1、反弹的地产股
生活中，有些事总会让人产生一些笑意。地产半年报出来以后，大亏的金地从底部居然反弹了30%。地产主要企业，财报是清一色的利润同比下跌。但股价确实清一色的反弹加上涨。
2、地产股的财报预期
我们看财报，利润下跌的原因在那？首先是毛利润下跌：
万科房开类业务，毛利润率为7.75%
保利房开类业务，毛利润率为15.81%
招商房开类业务，毛利润率为12.24%
金地房开类业务，毛利润率为9.24%
新城控股房开类业务，毛利润率为10.93%。
房开公司毛利润率会反弹么？首先我们要理顺房开利润的确认规则，房开利润的确认是以交房为前提的，也就是今年这个半年报确认的利润，按照房开开发的流程，确认收入的基本年限是在拿地以后的2—4年，甚至更长的时间段。而在销售之后的0.5—2年（现房销售的除外）。因此我们按照这个时间反推，销售时间大概应在在22年下半年以后，而拿地时间则应该在20年以后的这段时间。
这段时间的行业现状是：土地价格从高位开始大幅度下跌，但下跌的最明显的应该是在23年下半年开始；而房屋价格也是在23年下半年开启大幅度下跌模式。两者的节奏匹配，目前市场销售的土地依然处于高价格区间，而结算的房屋价格也处于相对高位期间。也就是再往后，土地价格下跌的速度与房产下跌的速度是错位的，即如年末可能结算的产品，土地价格依然极高，但房屋价格已经出现了较大下跌。这也就意味着毛利润率会进一步下跌。
而从目前现有趋势来看，房价暂时还没有出现止跌的迹象。
第二个原因是，从22年开始，所有房开的销售金额出现大幅度下跌，销售的下跌与费用的下跌，也是错位的，也即费用分摊会在短期内迅速加大，特别是财务费用以及部分收缩不及时带来的管理费用。
3、地产股财报的美化技巧
我们现在看到的财报都是真实的么？未必，多数地产公司还是有能力对财报做技巧性美化的。
如新城的物业出租管理，这个毛利润率72.21%。那这里的成本怎么算？第一是商场的建设费用算没？第二建设商场的资金成本算没有；第三商场的装修折旧算没有；第四商场物业的折旧费用算没有？第五是商场的价值确定的成本是按纯成本入账，还是叠加了开发利润入账的？当然还有其他一些问题，有兴趣的读者可以自行去琢磨。
其他公司是否也有呢？房开类业务，那肯定还是有的，第一土地的公允价格的大幅度变动，开发企业的减值是否完全？费用分摊的时间和结构是否合理等等。
4、结语
如果上述的逻辑分析合理，那么今年半年报可能会是地产企业最后的一份好看的半年报了。
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