行政长官李家超最新新一份《施政报告》出炉，大方向是振经济稳楼市，当中有两项较瞩目的楼市措施，包括实时放宽物业按揭成数至七成并调整供款与入息比率至五成，另外则容许投资移民购买五千万元或以上的豪宅，相信均有助刺激各类买家的入市意欲。
两大放宽措施对楼市来说绝对是好消息，准买家亦非常关注，措施公布后，据分行前线反映，之前有一直洽商中的买家都加快决定，以防业主反价。另外，《施政报告》后准买家亦积极寻盘预约睇楼，相信周末的50大指标屋苑预约睇楼量将会维持反覆趋升的走势。
无论是放宽按揭成数或放宽投资移民买住宅，对整体楼市均有帮助，惟暂时豪宅区未见特别多客人查询，只是按比例地稍有增加，笔者认为5,000万元或以上豪宅转旺仍需要时间消化及反映。
5,000万元或以上的豪宅较多集中在港岛区，如半山、山顶及南区等，九龙新派豪宅例如启德及九龙站一带。不过，此类高价物业买卖占比向来不多，以今年一手新盘为例，截至10月15日为止，交投有318宗，占整体私宅登记量只有2.7%。至于二手方面更少，暂时只占0.6%，而一二手合计亦只有1.3%。
若按季度分析，5,000万元或以上的豪宅买卖占比的确有所增加，尤其在一手市场方面，首季只占1.8%，次季占2.7%，第三季占3.6%，而最新的第四季暂时占4.3%，可见按季有上升趋势。对比二手则较平稳，近三季均维持在约0.5%至0.7%之间窄幅波动，整体一二手合计占比则约为1.4%。
笔者认为，放宽投资移民置业至涵盖5,000万元或以上的住宅物业，非但不会影响一般的民生中小型住宅市场，而且可以刺激豪宅市场转活及带动更多资金流入本港市场，是双赢的措施。预期在政策驱使下，豪宅交投将有所上升，亦推动豪宅价格表现更硬净。
至于另一焦点措施，放宽按揭成数至划一的七成，则有更大及更广泛的影响，因为无论是买入中高价楼自住的用家，如一些高收入的本地专业人士及外来专才、隐伏了多年的换楼客及买多层楼收租的投资者均能受惠，再配合辣招已全部撤销及进入减息周期，相信市场上介乎1,500万至3,000万元的中高价住宅物业交投占比升幅将较显著。
此外，再配合供款与入息比率上限亦一律调整为五成；笔者认为，此举有助增加各类买家的入市动力，令楼市参与者更多元化，可以真正令之前一潭死水的楼市活起来。
另一方面，《施政报告》亦提到政府2022年底推出新的输入人才机制以来，至今共收到超过38万宗申请，约16万名人才携同家人抵港。未来五年，各行业人力短缺估算约18万人，《施政报告》革新各项输入人才机制将令计划发挥更佳作用，对未来经济及楼市均有助益。
总结是次《施政报告》既着重经济拓展，亦重视公私营房屋政策，对来年本港发展十分正面，再配合之前减息及救市，近期楼市气氛已明显好转，因此楼市前景可看高一线，预期第四季住宅交投量有望增加两成，而楼价亦会呈稳中向好的方向发展，第四季楼价有望上升2%至3%，而全年楼价跌幅则料收窄至5%左右。
来源：香港经济导报
作者：陈海潮 利嘉阁地产研究部主管
编辑：芦梦婷
审读：刘妍伶
监制：舒志勇
