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震惊！东区改善，跌到1万？

文摘 2024-11-15 18:03 河南

首先，近期想在郑州捡漏的朋友，无论关不关注，我都建议你先扫码领一份【11-12月万套待开拍捡漏房】，提前了解郑州目前的房子，价格到底在一个什么水平。

东区作为整个郑州市的房价高地，聚集着最多的改善购房群体。

所以在东区，很多洋房小区都没有一房的户型，至少两房、三房起，通常面积越大，单价越高，而且同一个小区单价最高的一般都是140平以上的四房。

比如绿地老街四期，140平三房的单价最低在2.2万，160平四房的单价至少在2.5万+。

当市场上突然乍现了老街四期一套单价1.3万起，163平的四房，其关注度一定是引人瞩目的。

看到上面这张图片，可能会有很多人释然了，法拍房，再便宜也不买。

实际上，我们也不建议太多人关注这套房子，因为按照现在这套房子的关注度，关注的人越多，捡漏的可能性就越小。

这套房子看房当天，我们的同事基本都到场了，现场加上法院的工作人员，有近百十号人看房。

阿里拍卖的官网上，截止到24年11月15日上午，这套房子合计有8175次围观，699人设置提醒，我们基本可以预见到25日当天，绝对会是一场没有硝烟的恶战。

想300万以下捡漏的朋友，基本可以劝退了。

除了这一套，最近整理东区的改善法拍房，还有几套大户型起拍单价很低，单价区间在1.1-2.5万之间，总价区间在150-450之间，基本都是市场价的六折起拍。

以黄河南路为中轴线，黄河南路以西，中州大道以东，商都路以北有鑫苑中央花园东区、永威翡翠城，商都路以南有中力七里湾。

黄河路以东，农业南路以西，商鼎路以北有永威东棠、路劲青春悦园，商鼎路以南有尚书苑。

还有北龙湖以南，东三环以东，北三环以南的正商善水上镜。

这些小区按照梯队划分：

第一梯队：正商善水上境、永威东棠。

第二梯队：永威翡翠城、绿地老街。

第三梯队：尚书苑、路劲青春悦园、鑫苑中央花园西区、中力七里湾。

今天重点给大家介绍这几个小区的法拍房。

1.正商善水上境

北龙湖南岸的高低配改善小区，2018年，一共有12栋8层的多层和7栋25层的高层。

小区优势是双河交汇，东风渠与熊儿河交汇，双地铁，8号线&12号线高铁公园站，双学区，划片郑东新区外国语九年制。周边有郑大一附院郑东院区。

目前在售户型，高层以180-181平四房为主，单价在2.7-3.3万，总价在470-600万之间；

洋房以185-187的复式四房为主，单价在3-4万之间，总价在720-750万；

以及195-197的平层四房，单价在3-4万，总价在600-800万；

还有少量201平的一层下叠复式，总价在900-1000万；

210-225平以上的五房价格基本都在1000万上下。

12月10日开拍这套房源是高层180.98平的四房两厅，精装修，中间楼层，429万起拍，起拍单价2.4万，市场价520万起。

2.永威东棠

永威巅峰之作。

作为一个已经交付近10年的小区，永威自持物业到现在管理依然严格，小区拥有下沉式绿化庭院，内部维护的很好。距离地铁12号线、地铁1号线黄河南路站500米。

东棠和翡翠城相比最大的优势在于其划片聚源路小学+九十六中学区，属于东区的第一梯队学校，而翡翠城划片的聚源路小学西校区+七十八中就明显不如东棠。

小区一共有9东高层，总高25层，主力户型两房起，82-94平，单价2.35-3.3万，总价205万-300万；

三房主力面积在130平以上，132-149平，单价3-3.6万，总价在425-530万；

四房面积在164-219平之间，单价2.8-3.5万，总价在500-650万；

少量200平以上的五房，价格在800万+。

12月6日上拍这套143.56的三房两厅，精装修，位置在13层中间楼层，总高25层，346万起拍，起拍单价2.4万，市场价460万+。

3.永威翡翠城

虽然划片的学区不是最优解，但小区的品质依然上乘，翡翠城的外立面很具有地标性的辨识效果。

2013年交付，一共16栋楼，有高层有别墅，高层总高26-27层。

不同于东棠，翡翠城的物业公司是新世纪，虽然也不差，但是在整体的维护和管理上，还是跟永威自持物业有差别的。不过综合来看，小区整体的绿化做的依然很好，卫生维护做的也不错。

