【第三重境】房价稳得住吗？
文摘
2024-10-27 21:15
湖南
近期大家最关注的，除了股市会不会涨，可能就是房价是否稳得住了。那我们从房产租金回报率、供需关系和未来走势几个方面来分析一下。前阵朋友把位于长沙市区的房子出租，我将其租金收益与房屋市价认真比对计算了一番，其租金回报率可达到2.37%。我们查数据可得知，2024年上半年，中国重点50城的平均租金回报率为2.03%。其中一线城市略低，三四线城市略高，这可能主要是因为一线城市房产更被看好，房价仍处于相对高位。就像市场上更被看好的股票，其股价收益率必然更低，市盈率必然更高。随着9月18日美元降息，我们的银行存款利率也更低了，目前一年期定存为1.1%，5年期也只有1.55%，大额存单略高，但5年期也不到2%。同时，据美联储在9月议息会议上的表态，美元利息还将进一步下降。虽然近期因中国资产价格上涨，美联储放风说要放缓降息的步伐，但降息的趋势应不会改变。这种情况下，我们一方面需要对冲因美元降息对人民币汇率带来的影响，另一方面需要刺激经济，那么就不排除进一步降息的可能。因此，虽然房产的回报率不高，但还是比存款强，且稳定，还有上涨的可能性，存银行就不如拿着房子了。10月份分红类保险收益下调以后，虽然有部分品种的综合收益率仍有望达到3%，可略高于租金回报率，但是中国居民持有的房产估值在个人财富中的占比普遍在70%左右，要将大比重的资金完全押注于保险，可能大家心里还是会觉得不如房产稳定可控。所以，从资产回报的角度来说，目前房产仍属于一个较稳妥的选择。租金回报率2%，就相当于市盈率为50倍，即50年回本。住房的土地年限为70年，到期应可以直接延续，那么房产的50倍，理论上讲，要比股票的50倍更具有确定性，因大多数公司其实你都难于判断其50年后的经营情况。2014年，我国房产租金回报率约为3-3.5%，对应市盈率约为30-35倍。当年，A股也发动了一场牛市，国家试图以股市代替楼市来刺激经济，以摆脱对房地产的依赖。但后来的结果大家都知道了，一场意外来临，2015年股市大跌，牛市中断，国家被迫又重启房地产。因为这个，房地产“夜壶论”又被提起：经济不行了，就把房地产从床底下拿出来，用完又一脚踢回床底下雪藏。不过，我个人认为，从后来的发展及其他国家的历史情况来看，房地产的空间还没有完全用尽，且当时理财收益仍可达到5%，属于高利率环境，其实是不利于股市维持长牛的，房地产被重启也有一定的必然性。2019年，房地产销售达到历史峰值，市盈率也达到70倍，之后，房地产拐点呈现，房价掉转向下。无独有偶，茅台的股价在2021年初突破2600元/股时，其市盈率也达到70倍。看起来，70倍似乎是难以承受之高啊![]()
房产的最高市盈率是日本人在上世纪90年代创造的，达到了100倍，也就是依据其租金回报率，要100年才能回本。随后，日本楼市的泡沫就炸了，持续低迷了20余年，直到2021年方回到1990年的位置。这么看起来，目前我国房产的50倍有点高，但还不算特别高。国新办10月17日的新闻发布会上，住建、财政、央行、自然资源部、金管局等五部就“促进房地产市场平稳健康发展”的有关政策进行了介绍。政策组合拳简要说起来就是 “4个取消、4个降低、2个增加”。“四个取消”是指取消限购、限售、限价、普通住宅和非普通住宅标准等限制性措施。“四个降低”则是指降低住房公积金贷款利率0.25个百分点；降低首付比例至一套房15%，二套房25%；降低存量贷款利率和降低“卖旧买新”换购住房税费负担等。通过落实这些政策，降低居民购房成本，减轻还贷压力，支持居民刚性和改善性住房需求。同时，结合各地配套的特定条件下的购房补贴、契税补贴，或一些其他优惠措施，促进需求回暖。而据媒体报道，目前一些主要城市已呈现回稳迹象。9月底以来，一手房的看房量、到访量、签约量明显增加，二手房的交易量上升，市场出现了积极变化。“两个增加”一是通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村和危旧房改造；二是在2024年底前，将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿。这两项措施一方面可以给房产开发市场注入流动性，以盘活存量，保障交楼；同时还可以在改善城市面貌和城市居民生活环境的同时，维持一定的业务保有量，不至于使市场马上急剧塌缩。结合这“两个增加“，国家相关部门分别出台政策配套。- 央行正在研究允许政策性银行、商业银行向有条件的企业发放贷款收购存量土地，央行提供必要再贷款支持。
