中国房地产市场严重低迷，已经影响到中国今年GDP增长目标，影响到了整个市场的物价水平、企业的投资需求、居民的收入预期，整个经济形势正在“螺旋式恶化”。估计正是在这种严峻的经济情况下，2024年9月24-27日中国政府出台了一揽子经济救市政策，希望以此来重启中国经济稳定增长的周期。
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重振当前房地产市场的信心要解决的问题
要重振当前中国房地产市场的信心，首先要解决下面两个问题。一是2022年爆发的保交楼事件要彻底解决。2015年至今年上半年，预售未来完工房屋高达4800万套。尽管近来中央文件一直在强调坚决完成，已经过去2年了，其进展还是令人担心。因为，居民通过住房预售购买的住房不仅面临房价持续下跌的巨大风险，更是面临所购买的住房无法收楼的风险。所以，中国住房市场作为一个期货市场，如果保交楼事件不能够圆满解决，中国房地产市场的信心根本无法恢复。
二是到8月末，中国商品房待售面积73783万平方米，同比增长13.9%。其中，住宅待售面积增长21.5%。也就是说，楼市低迷，待售住房量会越来越大，如何消化这些待售住房同样成了化解当前房地产问题难点。中央政府是出台了政策，希望地方政府通过低息贷款把这些住房收购转化为保障性住房，但目前地方政府没有动力与愿意来这样做,央行借出该项目贷款仅及6%。也就是说，只有中国房地产的待售住房的库存水平回归到正常水平，中国房地产市场信心才得以建立，但是目前形势来看，其化解这个问题将是一个漫长的过程。这也意味着这两个方面都是十分艰巨的任务，它是能否提振房地产信心的关键。如果房地产市场信心不能够逐渐恢复，居民是没有愿意进入房地产市场，中国房地产市场在这种情况是不容易止跌企稳。
02
房价底部在哪里？
就目前中国整体的房价水平而言，尽管房价已经下跌了三年，但中国当前的房价下跌，仅是指住房作为一种住房投资品的价格下跌，至于住房作为投资品的价格什么时候跌到住房为消费品的价格水平上，其中存在一个巨大的缺口。因为， 在住房市场，如果不能够用信用制度及税收制度对住房投资与消费进行严格的限定，那么住房投资者对价水平一定会永远会高于住房消费者的对价水平，这自然会把绝大多数住房消费者挤出市场，房地产成为一个以投资者为主导的市场。但是，这个市场完全逆转之后，房地产市场性质发生了根本性变化，房地产市场成了完全由消费者主导的市场。
所以，当前房价下跌，到底跌到什么水平，住房消费需求才能释放出来，按照联合国房价收入比指数是3-6，即居民购买一套满足基本生活住房只要花3-6年收入就足了。2024年上半年全国100个重点城市的房价收入比为10.6，而一线城市房价收入比都在30以上，南京、杭州在27以上，连成都和武汉都在18以上。如果这些城市房价收入比为基线，那么当前中国各城市房价要回到住房消费需求的水平，房价下跌的路还是很漫长的，不是说当前中国各城市房价已经持续下跌了三年就可一了百了事情。所以，当前政府认为房地产市场的价格要止跌回稳，是不是要止跌回稳在现在的水平上，这个房价水平是否合理，是否有住房消费者进入是相当不确定的。因为，当前中国房地产市场泡沫还没有完全地挤出。
03
房地产只有市场化法制化才能走向正轨
也就是说，尽管当前中国房价已经持续下跌三年了，房地产泡沫正在破灭，但现在的房价到底是十分清楚的，即与绝大多数居民住房消费需求的价格水平还相差很很远。如果是在这个房价水平上止跌企稳，那么这个房地产市场或许只能让些许高收入住房消费进入，或是重新鼓励住房投机炒作者进入。现在政府要求各城市完全放开以往的各种购买住房的行政性限制，这肯定是对的。中国房地产市场只有完全市场化及法治化，减少政府对房地产市场各种干预，这样才能让完全扭曲的房地产市场价格机制走向正轨。
但是，为了防止房地产市场再过度投机炒作，就必须用有效的信贷政策及税收政策把住房的投机与消费严格区分开。对于住房的消费，政府的信贷政策及税收政策要大开绿灯，而对于房地产的投机炒作，政府则要用严厉的税收政策把其获得利益收回（即尽快出台科学公正的住房物业税、严厉的住房交易所得税、住房空置税、外来者住房交易附加税等）。如果不出台这些税收政策，而让房地产市场的价格企稳在现在的价格水平，并让购买住房者享受过于优惠的购买政策，那么房地产的泡沫有可能再次吹大。目前深圳所谓购买住房优化政策，允许居民购买两套、三套住房，其实就是在鼓励更多的住房居民再房地产投机炒作。
总之，要让当前中国的房地产市场止跌企稳，首先就得重振房地产市场信心，这是房地产市场止跌企稳的关键，要做这点，就是要完全让全国的保交楼事件完满的结束及让房地产企业手中持有未售住房回到市场正常化水平。二是让住房的价格开始企稳或微微上升，改变房价持续下跌的市场预期，或至少让房价企稳在现有的水平上。但是，现有的房价水平仍然高于中国绝大多数住房消费者的对价水平，现有房价与绝大多数住房消费者的对价水平仍然存在一个巨大缺口。在这样的房价水平上，中国绝大多数住房需求不容易释放出来，只能吸引收入较高的住房消费者进入，只能让住房投机炒作者重新进场。但这对重建中国房地产市场发展新模式及房地产市场健康发展存在很大风险。三是让中国房地产市场真正的止跌企稳，就得让住房的对价水平调整到绝大多数购买住房者有支付能力的对价水平上，这样才能够把中国绝大多数居民住房需求释放出来，并让中国房地产市场真正健康发展。但是，就目前的房地产市场情况来看，中国房地产市场价格调整还有一段路要走，欲速则不达。
就以上三种情景下的房地产止跌企稳，其效果是相当不同的。对于第一种情景，要完成任务是非常艰巨的，它需要时间；对于第二种情景，在二线以下的城市，出现概率不会太高，主要会发生一线城市，通过虹吸效应，把一线以下城市住房购买者吸引过来，让房地产市场出现所谓小阳春，但同样在增加一线城市未来房地产市场风险。对于第三情景，它才能让中国房地产市场真正止跌企稳，但是它需要时间，会有一个漫长的过程。所以，对于未来中国房地产市场判断，我们应该是更多的理性。
来源：香港经济导报
作者：易宪容 中国经济学家
编辑：芦梦婷
审读：刘妍伶
监制：舒志勇
