红土创新深圳安居REIT 其中的一个保租房项目出租率下降幅度超过5%，配套商铺出租率仅为76.96%，运营管理机构在三季度业绩说明会上作出了解释。
Q3 业绩出炉
近日，红土创新深圳安居REIT发布2024年第3季度报告。
报告期内，该基金实现收入1367万元，净利润608.1万元，经营活动产生的现金流量净额1125万，可供分配金额1191万元，实际分配金额2543万元。
报告期内，基金投资的4个保障性租赁住房项目出租率均超过90%，租金收缴率接近100%。
截至 2024 年 9 月 30 日，安居百泉阁项目保障性租赁住房出租率为 96.49%、配套商业出租率为 76.96%、配套停车场出租率为 100%；
安居锦园项目保障性租赁住房出租率为 99.19%、配套停车场出租率为 100%；
保利香槟苑项目保障性租赁住房出租率为 90.30%；
凤凰公馆项目保障性租赁住房的出租率为 98.89%。
可以看得出，4个保租房项目出租率最差的是保利香槟苑项目，比第2季度的95.55%，同比下降了5.25%。
此外，截至 2024 年 9 月 30 日，安居百泉阁项目、安居锦园项目、保利香槟苑项目和凤凰公馆项目平均租金单价（含税）分别为 60.73 元/平方米/月、45.06 元/平方米/月、16.52 元/平方米/月和 17.31 元/平方米/月。
值得注意的是，红土创新深圳安居REIT 四个项目第三季度的毛利率 63.99%，去年同期是64.43%，略有下降。
解释说明
10月31日下午，红土创新深圳安居REIT开展了三季度业绩说明会。
会议上，有投资者询问为何期内保利香槟苑和安居百泉阁商铺在期内出租率发生较大波动？具体的原因是什么？
运营管理机构代表表示，底层资产在三季度的出租率出现一些短期的波动仍属于合理可控的方案范围。针对保利香槟苑的情况可以从两个方面进行说明，并表示会积极推进公职方面的债权人工作，保障广大投资人的权益。
第一，保利香槟苑这个项目房源的基数它比较少，导致其这个出租率的波动显得比较明显。
据统计，保利香槟苑具有210套房源，是红土创新深圳安居REIT基金4个底层资产中房源数量最少的项目。其中，单套房源出现那个租赁状态变化对出租率的数据影响约为0.5%。
第二，运营管理机构在三季度主动清退了一批不符合承租资格的租户，导致期内这个出租率有所下滑。
根据政府353号的规定，运营机构需要主动的组织清退工作。
最后，基金管理人就安居百泉阁商铺出租率仅为76.96%进行说明。出租率变化程度之大主要原因与保利香槟苑一样，其配套底商较少，只有9套。期内由于有两位承租人退租，导致出租率下滑明显。
基金管理人和运营管理机构即刻启动再招商的工作，会上表示安居百泉阁空置商铺已经锁定两家强意向租户，并且已经进入了最终的合同签约阶段。
简单来说，出租率波动这么大，理由是项目房源量少，单套房源出租状态对整个项目出租影响大。再加上主动清退一批不符合承租资格的租户，所以出租率下滑的幅度较大。
210套房，退租1套，对应的出租率约为0.5%，退租10套，对应减少的出租率就是5%。
听完这个解释，出租率下滑太明显居然怪到房源基数太少的头上？！此外做出主动清退租客的动作，不应该是同步进行招租吗？
影响出租率的只是10套房而已。
保利香槟苑出租率下降是特例吗？是市场行情出问题还是运营机构出问题？
出租率下降的不止是保利香槟苑，还有难兄难弟一起面对淡季行情。
同为保租房，有巢泗泾项目公寓今年6月底的出租率为94.07%，到9月底的出租率也降到了90.59%，同比下降3.48%；
华夏北京保障房REIT也从今年6月底的96.5%下降到9月底的94.81%，小幅下滑1.69%；
中金厦门安居REIT出租率则没跌出99%，今年6月底是99.4%，9月底是99.67%，小幅上涨了。
截至今年6月底，万科泊寓累计开业数量增加至18.3万间，出租率保持95.2%，到了第3季度，开业数量是 18.7 万间，出租率 94.9%，同比下降了0.3%。
泊寓是全国最大的集中式公寓，开业18.7万间房，出租率依然能做到94.9%。
而保利香槟苑，管理房源量区区210套房，出租率却下滑到 90.30%。
咱也不能怪项目偏远吧？
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