- 财政部则允许地方自主决策、自愿实施，按照市场化运作方式，安排专项债收购存量商品房用作保障性住房。
- 自然资源部严格控制新增，暂停去化周期较长城市的商品住宅用地供应。
- 金管局推进商品住房项目贷款“白名单”机制，做到符合“白名单”标准条件的房地产项目“应进尽进”，“应贷尽贷”，“能早尽早”。
这一系列措施在注入流动性、盘活存量的同时，可以减少新增供应，促进供需平衡、房价止跌回稳。早在2017年，中央智囊团参考商场的动态库存管理方法，提出了“五类调控目标管理”办法，具体为：消化周期在36个月以上的，应停止供地；36~18个月的，要适当减少供地；18~12个月的，维持供地持平水平；12~6个月的，要增加供地；6个月以下的，要显著增加并加快供地。那么目前市场情况下，上述标准将被更严格的执行，去化周期18个月的就必须暂停供地了。房子除了投资属性，还是一个消费品，有一定的寿命周期，如果供应收紧，那么房源从长期来讲，会缓慢减少。同时，人们越来越趋向于住更好的房子，存在升级的需求。所以，限制新增从长期来说就是减少供应，供应减少则房价将缓慢回升。目前，欧美城市的租金回报率中高位数在5%到7%之间，低位数为3%到4%。美国房地产扣除房产税等持有成本后的租金回报率因地区和房产性质而异，但普遍在5%至10%之间，纽约一般可达10%，部分城市可能在5%左右。不过，欧美都处于高利率环境，理论上可以维持较高租金回报率。香港住宅的租金回报率普遍在3%-4%以上，核心区域的商业和金融中心可达4-5%。根据中原地产的数据，2024年8月份香港城市的租金回报率为3.43%。自9月份以来，我国正在持续推出和落地一揽子逆周期调节经济的增量政策。国家强调要在保证必要的财政支出；帮助企业渡过难关、提升营商环境；扩大内需、守住兜牢民生底线等方面发力，以稳经济和稳增长。如果经济保持稳定增长，则房租收益也将同步增长，从而使租金回报率提升。从前面的数据来看，外围国家及城市的平均租金回报水平约为4%，那么理论上，如果我们的租金回报率回升至4%，我们的房价也将回复增长趋势。不过，我国城市包括一二三四五线，不同的城市有不同的情况，也将面临不同的发展趋势。我们在《红利，经济平衡与增长》一文中提到过，美国的经济分布如下图，只有非常零星的少量黄色区域产生了一半的GDP，其他广袤的蓝色区域产生另一半GDP。日本的总人口为1.2亿，但东京就聚集了1378万。而随着人口往大城市集中，小城镇逐渐表现出空心化的趋势。据日本总务省发布的土地住宅统计报告显示，日本全国各县2023年的空置房数量多达1000多万套。10月8日发改委新闻发布会上，据发改委介绍，我们将实施新一轮农业转移人口市民化行动方案，聚焦破除1.7亿多进城农民工及其随迁家属市民化过程中的堵点卡点，放宽城市落户条件。我们也正在进行新一轮城镇化，往后国家将往“大国大城”方向发展。同时，农业要实现现代化，就必须实行集中化规模种植。所以，对我国来说，农村和小城镇人口进一步减少也是必然趋势。10月17日的新闻发布会上，住建部也就大城市“虹吸效应”答记者问，提到“虹吸效应”是世界城市发展过程中出现的普遍现象，中国政府将注重引导大中小城市和小城镇协调发展，采取房地产市场“因城施策”，以 防止“虹吸效应”的负面作用。但无论如何，大城市和小城镇的房价，从长期来说将注定有不同的走势。大城市房产可能回复缓慢增长的趋势，小城镇的房产则可能越来越失去价值。综上，我们通过对房产租金回报率、供需关系和未来走势三个方面进行分析，判断我国房价应该是稳得住，而经过止跌回稳，未来随着租金回报率的增长，可能回复缓慢增长趋势。但是，大城市和小城镇的房价，从长期来说将注定有不同的走势。10月17日的新闻发布会上，住建部提到：从市场反映看，很多城市、很多项目看房量、到访量明显上升，销售量也有不同程度的增长，房地产的主要指标明显好转。特别是一线城市，10月份以来全线回稳。【第三重境】股票市场走势分析
【第三重境】人民币汇率走势分析
