代表克而瑞业务板块广佛团队观点，仅供参考
在前几日的召开的二十届三中全会上，新华社受权发布了《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》。
有关房地产内容，《决定》提及了以下几个方面：
1、支持城乡居民多样化改善性住房需求。
2、充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。
3、改革房地产开发融资方式和商品房预售制度，完善房地产税收制度。
01
豪宅标准为？
重点来看当中提到“取消普通住宅和非普通住宅标准”这一政策。
以广东为例，判断项目是否为豪宅，需要满足以下条件：文件来源：广东省住房和城乡建设厅《关于确定我省普通住房标准的通知》
1、小区容积率高于1.0；
2、低于同地段均价1.2倍；
3、单套建筑面积在120㎡以下。
允许各地适当浮动，浮动范围不超过20%。
于是，大多数地方都按上限120*1.2=144㎡，所以耳熟能详的建面144㎡豪宅线的标准就是这么来的，广州亦是如此。
相关税收方面方面，目前在广州，非普通住宅建筑面积144m²以上算超豪宅，满多少年都需要交额外5.3%的增值税。
在成交情况上，克而瑞发现，今年上半年广州豪宅市场热度及表现与去年相比存在一定的差距，亟待新鲜活力倾斜。
02
成交不及去年，富豪们热情退却？
克而瑞数据监测显示，今年上半年，广州总价1000万以上商品住宅成交2240套，同比减少15%，完成了去年同时期成交规模的85%。
细分总价段看，数据显示，今年上半年广州总价段在3000万-5000万的商品住宅成交113套，同比减少28%；5000万元以上的商品住宅成交14套，较去年同比增长17%。
热销户型方面，克而瑞数据监测显示，今年上半年广州千万豪宅成交主力户型为130-144㎡，共成交746套，占比由去年的36%降至今年的33%；其次是200㎡以上户型，共成交735套，占比由去年的31%增长至今年的33%。
可以看到，200㎡以上超大户型豪宅成交均价85696元/㎡，130-144㎡户型成交均价87843元/㎡，二者间的价差达到了2000元/㎡。
从不同面积段的均价同比变化情况来看，克而瑞数据监测显示，相较之下，200㎡以上超大户型豪宅更能抗住市场冲击，今年上半年成交均价85696元/㎡，同比去年微涨2%，120-130㎡户型成交均价同比跌幅是所有户型里最高的，跌幅达11%。
成交均价方面，数据显示，受市场环境影响，今年上半年广州豪宅市场成交85078元/㎡，同比微跌2%。
在区域分布上，数据显示，今年中心四区千万豪宅市场热度依旧在线，贡献了85%的市场份额，其中海珠区以805套的成交规模，36%的市场份额位居全市第一。
究其原因，中心区供应有限、地段优越且具备稀缺自然景观、产品又比较好的高端资产，往往有更强的穿越周期的能力。
03
多重影响下，富豪出手更为谨慎
复盘完今年上半年的广州豪宅市场的成交表现后发现，尽管有今年上半年有“全市范围内120㎡以上户型不限购”、“降首付、降利率”，双重政策利好的托举下，为什么今年上半年的广州千万及以上豪宅成交规模依旧不及去年同期？
或许受两个因素影响：
一方面，上半年广州楼市成交同比下降，创近年低位，即便是被誉为市场“避风港”的千万豪宅项目，也未能在楼市调整期独善其身。
克而瑞数据监测显示，今年上半年广州商品住宅成交28836套，同比减少30%，是近五年来首个网签不足3万套的半年。
从图上可以看到，与楼市最风光的2021上半年相比，今年上半年网签量仅达到彼时的一半。
千万豪宅作为广州楼市的部分组成，受整体大环境影响，自然也无法独善其身。
加之现阶段的广州市场一手豪宅供应的不断增加，选择面更加宽广，豪宅购房者选择时更从容，这也导致豪宅市场交易周期拉长。
另一方面，随着传统豪宅区的标杆二手房降价，单价超10万+/㎡的二手房已越来越少，这对于那些以投资与保值为主要目标的豪宅买家而言，无疑打击了他们入市信心和动力。
例如在“宇宙中心”珠江新城，据相关数据统计，二手房单价10万+/㎡以下房源成交占比由今年1月的50%，增长至6月的76%。
放眼全市，克而瑞数据监测显示，2024年6月，广州单价10万+/㎡二手房成交仅成交28套，创下了近一年来的成交套数历史新低。
从上述的市场情况来看，广州若取消普通住宅与非普通住宅的标准，购房者每年不仅能省下大几十万，或许还能为豪宅市场带来新的生机。
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