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上周，郑州法拍房住宅市场呈现出一批成交盛况，低价成交了不少捡漏房，并且热度都不低。
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先来看古德佳苑142.7m²的四房，180.7万起拍，加价幅度8000，14人报名，经过83轮竞拍，最终331.1万成交，市场价至少400万+，成交笋率大概为市场价的八折。小区是熙地港板块的电梯洋房社区，一共16栋楼，容积率1.6，北临农业东路，西临中州大道，是一个非常宜居的小区。这套房子的竞争力除了房子本身的稀缺性，还在于一拍过低的评估价和起拍价，导致产生了10095次的围观，中间有两次大幅度的加价，庆幸的是最终依然捡漏成功。同小区目前还有一套31日开拍的同户型，面积150.42m²，楼层在3楼，这一套一拍338.39万起拍流派，二拍287.63万起拍，预计成交价可能会比142的还要低。我们常说一般一套房子二拍的起拍价会比一拍更低，所以捡漏空间更大，也有很多人把这一点变成了一种竞拍策略。比如上周一套盛世卧龙城86.25m²的两房，一拍67.56平起拍，1人报名无人出价，最终流拍。二拍57.4万起拍，11个人报名关注，经过26轮竞拍，最终71.42万成交，大约为市场价的八折捡漏，甚至超过了一拍价，但是房源本身的竞争力并不十分明显，所以有时候法拍房成交也充满了玄学。永威翡翠城200.62m²的四房两厅，15359围观，9个人报名，经过46轮竞拍后，最终418.62万成交，成交约为市场价的九三折。这套房源一看就属于关注人会比较多的房子，我们最早在9月份就已经筛选出来列为优质房源。现在还有一套同户型的永威翡翠城200.71m²的房子，即将在11月份上拍。对郑东新区这种品质兼具学区的大户型感兴趣的朋友，可以扫码预约看房：万科天伦紫台一期88.54m²的三房一厅，60.5万起拍，7人报名，48轮竞拍，最终以74.6万成交，捡漏价格约为市场价的七折。同为二拍捡漏成功，这套三房是一套空置房，看房比较方便，但不知道竞买人做没做产调，因为房子没交过契税，税费会比较高。绿地新里花园，131.43m²三房两厅，133.4万起拍，6个人报名关注，经过52轮竞拍，最终161.4万成交，捡漏价格约为市场价的八二折。这套房源的起拍价也比较低，起拍溢价率21%，161万的捡漏价格基本等同于二手房市场小三房的价格，相当于用小三房的价格拿下了一个大三房，性价比很高。碧桂园天麓，135.18m²的四房，166.8万起拍，5人报名，经过22轮竞拍，最终184.4万成交，捡漏约为市场价的八八折。这套也要先恭喜我们米宅的客户捡漏成功，精装修的金水北小四房，本身小区也比较新，最重要的是帮客户做过产调后发现这套房子非常干净，没什么税，基础成本大概就是成交价，比在二手房市场拿下同户型至少省了26万+。万科福晟万科誉，22.43m²的商住两用公寓，5人报名，16.7万起拍，最终19.7万成交，捡漏价格约为市场价的八三折。万科誉，一个自带光环的小区，地段极好，受到东区和高铁版块辐射，距离3/5号线地铁口都比较近，周边环绕东区写字楼，在租房市场非常活跃，租售比也很高，租金大概能租到1600左右，买来即可出租。万科世曦97.88m²的小三房，119.3万起拍，3人报名，最终只有1个人出价，直接起拍价捡漏成功，捡漏价约为市场价的七七折。一般这种二拍2个人以上报名的房子，至少也应该有2人象征性竞竞价，这套房子另外2个报名者都没有出价，多少有点奇怪。不过也是要恭喜成功捡漏的朋友。永威翡翠城，200.62m²四房，上周共成交了两套同户型的永威翡翠城四房，对比上一套，这套370万起拍，起拍价格更高一点，只有2个人报名，经过15轮竞价，最终395.9万成交，捡漏价格约为市场价的八八折。这两套除了楼层不一样，户型都一样，楼层也都算中间楼层，唯一的区别就是起拍价一个高一个低，通常这种时候人们都会惯性地去报名起拍价更低的，觉得捡漏空间更大，而实际上从最终的成交价格来看，起拍价高的反而是捡漏更多的，成交价比另一套低了22.7万。第一，一些热门小区，起拍价低的，一定关注度更高，成交价格一般也会更高，如果心理价位较低，有其他同户型的可以避开竞争。第二，一些比较冷门的房子，不必非要一拍拿下，二拍起拍价会下浮大概15%-20%，捡漏的可能性更大。第三，一些比较热门的房子，不必等到二拍，一拍的竞拍过程中，七分靠出价策略，三分靠运气。第五，二手房一房一价，法拍也是如此，因此预估成交价要参考同户型、相似楼层近期的二手房成交价格，再根据房源可能有多少关注度预估成交笋率。比如碧桂园天麓那套当时给客户预估的成交价是185万比较合适，捡漏的概率也很大，客户虽然心理预期想更低一些，但也默认接受了这个预估价。当天的竞争力度也确实比人为客户捏了一把汗，不过最终5个人果然拍到了184万。
