01
套内得房率最高约141%
偶数层赠送面积更多
从曝光的信息来看，招商蛇口林屿境主打刚需、刚改买家，全盘只做建面约81平、110平和125平三款户型，套数共806套，2梯3户/5户。
产品采用错层设计，奇偶布局不同户型，类似于五六年前曾经大行其道的咬合复式。
而这样的设计，可以解决因为阳台、空中花园面积增加而导致户型私密性较差的问题。
在空上花园的上方，楼上也会有飘板遮挡视线，最大程度减低楼上楼下的“窥探”。
在自己家阳台，不会一转头就看到邻居，也不会被楼上业主看得一清二楚。
再看具体户型——
1️⃣ 偶数层建面约82平，得房率约131%。
四开间向南，阳台+空中花园的面积约24平方米，主卧和次卧的空间感、视野可以说是无敌了。
以往的厅出阳台，改为客厅搭配飘窗，不太适合对于晾晒衣物有执念的买家。
2️⃣ 奇数层建面约82平，得房率约127%。
客厅连通空中花园和阳台，全屋使用率稍低一些，但空间布局更贴近大部分家庭的使用习惯。
3️⃣ 偶数层建面约110平，得房率约141%。
这是个人认为最好的一款户型，赠送空间主要分给公区以及主卧。
五开间朝南+南北对流，空中花园连通公区，面积达到73平。而主卧又有约14平的私家小阳台，全屋4+1房设计，可以说是打遍广州无敌手。
4️⃣ 奇数层建面约110平，得房率约137%。
空中花园和阳台拉通连接灵动空间、客厅和次卧，整个公区面积达到83平，大小相当于一套传统小三房的单位了。
5️⃣ 偶数层建面约125平，得房率约133%。
户型还蛮创新，首先是双动线独立玄关，可以进入客厅，也能直接去到约30平灵动空间。
这个灵动空间也有两条动线，从玄关进入或者从客厅过来，更适合用作茶室/娱乐房。
全屋5+1房设计，最小一间次卧的面积都在10平以上，空间感绝对够阔绰。
主卧拥有独立的衣帽间和空中花园，完完全全小家化、豪宅化。
6️⃣ 奇数层建面约125平，得房率约130%。
五房设计，客餐厅是南北对流双阳台设计，大的空中花园连通客厅和两间次卧。
总结一下这几款户型——
一是同样建面，偶数层的得房率全部高于奇数层。
在全盘所有户型中，套内得房率最高的是偶数层约110平户型，数据去到约141%。
二是偶数层户型，会将更多拓展空间放在主卧；奇数层则更像以往看到厅出阳台的户型。
这个区别没有好坏之分，就看买家更在意主卧的居住质感，还是更希望客餐厅有“传统”阳台。
三是对比二代三代产品，林屿境的赠送面积主要在于空中花园和阳台，面积大得不仅可以养鱼，估计种树种菜都不在话下。
飘窗深度控制在30-60cm之间，不至于过深而难以使用，卧室不用睡飘窗，这些都是优化的地方。
02
无江景近地铁
楼面价约1.3万/平
户型图的部分，暂时看到这里。预计样板间开放后，户型上的优缺点会有更真切的呈现。
资料显示，林屿境项目属于招生蛇口2024年全新产品系“林屿系”，算是集团近年来的拳头新品。
图源：公众号“招商蛇口”
首发项目在郑州，主打年轻化、创新的极致产品。今年8月开盘，市场反馈不错，我在网上找到一些示范区的实景照片，大家可以先看一看。
图源：公众号“招商蛇口”
从产品力和审美设计上，广州的林屿境想必不会比郑州的差。
当然了，这个项目也有自己的一些不足。
譬如自配套不多，没有学校，未来是要依赖横沥岛的公共配套。
项目南侧为中山一院南沙院区，北侧则是湾区金融城和绿城桂语汀澜，南北向均无江景资源。而横沥岛上大部分新盘，都是将江景作为基本卖点的。
好在，项目更靠近地铁18号线横沥地铁口，两站万博五站琶洲，通勤非常便捷；且扣除配建后楼面价约1.3万/平，价格要比周边项目都低，优势明显。
这造就了林屿境的定位，还是偏向于刚需刚改，而非高端改善。
假设入市卖2字头单价，加上全广第一个四代产品的光环，最低127%、最高141%的得房率。
随随便便卖，估计都得爆。
END
往期回顾
