代表克而瑞业务板块广佛团队观点，仅供参考
日前，克而瑞对今年上半年全国部分重点城市的买房群体、以及热销面积段进行调研发现，2024年上半年，中高端市场明显活跃，重点城市140平以上产品市占率显著提升，其中，140-160平方米面积段从2019年7%提升2个百分点达9%，180平方米以上成交从2019年的4%提升至8%，为各面积段涨幅最高。
以广州为例，在2024上半年迎来了“史无前例”的购房政策宽松环境下，商品住宅成交规模在上半年迎来了 “翘尾”行情。
那么，今年上半年广州哪些面积段在上半年相对更畅销？哪些总价段的房子更受购房者青睐？
01
分化明显
刚需、改善市场平分秋色
克而瑞数据监测显示，今年上半年广州热销面积段呈现出“ 两头尖”的特点，其中一头是中高端，另一头则为高性价比的刚需房源。
可以看到，上半年随着刚需项目性价比优势不断显现， 90㎡以下户型成交占比由2021上半年的29%提升至今年上半年的33%。
同样，在年初120㎡以上产品解除限购、以及改善需求旺盛带动下，对144㎡以上非普通住宅产品促进效果较大，成交占比由2021上半年5%增长至今年上半年的9%。
从热销项目来看，以上户型在今年上半年得以热销主要原因两个方面，一是核心区域，多为改善盘，主要位于城市中心区域，供应相对稀缺。
例如位于新港西板块的中海大境，克而瑞数据监测显示，凭借项目区位优越，交通便捷，各项配套成熟等优势，入市仅用四个月的时间，荣获2024年4-8月上旬广州商品住宅成交面积、金额双榜TOP2。
二是价格优势明显，例如位于白云大道北板块的保利云境，项目周边各项生活配套完善、凭借户型实用、总价较低等优势，数据监测显示，自今年3月入市以来，共成交419套，登顶2024年3-8月上旬广州商品住宅成交套数排行TOP3。
此外，广州各个区域供格局也发生了明显的变化。
数据监测显示，受供求关系变化的影响， 2021年外围区为广州楼市的供应主力，成交占比明显高于中心四区。
时过境迁，随着中心四区宅地供应在不断增加，房企大举进场，成交占比呈现逐年上升，而外围区成交占比在逐年走弱。
从热销总价段来看，克而瑞数据监测显示，总价400万元以下房源为成交主力，今年上半年成交占比近7成，其中总价200万元以下房源成交占为34%，达到了近三年来的最高值。
此外，此外1000-1200万与1500-2000万总价段改善产品亦有明显上涨。
02
主城区“老破小”
成为二手房市场后起之秀
克而瑞数据监测显示，今年上半年广州中高端市场走旺的同时，主城区（中心四区+白云、番禺、黄埔，下同）的“老破小”成交量再次上升。
数据监测显示，上半年广州二手房成交49972套，热销户型集中在60-90㎡，占比为35%，其中主城区贡献了27%的市场份额。
而这些“老破小”在上半年广州主城区市场保持较高活跃度的原因，一是区位占优，配套成熟，轻松实现职住平衡。
据一些业主表示，“尽管房子看起来有些老旧，但只要内部装修得当，依然可以舒适地居住。相较于郊区，每天的通勤时间不超过一个小时，下楼就有各种餐馆可选，一个月内不重样，生活幸福感极高。”
二是老破小具备性价比高、确定性强等优势，克而瑞数据监测显示，今年上半年广州该类户型热销总价段集中在200万以下，成交占比达到了54%，同比去年增长10%；与郊区远大新相比，老破小没有交付焦虑，因而渐渐受到购房者的青睐。
总体来看，当下市场以自住需求为主导，且需求逐渐回归至“产品”及“性价比”的本质。
对于购房者而言，追求“既要又要”已成为普遍现象。
对于开发商来说，在于如何打造具备核心区域优势、强大产品力和高性价比的复合型优势项目，是非常值得思考的问题。
往期回顾
不限售政策实施两个月后，广州二手房市场发生了这样的变化...
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