万科从没有出过这么差的成绩单。
根据2024年三季报，万科前三季度实现营业收入2198.95亿元，同比下降24.3%；归母净利润-179.43亿元，同比下降231.7%；扣非归母净利润-144.68亿元，同比下降221.0%。
但是作为核心业务之一的长租公寓业务，泊寓三季度财报可圈可点。
今年1-9 月，万科泊寓（含非并表项目）实现营业收入 26.3 亿元，同比增长3.7%。
截至9月底，泊寓共运营管理 24.7 万间长租公寓，开业 18.7 万间，出租率 94.9%。
强化自有获客渠道
求人不如求己。
如果没有自有渠道获客，花钱买流量，或者交给中介渠道，这样的出房成本简直不要太高，且这样的淡季行情被第三方卡脖子会非常窒息。
今年第一季度，泊寓自有渠道获客占比超85%，营销费用率降至0.52%。
来到第三季度，这个数据已提升至 87.6%，单房运营成本同比下降 6.2%。
87.6%的客户是靠泊寓自己找来的，这底气来自于什么？
看看这组数据——截至 9 月底，泊寓线上平台累计注册人数482万，公众号粉丝数达到 135 万。
这样的线上平台注册人数和公众号粉丝数量会发生什么样的化学反应？
一个让人印象深刻的案例，泊寓武汉江国路店，1416间房，开业时尝试开拓管家“人人都是博主”，通过小红书、抖音等流量平台自销，在零推广费用的情况下实现开业即满租。
今年第三季度，宁波朗拾、杭州彩虹天空之城、深圳和颂轩项目、天津滨海大都会等项目均实现开业即满租。
强者从来不抱怨环境，当同行都在感慨行情惨淡的时候，泊寓已经用实力诠释了“努力就是旺季，不努力永远是淡季”。
永远看重B端客户
泊寓自有渠道获客占比高达 87.6%，这背后的另一大重要原因是特别看重企业端客户。
2020年，是泊寓开启B端客户争夺战的元年，这一年的战绩是跟166家知名企业达成合作，覆盖了金融、科技、建筑等行业，服务了3.5万名企业员工。
2021年，泊寓在B端客户战绩非常喜人，累计为 2752 家企业客户提供稳定住宿服务，企业客户在租房间的占比从 8% 提升至 18.5%。
这一年，泊寓还与大疆、TCL、科大讯飞等 80 家企业扩大了员工租房合作关系。
2022年，B端客户的攻城略地有了明显的减速，全年累计服务 2936 家企业客户，跟2021年的数量相比增幅很小。
2023年，泊寓服务的企业数量达到了质的飞跃，超过5000家，企业客户占比提升至23.0%。
2024年上半年，泊寓服务的企业客户超 5300 家，为业务带来了更稳定的客户结构。
泊寓服务企业客户的数量从2020年年末的166家，到2024年6月底的超5300家，这份B端客户的成绩单着实漂亮。
正是这些深度合作的企业端客户，给了泊寓在规模化道路上成本低、稳定性好的扩张。
但不得不说的是，如果企业客户突然撤销合作，如何及时补上企业客户的出租率空缺，这是泊寓需要警惕的。
除了B端客户，泊寓在纳保之路走得越来越稳。
泊寓积极响应国家纳保政策，今年第三季度所管理的租赁住宅中，有 11.7 万间纳入保障性租赁住房，占比高达47.4%。
可否实现持续盈利
作为全国最大的集中式公寓提供商，泊寓是否盈利吸引了很多关注。
关于盈利，最早的一次公开表态是在2023年10月份举办的万科企业媒体交流会上，泊寓总经理胡冬华提到，自2023年6月起，泊寓已实现单月利润连续回正，9月份实现了累计权益净利润回正，预计2023年内将实现整体盈利。
据万科年报显示，2023年全年，万科租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入34.6亿元，同比增长6.8%，前台GOP利润率达到88.4%，同比增长0.9个百分点，公司EBITDA达到6.65亿元，同比增长32.3%。
2023年，泊寓业务在成本法下首次实现整体盈利。
今年上半年，泊寓经营性利润（NOI）和权益净利润均实现了双位数增长，但详细数据并未公开。
近期，万科全资子公司深圳市泊寓租赁服务有限公司（以下简称“深圳泊寓”）向华夏银行申请贷款4亿元，并已完成提款2亿元。
据公告，2024 年 1 月- 9 月，深圳泊寓营业收入 90,633.38 万元，利润总额-3,548.62 万元，净利润-2,605.43 万元。
深圳泊寓只是万科租赁住宅业务的其中一个公司，三季度营收占比是泊寓的34.45%，它的财务数据当然不能代表全部，但如果泊寓旗下的分公司都能实现自主盈利，泊寓的盈利数据则会更好看吧。
免责声明：本文仅代表作者个人观点，不代表维C公寓传媒立场。
