异常!学区房成交量突涨,买家加钱买不到房……

文摘   2024-11-30 18:01   河南  


今天想为大家介绍四个最近整理数据时发现的异常,在了解学区房市场之前,建议所有关注学区房的朋友先领一份《主城八区学校点评+划片学区房》直接扫码回复【书包】发给你。




1

最近梳理郑州二手房90天内的成交数据,发现最近市场的几个异常现象:


异常一:东方港湾的小户型异军突起,无房可买了。
异常二:旭日龙园的小户型突然涨价了。
异常三:数码公寓的成交量又开始高开高走了。
异常四:买卖双方供需失衡。

先说第一个异常:东方港湾的小户型异军突起,无房可买了。

郑州东站板块的东方港湾,作为东区划片康平路小学+96中的第一梯队双学区房,主力户型一直是86平的两房和100平上下的三房,成交单价最近在1.4-1.6万。

而最近这两个月,9月成交了6套,10月成交了9套,其中32平和40平的小户型一房一共成交了7套,还有近期成交的几套数据在外网还没有显示,而24年全年小户型一共才成交了18套,这俩月的成交就占了全年的一半还要多。

再去搜东方港湾目前挂牌在售的小户型,挂盘单价2万起,总价68万起,历史成交单价平均在1.5万,最高1.7万,历史成交总价平均在55-57万,超过62万就是一大关了。

所以目前,东方港湾的小户型已经无房可买了,说句业主不爱听的话,32平卖68万,是连中介都不搭理的价格。

再说第二个异常:旭日龙园的小户型突然涨价了。

旭日龙园,同样是划片康平路小学+96中的双学区房,学区属性大于居住属性,单价比较低,一直是东区康平+96的低门槛入门级学区房。

最近三个月成交了18套房,8月成交了4套,9月成交了6套,10月成交了9套,其中有8套都是小户型,这在以往以两房三房为主的成交量中是不多见的。

根据历史成交,朝北的45平的小户型,单价一般在1.1万,总价在50-53万之间,朝南的房源比较少,单价大概在1.3-1.4万,总价在55-60万。

而现在旭日龙园挂牌的小户型,朝北的最低要58万起,而且只有2套朝北的,卖断货了。

第三个异常:数码公寓的成交量又开始高开高走了。

在所有成交都持续低迷的市场中,数码公寓作为省实验的高热学区房,成交量又开始高开高走了。

24年1-10月一共成交了180套,其中小户型1房成交了80套。

8-10月成交了88套,其中8月成交了16套,9月成交了39套,10月成交了29套,11月初成交了4套。

而去年全年数码公寓一共成交的233套房源中,8-10月一共成交了69套,今年比去年同比增了21.5%。

由以上的三个异常现象明显看出,在政策的连环炮轰下,学区房的成交量先按捺不住了,直接导致了四个情理之中的异常:买卖双方供需失衡。

根据贝壳统计的【存量市场挂牌库存房源】,24年的存量房挂牌数量在7-8月的时候达到了高峰,9-10月开始呈现下降趋势。

买方买房积极性提高,甚至愿意加价。

比如之前市场价100万的房子,买家心态是必须要低于100万拿下,现在买家的心态是,只要房子品相好,甚至可以接受110万的价格。

而卖方的积极性却断崖式下降,110万的价格也未必愿意出手。

不过建议现在卖房的朋友,当下的市场还是落袋为安,不知道有多少人能听得进去。




2

从历史成交数据来看,以往的学区房小阳春通常要到次年的二三月份才能到来,因为二手房交易流程较长,从买房到入学至少要留出3个月以上的时间做准备。

而今年的学区房小阳春为什么提前来了?

原因一:
政策刺激之下,市场的观望情绪明显减退,学区房作为硬通货,大多数买家已经看到现在已经来到市场底了,正是入手的最佳时机。

原因二:
今年9月20日,郑州市房管局、中国人民银行河南省分行联合印发《郑州市存量房交易结算资金管理办法》,从10月1日起,郑州二手房交易有了重大调整,开始实行“三价合一”+强行全资金监管。

也就是二手房的真实成交价、‌网签备案合同价和‌银行贷款评估价三个价格统一,并按照这个统一的价格来计税和申请贷款。

未来,二手房市场的0首付、低首付、高评高贷、做低合同价格,少交税全部成为了历史。

从此郑州买二手房,买家的钱无论是首付款、按揭贷款、或者一次性以后都要给到政府指定的监管账户。

这一政策对交易流程和时间直接导致的影响是,整个交易流程的时间被大幅度拉长,从网签到监管,以前只需要7个工作日监管账户就能收到钱,现在需要15-20天;买家抵押流转也需要大概20天左右之后拿房本。

整个流程拿到房本的时间,最少要延长1个月。

这一点对于学区房买家来说不是很友好,如果孩子急着上学落户,就一定要比以往的时间更加提前买房。

原因三:
郑州的学区房市场有一种公认的割裂感,学区和品质很难兼具,同时具备优质双学区和居住品质的小区=高总价。

所以买学区房的客户很多都是学住分离,买一套顶级学区的小户型,再在附近买一套适合居住的大户型。

这也是学区房小区小户型畅销的原因,一旦学区房小阳春来了,小户型一定是先动的。





3

两个建议,送给近期想在郑州买学区房的朋友:

第一需求是学校的,考虑学住分离,一套稳定划片的小户型上学,再在附近买一套品质好的小区居住。

比如郑州东站板块,想上康平路小学+96中的,可以50-60万买一套旭日龙园的小户型,200-250万买一套海马公园的三房或者四房(都是真实房源真实价格),会捡漏的300万以内就可以搞定。

同样划片第一梯队聚源路小学+96中且兼具居住品质的学区房永威东棠三房最低425万起。

比如文博板块,想上省实验的,可以40-50万买一套数码公寓的小户型,190-270万买一套蓝堡湾的两房或者三房,320万以内差不多可以搞定,会捡漏的更低。

同样划片省实验的兼具居住属性的文博花园,步梯顶层三房最低280万起,带电梯的高层最低335万起,而且小区的品质相较于蓝堡湾来说比较一般,属于没有选择中的最佳选择。

而划片第二梯队排头兵农科路小学+47中学区,同时兼具居住品质的万达公馆,三房总价460万起。

第一需求是品质的,优先考虑顶级产品+第二梯队的的中学保底。

比如划片纬五路一小+金水外国语东校区的美盛金水印、美盛臻湾一品,品质改善和教育资源双重加持。或者是划片文化路一小+龙门实验学校的越秀天悦江湾,国企开发+产品有亮点+有学区。

最后,想在郑州买一套既满足上学需求、又满足居住属性的学区房,你必须要提前了解郑州的学校排名和划片小区情况,一定不要忘记领一份《主城八区学校点评+划片学区房》想获取直接扫码回复【书包】免费领取



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