01
将军山首发地块
这是要来砸场？
将军山地块给黄埔市场带来的冲击，不仅在于产品，更在于货量以及价格。
譬如这次出让地块，住宅部分限高150米，相当于可以做45层以上超高层住宅，货量约莫八百来套。
几百套听着很少，但要知道，本次地块面积只占南岗将军山改造项目的十分之一！以此推断，整个将军山的一手货量，很有可能多达七八千套！
02
二手房的业主
早卖早换早上岸
截至目前，使用率在125-130%的宅地以及项目，大致有这几个。
数量不多，占比不高，但扩张趋势很明显。想想今年年初，我们还认为破110%，已经是极限了。
如今回过头看，这都属于上一代的产品了。
不过，使用率越来越高，产品越来越极致并不是广州楼市的专利。放眼全国，由于各地计容规则调整，市面开始批发大量的“神户型”。
粗略计算，目前全国有超过28个城市出台了第四代住宅的相关政策。仅仅在一季度，全国主要城市超100%实得率的项目就有70个（数据：CRIC）。
到了今年年底，我估计这个数字得翻两番了。
既是大势所趋，个体逃不过，还不如加入。毕竟相较于被别人卷，自己先卷别人还能掌握主动权。
这也是我，一直劝购房者首选新房的原因。
10年前的二手房，使用率到顶就八成，哪怕单价比同地段新房低20%，实际可用面积的单价，与使用率破100%的新房相比，也没有任何优势——
使用率80%的二手：
建面100平，总价400万，实用面积单价5万/平。
使用率100%的新房：
建面100平，总价500万，实用面积单价5万/平。
更不用说，新房配套、户型设计更贴合现在的审美以及需求。手握上一批的二手房，基本没有胜算，珠江新城、二沙岛这种新房断供的豪宅板块除外。
无论是出于自住，还是基于资产配置、房子保值等的考虑，将二手房换一手房都是刻不容缓。
不过，买新房是不是必须买到使用率在120%以上的楼盘，我倒是持保留意见。
因为从实际体验上，新房使用率差多个10%、少个10%，区别不是很大。
多一两平方米的飘窗和阳台，可能还不如空间布局、动线设计、窗墙比等层面上的优化来得重要。
譬如其他城市某新盘，使用率是达到100%，卫生间都铺了80cm飘窗，但这个空间真的有用吗？
使用率是很重要，但并不是产品力的唯一体现。
这是新房买家应该知道的，也是讲给开发商听的，希望大家在卷的时候，别卷进牛角尖去了。
END
往期回顾
