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这两年，法拍房的数量一直居高不下。
除了住宅类房源，越来越多的商业也难逃被法拍的命运！
最近，阿里法拍网就上线了一宗房产：郑州市郑东新区商务东五街6号3层房产。此次要进行拍卖的永威木色购物公园第3层，建筑总面积6410.76平方米，将于11月17号正式开拍。目前，永威木色三层以餐饮为主，正在营业的有凑凑、豆捞坊、蓉亭食贝等常规餐饮品牌。三层的整体评估价为7114.66万元，起拍价5691万元，相当于评估值的80%。此次拍卖的权利人为河南嘉园房地产开发有限公司，该公司是由永威置业集团、河南桓准科技有限公司分别持股91%、9%。前些年，凭借着景观、建材、物业服务三宝，永威在郑州打响了口碑，其开发的楼盘也因此成为品质的代名词。但是这两年，郑州房地产市场上已经鲜少见到永威的身影了。特别是在金桥西棠项目的风波之后，永威选择退出了该项目，同时也退出了北龙湖项目，南三环的永威城后续地块也未见其继续拿地。如今的永威，则是以代建的身份活跃在郑州房地产市场上，比如说与高新城投合作，代建高新和锦莲序项目。在住宅项目上都有心无力，更是无心专注于旗下商业的招商与运营。而且永威木色一旦被拍卖，三层和其他楼层就分属不同的业主，如果经营理念无法达成一致，就会造成招商、运营混乱的局面。不止永威木色，去年以来，郑州多个大型商业综合体都相继被拍卖。早在今年8月份，探十里所在的商业体就被摆上了拍卖台，评估价为8.15亿元。经历了一拍、二拍，该商业体的起拍价也从5.71亿元，降到了4.56亿元。相对评估价，可以说是打骨折了，但最终还是无人竞拍，被迫两次流拍。这不，最近又再次进入变卖阶段，起始价4.56亿元，将于11月26进行变卖。目前，该商业体只是由河南探十里商业管理有限公司承租并整体运营，租赁期限为20年，合同到期日为2041年。按照拍卖不破租赁原则，该商业体是整体带租变卖，后期只需要重新签约租赁合同就可以了。根据拍卖公告显示，此次被法拍的权利人为郑州元龙房地产开发有限公司，属于升龙旗下公司，也就是说该建筑为升龙旗下的商业地产。此次拍卖的申请方为广东九洲之星置业有限公司，也是该房产的抵押方，所以此次拍卖极大可能是由升龙在广州的城改项目出现问题所引发的。去年9月，锦艺城A区和B区的部分商铺首次被拍卖，一直到今年，锦艺城商铺以及地下空间的拍卖就从未停止。锦艺城购物中心作为郑州西区的老牌商业，可以说是见证了西区的崛起，如今频繁遭拍卖，不免令人唏嘘。不止是中原区的锦艺城，就连南龙湖的锦艺城也多次被摆上拍卖台。还有美景欢乐广场，作为惠济区的第二大商业综合体，曾经也是北区被寄予厚望的一座商业。上半年，美景欢乐广场多套房产被拍卖，起拍价从一拍的5.89亿，降到了二拍的5亿，最终还是流拍了。以上提到的这些商业体被拍卖的背后，其实都是受开发商地产项目拖累的连锁反应。开发商做地产起家，顺带着做商业，有些做的确实不错，最为典型的就是万达。万达早期以房地产开发起家，之后大力发展商业地产，打造了万达广场这一知名商业品牌，在各大城市广泛布局。龙湖也是以住宅开发为主，后来随着业务的拓展，才开始布局商业地产，打造了龙湖天街系列商业。但是对于很多郑州本土商业来说，地产、商业不分家，是一个非常致命的问题。隔行如隔山，尤其对于一些小开发商来说，虽然在地产开发领域能够游刃有余，但是在商业的招商、运营等关键环节上，往往经验不足。另一方面，一旦开发商因为地产项目过度扩张或市场波动，出现资金链问题，就会如多米诺骨牌般迅速蔓延至旗下的商业板块，造成连锁反应。当母公司面临资金压力时，不仅没钱支持旗下的商业板块发展，还需要将现金流用于补贴地产项目。原本商业板块可以盈利，实现自给自足，一旦需要抽调现金流去补贴地产项目的亏空，这种平衡便会被打破，从而削弱商业板块的竞争力，这无疑是对商业板块自主运营能力的巨大考验。就拿锦艺城来说，2023年营业额21亿元，在整个中原区商圈里面是最高的，整体表现非常不错。而锦艺主导的苏屯城改项目，锦艺四季城现在还处于保交楼阶段，后续地块拉来旭辉合作了一江云著项目，也不是很顺利。这就导致锦艺旗下的中原锦艺城和南龙湖锦艺城，频繁遭拍卖。这两年，开发商的日子不好过，受到影响的远不止住宅项目，还有我们经常逛的商场。开发商的资金链出现问题，就不得不出清一些大宗资产，债务到期还不上，名下的资产、房产就要拿出来拍卖。从2021年下半年房企首次暴雷潮开始，法拍市场上就经常能看到，整个小区、整栋楼、整条商业街被集体拍卖的情况。2024年前三季度，全国各类法拍房挂拍套数为57.5万套。这里面占比最多的就是住宅和商业，住宅28.1万套，占比接近一半，商业14.5万套，占比超过20%。今年前三季度，全国法拍住宅成交8.3万套，商业法拍房源成交2.4万套。商业类的成交率就更低了，仅有16.6%，也就是挂出来100套，只能成交16套左右。反映在法拍市场上就是，锦艺城、探十里、美景欢乐广场等商业，多次挂拍，多次流拍。
