香港楼市疲弱，加上经济复苏缓慢，业主断供物业再度升温，银主盘数量不断攀升。根据中原地产最新数字显示，本港银主盘存量连升三个月，8月增至344间，打破2008年金融海啸纪录，创近17年新高，总值逾35亿元。当中逾四成银主货来自财务公司、多涉及加按而“爆煲”的“财仔盘”。
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负资产不等于银主盘
近日楼市负面消息不绝于耳，银主盘及负资产趋增，究竟何为负资产？什么是银主盘呢？
简单来说，负资产即是未偿还的本金价值高于资产的市值，假设业主当时楼价500万，承造八成按揭，借贷额即是400万，两年后尚余贷款380万，但其后楼市下滑，楼价下跌三成至350万，那业主便“资不抵债”，成为负资产人士。
而银主盘的意思是业主持续一段时间未有依时还款，而遭承按人循法律途径收回物业，将其拍卖或放售，以抵销按揭债务。
很多人亦会误以为当楼市转弱时，便会出现很多负资产人士，继而银主盘个案将会攀升，其实两者没有必然的关系。即使成为负资产人士，只要你仍有工作，并且有能力供款，那物业就不会成为银主盘。事实上，1997年金融风暴，楼价曾一年间下跌五成，而当时即使负资产人士大增，大部份业主都选择咬紧牙关渡过，银主盘未见大幅上升。可惜其后不断有公司裁员、倒闭，失业率大增至8.8%，至2003年负资产人士曾一度超过十万宗，即每五个供楼人士便有一个属负资产，失业人士未能供款以致被债权人收回物业拍卖，令银主盘数量突破逾万个。
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业主断供情况比金融海啸更严峻
记者翻查资料显示，楼价在2008年3月至2008年12月的九个月之间，累跌23%；但现时楼价相比2021年8月高位，累跌逾27%，其跌幅已超越金融海啸。
目前遭银主接管放售的344间银主盘，总值逾35亿元，当中住宅占251间或73%，其余为工商铺、车位及地皮。住宅银主盘以楼价1,000万元以下细价楼为主，占逾8成。
另一方面，8月份逾4成银主盘来自财务公司，即俗称“财仔盘”，多涉及二按，而二按的利率一般较高，断供风险自然高。而事实上，目前全港持有银主盘货量最多的机构，涉及一间财务公司，手持约70间银主盘，占整体银主盘约两成。
中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰对记者说，政府于今年2月底全面撤辣后，一度令楼市价量齐升，银主盘消化力亦转强，令银主盘数量由2月高位316间，跌至3月262间；不过，随着撤辣效力减退，楼市迅速打回原形，银主盘数量更已连升三个月。截至8月28日，经中原地产放售的银主盘数量升至344间，较7月320间增近8%，亦较去年同期263间多逾3成。
他指出，8月份市场再新增51间银主盘，包括启德嘉峰汇1B座低层E室，属面积289平方呎一房户，银主开价547万元，呎价18,927元。业主2020年以740.9万元买入单位，银主开价较其买入价低26%。豪宅亦频现断供，大角嘴一号·银海2座高层相连单位，面积2,042平方呎，刚沦为银主盘，每间叫价同为2,668万元。
陈永杰说，目前半新楼成银主盘重灾区，屯门扫管笏缇岸（原前恒大·珺珑湾）银主盘数量增至4间，开价较业主买入价低两成以上，叫价最平为2期5座中层M室面积222方呎开放式单位，单位现被财务公司接管放售，叫价288万元，呎价12,973元。业主2020年以428.2万元买入，银主开价较之前低33%。
陈永杰称，近年息口持续高企，不少业主因加息后难以负担高息而断供，尤其是高成数物业，令银主盘涌现。幸好现在进入减息周期，银主盘上升趋势会缓和，期望10月施政报告会推出措施稳定地产市道，勿让楼市继续下沉。
来源：香港经济导报
作者：何洁霞 本刊主笔
图源：大公文汇全媒体中心、香港商报
编辑：刘妍伶
审读：刘妍伶
监制：舒志勇
