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郑州最不怕跌的房子出现了

文摘 2024-11-27 18:01 河南

讲郑州最不怕跌的房子——双优质学区房之前，先说两个学区房的现状。

现状一：学区溢价依然存在

教育资源的分配，是很难均衡的，因为好学校就那么多，好师资就那么多，好的生源也有限，再加上前几年盛行的掐尖和AK，各种生源筛选，让教育质量、教育资源的天平倾斜的更加厉害。

本来是为了教育公平的“就近入学”政策，在教育资源不均衡的基础之上，慢慢形成了学区房的概念，抬高了带学区属性的房子的溢价。

郑州的区域教育水平之间也有三六九等，虽没人明说，但大家都心知肚明。以公认教育资源最丰富、最优质的金水区为例。

文博板块的农业路以北，划片公认教育第一梯队文化路一小+省实验中学的，2000年前的财大家属院，均价2.3万；原田花园，均价2万；97年的天福苑，均价2万；2010年带电梯的白庙住所楼，均价2.7万；环境好一点的，02年的文博花园，均价2.5万，2014年的鑫苑世家，均价2.4万。

农业路以南，同样2000年前的房子，农大第一生活区，均价1.2万；农业路69号院；均价0.88万，02年的绿洲花园，均价1.3万；带电梯的，06年的中亨文华苑，均价1.2万；

顶级学区房的溢价相当于普通住宅的2-3倍，非顶级的优质学区房的溢价也相当于普通住宅的1-2倍，所以，想在优质学区房中捡个漏，是很难的一件事。

现象二：学区房也在跌

最近盘点【50-500万东区双学区+划片小区】。

【注：一份在东区买学区房价值很高的清单，学校梯队、划片小区等都标得很清楚。】

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对比半年前的价格，东区的学区房价格也在降，以三房为主，每套房子平均降了5-10万不等，虽然这个降幅相比于普通的住宅相对比较小，但依然不容忽视。

所以在买学区房时，价格是一个很重要的参考因素，捡漏的空间越大，抗跌性也就越强，这一点在二手房中是很难实现的，唯有法拍。

先看上周成交的法拍周报：

学区房捡漏一：源升府邻竹园划片纬三路小学+八中。

八中是金水区的一梯队初中，划片八中的很多小区房龄都比较老，不带电梯，这个小区作为带电梯的学区房来说，在周边竞品比较少，属于稀缺学区房。

这套法拍房是一个67.08平的两室一厅，57.2万起拍，一共有6人报名，经过万38轮竞拍后，最终68.3万成交，成交单价1万，市场挂牌均价1.7万，同户型市场价大概在90万+，约为市场价的七五折捡漏。

鑫苑中央花园西区，划片聚源路小学+86中。

鑫苑中央花园划片的小学是东区的第一梯队，仅次于东外，初中比较一般，属于第二梯队。

小区是07年的，分为东西两个院，西院有24栋楼。

小区均价1.5万，这套法拍房是147.37平的三房两厅，装修比较好，158万起拍，一共有4人报名，经过56轮竞拍后，最终以201.6万成交，单价1.37万，相当于市场价的八五折捡漏。

鑫苑名家四期都市家园，划片河南省实验学校鑫苑外国语+75中。

鑫苑名家一共有四期，四期都市家园之前不能划片鑫苑外国语小学的问题也解决了，目前正常参与划片。

这套118.3平的三房95万起拍，一拍流拍，二拍1个人报名，直接以起拍价拿下，相当于市场价的六三折。

除了一些顶级学区、品质比较好的学区房，大部分学区房都可以在法拍中以七到八折捡漏，省下10-20万不等，这就是买学区房最好的捡漏方式。

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