行了下调和减免,直到2023年才陆续恢复原有征税政策。
第三类,商铺和写字楼租金的税收。
与前面出租给个人的情况不同,租客无论是要办理营业执照,还是注册公司,都是需要出示租赁合同或者办理租赁备案的。
税率也高多了,一般为年租金收入的12%。
可想而知,这部分占比一定是全国房产税的大头。
看到这里,或许有人要反驳我:
这几年的经济环境不好,写字楼、商铺空置率都偏高,这部分的总收入不应该降低吗?
这里又有一个信息差出现了——空置率,是一个相对的概念,其中涉及供需两个数据。
空置率低≠出租量低,而只能说明库存太多,供应增量高于需求增量。
因为通过翻查数据,我发现这几年中国经营主体数量,一直都在增加:
2020年,全国登记在册经营主体为1.3亿户;
2021年,全国登记在册经营主体为1.54亿户;
2022年,全国登记在册经营主体为1.69亿户;
2023年,全国登记在册经营主体为1.84亿户;
截至2024年9月30日,全国登记在册经营主体为1.88亿户,较去年同期增长3.9%。
每年增幅,基本都在10%以上。
还记得前面说过的,全国房产税总收入的增速吗,也是10%左右。
由此推断,虽然三类税收都有一定增长,但从占比和需求来看,主要还是出租非住房的税收来拉动。
还有一些大家没注意到的变化,这几年,很多地方政府因为财政吃紧,开始对这些税费查漏补缺了。
以前口袋有钱,碎银几两,下面不交也不查了。现在钱包空空,卖地收入急降,才需要房产税补位。
居民端的房地产税,现在肯定不适合出台。严格稽查已经在执行的房产税,这没毛病。
通过以上分析,大家也要明白两件事:
一是以前侥幸逃过、不交税的房东和企业,接下来要注意了。
税务机关不追你们交钱,不代表你们就可以不交、应该不交。像是广州市和各区税务局,其实一直有在盯紧大家的房产税。
二从长远来看,房产税很可能是后地产时代最重要的创收工具,用于代替譬如土地出让收入、契税收入等等税种。
还是那句话,不是不来,只是时候未到。
END
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