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不到100万，咋在郑州买到最抗跌的二手房？

文摘 2024-10-28 18:01 河南

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郑州50套捡漏二手房

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小户型盘点

贝壳在售的13万套二手房中，有10649套小户型的一房在售，其中主城八区合计有9859套挂牌在售的1房户型。

金水区的热门小户型主要有开祥天下城、正弘数码公寓、鑫苑世家、城中央、瑞园；

郑东新区的热门小户型主要有泊郡、金成阳光世纪、建业天筑、海马公园66公社、海逸名门、双河湾、中豪汇景湾、东方港湾；

二七区的热门小户型主要有华润悦府、康桥金域上郡3号院、康桥金域上郡2号院、建业密码国际、亚星盛世雅居；

管城区的热门小户型主要有蓝海港湾百合湾、正商新蓝钻B区、绿都紫荆华庭朗园、鑫苑城一号院；

中原区的热门小户型主要有中原新城学府小区、启福华都、艺国际华都欧尚、裕华光合花园、领创天誉华庭；

惠济区的热门小户型主要有建业壹号城邦、金蓝湾、碧源月湖和园、天地湾佳苑、天地湾晴苑、绿地璀璨天城、昌建誉峰；

高新区的热门小户型主要有文雅青年公寓、金色嘉园、朗悦公园道一号熙园、朗悦公园府悦棠苑、阳光馥园、睿智禧园；

经开区的热门小户型主要有远大理想城、恒大绿洲四期、宏光合园、亚太明珠、格林假日……

但是如果了解这些小区的均价和小户型的单价，会发现很多小户型的单价要远高于整个小区的均价，甚至有些小1房的户型总价几乎赶超小两房的总价。

再筛选100万以内的1房，郑州市一共有100093套，占全郑州挂牌数量的7.7%。

这个数据相较于22年的40%，已经大幅缩减。

很明显，小户型已经不再是成交主力户型了，正在被市场弱化，即便如此，市场上每年成交最高的房子，依然是小户型。

并且市场上成交活跃的小户型属性越明显，价格就越稳定。

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热门小户型属性

成交活跃的小户型都具有哪些属性？

一、学区属性：

学区房是硬通货，对于一些只有上学需求或者买优质学区房预算不足的家庭是一种很好的选择。

正弘数码公寓，金水CBD，文一+省实验双学区，22年的均价为1.9-5万，23年的均价为2万，24年的均价为2.1-2.2万，且价格越低，单价越高。

鑫苑世家，金水CBD，农科路小学+省实验中学双学区，22年的均价为2.2-2.3万，23年的均价为2.4-2.5万，24年的均价为2.3-2.4万。

嘉辰时代公寓，金水老城，农科路小学+47中双学区，22年的均价为1.6万，23年的均价为1.6-1.7万，24年的均价为1.6-1.7万。

中原新城学府小区，中原老城，划片伊河路小学+19中，个别带有郑外的学位，22年的均价为2.4-2.5万，23年的均价为2.4-2.5万，24年的均价为2.2-2.3万。

二、品质：

一个适合刚需过渡的单身青年的选择，不想要老小区，又买不起大户型，可以选择品质小区的小户型过渡。

康桥朗城，金水北，3号院单价最高，1号院次之，2号院最低，3号院22年的均价为1.7-1.8万，23年的均价为1.6-1.7万，24年的均价为1.5万。

普罗旺世青年城，普罗板块，普罗物业，小区绿化好，环境好，品质好，22年的均价为1.5万，23年的均价为1.3万，24年的均价为1.2-1.3万。

三、地段：

上班族的首选，一般好地段的小区都有地铁，有商圈，配套成熟，通勤便利，日常生活便利，比较适合重视通勤的996青年。

正弘城丽汀公寓，地铁上盖，出门就是2号线东风路站地铁口，位置极佳，22年的均价为2.5万，23年的均价为2.5万，24年的均价为1.8-1.9万，公寓的降价明显比住宅幅度要大。

四、租售比：

一个几乎综合以上任两种属性，甚至可以用租金覆盖月供的小户型属性，在郑州租售比＞3就已经很高了，而有几个小区的小户型，租售比最低3.5%。

永威翰林居，单价2.3万，品质+地段，商贷月供1863，公积金月供1505，租金1700，租售比3.5%，永威物业，品质小区，近CBD，5号线地铁。

中凯华府，单价1.6万，地铁+学区+地段，商贷月供2007，公积金月供1621，租金1700，租售比3.5%，CBD旁，1号线、12号线双地铁口，划片聚源路小学+86中。

聚龙城，单价1.7万，地铁+学区+地段，商贷月供1684，公积金月供1361，租金1500，租售比3.5%，CBD旁，1号线、12号线双地铁口，划片聚源路小学+86中。

青春悦园，单价1.7万，地段+学区，商贷月供1792，公积金月供1447，租金1500，租售比3.5%，划片康宁小学+96中。

旭日龙园，1.1万，学区+地铁，商贷月供1863，公积金月供1505，租金1500，租售比3.3% ，3号线东周站，划片康宁小学+96中。

奥兰花园，单价2万，品质+学区，商贷月供1863，公积金月供1505，租金1500，租售比3.3%，品质小区，环境好，划片康平小学+96中。

海马66公社，单价2万，地铁+品质商贷月供2688，公积金月供2171，租金2300，租售比3.6%，5号线地铁口康宁街站，双气次新品质小区。

如果你需要什么属性的小户型，可以扫下方二维码，添加微信报需求咨询：

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5个建议

最后，给准备买小户型的你一点建议：

1.小户型永远是最后的选择，能买大的就买大的；

2.确定自己的真实需求，需要学区，重视通勤，需要配套，还是追求品质；

3.投资要同时考虑地段、商圈和学区几个核心要素；

4.不买老，不买远，尽量不买公寓。

5.全款买个小户型，不如首付买个大房子。

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