代表克而瑞业务板块广佛团队观点，仅供参考
周末小编在网上冲浪的时候发现，经纪人转发了一张科学城某网红盘最新特价单位海报，其中单价最低的一套仅需2.84万/㎡，即可上车该项目的107㎡三房户型。
通过对比后发现，在2021年广州楼市高峰期，该户型的成交均价为3.5万/㎡，这对于已经买入的业主无疑来说是一记沉重的打击。
因为他们不仅要接受房价下降的事实，还需要比现在买入的业主多支付一大笔利息。
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现在市面上流传着一句“不成文”的买房定律，即“早买早享受，晚买享折扣”。
但深扒近三年来广州商品住宅成交均价变化情况来看，这句话存在一定的合理性。
克而瑞数据监测显示，近三年来广州商品住宅成交均价同比上涨的区域仅海珠、天河、番禺三区；其中海珠区因“去刚需化”的标签不断加深，其商品住宅成交均价较2021年同时期涨幅为12%,为全市最高。
相反，今年增城区商品住宅成交均价较2021年跌幅达到了27%。
但具体到各板块上， 数据显示，剔除没有无网签/没有对比值的板块后，今年6月全市共有55个板块商品住宅成交均价较2021年同时期下跌，占比达到了66%。
例如在2021年一路高歌的旧黄埔，在广州东进红利托举下，彼时商品住宅成交均价52672元/㎡，到了2024年6月商品住宅成交均价46141元/㎡，同比降幅为12%。
同样，作为改善热门的五山板块2021年商品住宅成交均价100001元/㎡，今年成交均价85149元/㎡，同比降幅达到了15%。
或许那些先买入的业主怎么样也没想到，曾经需要靠抢的房子，仅需三年时间，首付就已“付之东流”。
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付之东流的不仅有首付，还有高昂的利息。
上周，央行宣布五年期公布了7月LPR最新报价：1年期LPR为3.35%，5年期以上LPR为3.85%，均较前一期下调10个基点。
广州方面，据克而瑞了解到，现广州部分商业银行普遍执行首套房贷款利率为3.15%，即LPR-75BP。
房贷利率的下调，对于有购房计划的购房者来说肯定是重磅利好。
但对于2021年上车买房的存量房业主来说，就非常显得“不友好”。
以买入黄埔区为例，2021年需要3成首付，首套房贷利率在5.95%，按照等额本息贷款30年计算，每月月供需要17890元。
现在买入黄埔区，最低仅需1.5成首付，按照等额本息贷款30年计算，每月月供14902元。
多贷了49万元，月供反而少了近3000元/月，相当于省下了两个月的伙食费。
存量房贷利率不下调，深刻演绎了“只见新人笑，不闻旧人哭”场面，这也是为什么现在有关“下调存量房贷利率”的声音越来越大的原因之一。
但事实上却是，存量房贷能不能调整，什么时候调整，一切都还是未知数。
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伴随房价与房贷利率一起下降的，还有不断减少的市场成交规模。
从全国层面来看，2024年1-6月新建商品房销售面积47916万平方米，同比-19.0%，为2016年开启本轮调控周期以来同期底部，整体成交规模缩量不及前十年水平。
广州同样也不例外，克而瑞数据监测显示，2024上半年广州商品住宅成交31595套，仅仅是2021年成交规模的29%。
但总的来说，尽管市场下行，但在一定程度上对于购房者来说，未尝不是一件好事。
市场总有起落，虽然都说潮退了才知道谁在裸泳，但是也不可否认弄潮儿有自己的快乐。对于2021年上车的自住买家来说，也许享受自住的快乐，看淡现在的涨跌，往前看是更自洽的心态。
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