代表克而瑞业务板块广佛团队观点，仅供参考
今早，国家统计局公布了2024年7月份70城商品住宅销售价格变动情况统计数据。
2024年7月份，商品住宅销售价格环比下降，同比降幅整体略有扩大，其中一线城市二手住宅销售价格同比降幅继续收窄。
7月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.5%，降幅与上月相同。二手住宅销售价格环比下降0.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点，
广州方面，7月新建商品住宅销售价格环比下降0.8%，二手住宅销售价格环比下降0.9%。
可以看到，不仅7月广州一二手住宅销售价格环比变化情况均较上月有所收窄，且与其他一线城市相比，其环比变化情况已不是一线城市中最低。
更值得一提的是，这也是今年以来广州一二手住宅销售价格环比跌幅均在1%以内。
满打满算，二手房不限售政策已出台两月，今天我们就来看看新政前后广州二手房市场发生了什么样的变化。
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克而瑞数据监测显示，2024年1-7月广州二手房成交60232套；从月度走势来看，在“528”出台二手房不限售政策后，随着挂牌量的激增，广州二手房在6、7两月成交规模突破万套，达到了今年来的高峰。
受一手市场和新政影响，数据显示，今年1-7月番禺区与海珠区分别以9039套、7659套二手房成交规模名列全市前茅。
从均价走势来看，进入2024年以来，广州二手房成交均价加速回调，从去年的3万+，降至今年的2字头；尤其是在二手房不限售，挂牌量加速攀升后，购房者的议价空间进一步加大。
例如金融城的美林湖畔，最近挂牌了一套建面约90㎡三房总价仅需400万，折合单价仅需4.4万/㎡。
与前两年普遍6-8万元/㎡的挂牌均价相比，回调幅度达到了20%。
在新政后两月，广州二手房成交均价26404元/㎡，环比下跌1%，同比下跌21%，与528新政前两个月相比，环比下跌10%，折算接近3000元/㎡。
位于科学城的万科东荟城，76㎡户型在今年4月的成交均价为2.6万/㎡，到了7月仅需2.3万/㎡，较三个月前总价劲省23万。
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接着，我们再来具体看今年528新政前后广州二手房的成交结构变化：
克而瑞监测到，今年以来，广州二手房依旧是刚需的主战场，90㎡以下户型成交占比达到了68%。
另外，随着“127出台全市范围内120㎡以上户型不限购”，叠加“528降首付、降利率”政策助推下，改善型房源逐渐被新房市场分流，为进一步抢占市场，改善二手房业主让利幅度加大。
其中新政后两月120-140㎡户型较新政前均价下降12%，180㎡以上成交均价更是较新政前环比下降20%，是所有面积段里成交均价环比降幅最高的。
按照总价段划分，随着广州二手房市场以价换量的持续，新政后两月总价200万元以下房源成交占比较新政前增加12%，成交达到了56%；相反，200万元以上房源成交占比较新政前减少11%，仅有44%。
随着挂牌量的增加，广州二手房业主的间的竞争也在不断加剧，根据克而瑞随机对广州全市二手房业主卖房理由调研数据显示，接近一半的二手房业主为了置换而想要卖掉手上的二手房，无奈竞争对手多，目前卖房仍然比较困难。
众多二手房业主如何在约15万个竞争对手中成功脱颖而出，这是非常值得思考的问题。
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