户型也是从两房起，最小的面积是76.59平的，两房面积段主要在77-92平，还有一些110-130的调控复式两房，单价1.6-2.6万，总价135-265万；

三房面积段有85-101平的小三房，单价在1.8-2.3之间，总价在160-200万。

以及112-152的三房，单价在1.8-3万之间，总价在200-400万之间；

四房的面积段在主要有143平的和160-200平的，143的单价在2.2-2.8万，总价在310-350万左右。160-200平的单价2-3万，总价在360-550万左右。

还有一些250平以上的复式四房，单价在2.2-3.3万，总价在550万以上；

目前挂牌的只有两套291平的复式五房。

11月25日开拍这套房源是200.71平的四房两厅，精装修，366万起拍，起拍单价1.8万，所在楼层6层，市场价460万。

4.尚书苑

位于郑州东站板块，小区是省出版社和省新华书店家属院，2012年，一共有13栋楼，有11层和18层小高层，小区整体的建筑风格是苏式的，园林景观很丰富。

但是小区是私人物业公司承接的，由于交付比较早，管理和维护比较一般，人车不分流。

户型跨度比较大，从一房起，有68-73的一房，均价在2万左右，总价在95-150之间；

两房面积段在69-96之间，单价在1.3-2.1万，总价在95-190万；

三房面积偏大，195的面积，总价在410万左右；

四房面积都在170平以上，单价2万以上，总价340万以上。

11月23日开拍这套是240.61平的四房两厅，楼层在4层，总高18层，起拍价354万，起拍单价1.5万，市场价450万。

5.路劲青春悦园

中央特区的三期。中央特区一共分为东苑、西苑和三期，三期就是青春圣地，也就是路劲青春悦园。

高铁东站板块的临七里河观景小区，2013年交付，一共有10栋楼，18-21层的小高层，小户型比较多，人车不完全分流，划片康宁小学+96中。

户型面积段从一房起，主要有34-76平的一房，单价1-1.8万，总价在42-105万；

两房户型从48-92平，单价1.2-2.2万，总价75-200万；

三房户型从80-144平，单价1.3-2.2万，总价120-290万；

还有少量的复式四房五房，总价在250万上下。

这套房源11月29日开拍，面积143.32平的三房两厅，楼层在8楼，总高22层，中等装修，161万起拍，起拍单价只有1.1万，市场价240万。

6.鑫苑中央花园西区

2007年的小区，东苑有20栋楼，西苑有24栋楼，高低配小区，有多层、洋房、小高层和高层，面积段比较丰富，3号楼是一栋筒子楼，优势是划片聚源路小学+86中的学区。

一房面积段有36-49平，单价1-1.5万，总价40-72万；

两房面积段有36-92平，单价1-1.8万，总价50-170万；

三房面积段有107-157平，单价1.2-2.3万，总价145-300万；

四房面积段从135-190平，单价1.2-2.1万，总价160-300万。

11月22日开拍的这套房源为147.37平的三房两厅，楼层在7层，总高11层，精装修，158万起拍，起拍单价1.1万，市场价235万。

7.中力七里湾

东区核心地段的临河小区，2015年交付，人车不分流，小区绿化还不错，管理一般，一共有5栋26层的高层，距离地铁3号线通泰路站几百米，生活配套丰富，比较适合刚需及刚改客户捡漏。

主力户型两房起，面积段89-97平，单价1.2-2万，总价105-180万；

三房面积段135-153平，单价1.5-2万，总价205-300万；

四房面积段从191-194平，单价1.5-2万，总价300-400万。

七里湾这一套目前已经开拍，194.91平的四房两厅，楼层位于20层，总高24层，214万起拍，起拍单价1.1万，市场价300万。

10月29日这个小区有一套同户型194平的4层的四房上拍。

起拍价211万，3个人报名，最终被我们米宅的客户以220万拍到，低于市场价至少80万。

这一套比之前的一套楼层更好，截止到发稿之前，目前还没人报名，不过要到明天才能见分晓。

以上是我们筛选出东区近期比较值得关注的大户型捡漏房，有几套房源也许会一拍流拍，二拍起拍价更低。

但是面对低价捡漏诱惑的同时，法拍房很有可能有隐藏税费、不明债务、腾房的风险，这些风险需要提前做好房子的背调，而且法拍房第二关键的一个环节是预估价格，只有了解最真实的市场价格，才能在竞拍的过程中游刃有余，把握好捡漏的尺度。

还不了解米宅辅拍的朋友，我们为客户提供的是0风险、一条龙的竞拍服务：

拍前规避风险、实地看房、房源产调、税费核算、预估价格；

拍中全程跟进，线上/线下辅导参拍、提供价格指导；

拍后办理过户，协助买受人对接法院、银行、金融、房管局等，同时协助拿证、腾房、物业交割等全流程服务。

想捡漏法拍房的，一定要提前关注房源的情况和上拍时间！

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