规模榜揭晓！2024年上半年住房租赁行业发展盘点

转眼间，2024年已过半，回顾刚刚过去的上半年，住房租赁行业发展受到了各方的重点关注。中央和地方继续积极施策，促进住房租赁行业健康发展，住房租赁领域金融创新提速。同时“保障房与商品房共存、盘活存量、资产管理为重心”的地产新模式逐渐形成，更多的地方国企纷纷进场，保租房陆续入市带来集中式公寓租金城市间分化，市场竞争愈发激烈，租赁社区加速入市成为大家关注的重点。

本文将重点聚焦政策、市场量价、企业主体、行业产品及租客洞察、金融创新等维度最新发展变化，对2024年上半年住房租赁行业发展进行盘点。同时克而瑞长租敏锐洞察各类租赁企业发展，根据二季度住房租赁企业规模变化，发布《2024Q2中国住房租赁企业运营规模排行榜》，剖析二季度各类住房租赁企业的在规模扩张上新变化，供行业各方参考。

1、政策端：

积极推动“保障+市场”住房供应体系，

加大金融支持

克而瑞长租根据公开资料整理，2024年上半年，全国各地至少出台62条与住房租赁相关的政策，涉及金融税收、市场监管、权益保障和租赁供应等方面，其中租赁供应政策居多。各地方通过新建、改建、盘活存量等多种方式筹集房源，多地支持收购存量商品房用作保租房，盘活市场存量资源，推进保租房筹集。

图：2024年上半年住房租赁行业相关政策分类

数据来源：公开资料，克而瑞长租整理

（一）金融利好不断：中央多部门发布金融相关举措支持住房租赁行业发展

2024年上半年，中央多部门出台新举措支持住房租赁行业发展，尤其是金融方面。年初，央行重启抵押补充贷款（PSL），投放规模达3500亿，预期将投向保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设的“三大工程”。1月5日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，从加强住房租赁信贷产品和服务模式创新、拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道、加强和完善住房租赁金融管理等方面推出17条举措。针对市场化长租房，总结金融机构经验，明确引导和规范。

表：2024年上半年中央各部门有关住房租赁的金融支持政策或会议梳理

数据来源：公开资料，克而瑞长租整理

（二）政策大力推动收购存量，构建“保障+市场”住房供应体系

2024年出台的相关政策可以看出我国的房地产模式正逐步由“高周转、高杠杆、高依赖”的香港模式向“保障房与商品房共存”的新加坡模式和“以盘活存量、资产管理”的美国模式转变。2024年上半年各地的存量收购及资产盘活用作保障房成为行业热点。

图：中国房地产模式的根本性改变

5月17日，国务院政策例行吹风会，中国人民银行表示，将设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，并将租赁住房贷款支持计划并入保障性住房再贷款政策中管理，将在全国范围全面推广。

表：517后各地存量收购政策动态

数据来源：公开资料，克而瑞长租整理

6月12日，中国人民银行在山东省济南市召开保障性住房再贷款工作推进会，会议指出，设立保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成存量商品房用作保障性住房配售或租赁，是金融部门落实中共中央政治局关于统筹消化存量房产和优化增量住房、推动构建房地产新发展模式的重要举措，有利于通过市场化方式加快推动存量商品房去库存，加大保障性住房供给，助力保交房及“白名单”机制。

6月20日，住房城乡建设部召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议。会议明确事项要求，推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。会议指出，收购已建成存量商品房用作保障性住房是党中央、国务院作出的重要决策部署，有利于推动已建成存量商品房去库存、助力房地产市场健康发展，盘活存量资源加大保障性住房供给，配合保交房攻坚战和“白名单”机制，防范化解房地产风险。

收购已建成存量商品房用作保障性住房是党中央、国务院作出的重要决策部署，通过收购已建成的存量商品房，它不仅能够推动已建成存量商品房去库存，还能够盘活存量资源加大保障性住房供给，对房地产市场的稳定发展以及社会的和谐稳定产生积极的影响。

2、市场量价：

机构化房源快速提升；

租金坪效及出租率城市间出现分化

（一）保租房筹集提速，带来机构化房源量激增

根据克而瑞长租的监测，各城市机构化长租房供应量都处于上涨明显阶段。其中，一线城市在房源规模扩张上展现出强劲势头，尤其是上海和深圳，两地集中式公寓规模均已突破26万间，且保租房占比均超过40%，标志着这些城市正稳步迈向“市场化+保租房”并驾齐驱的发展新纪元。而北京的新增保租房项目更多聚焦于集体用地，因而其上市规模相对较为有限。

二线核心城市中杭州在集中式公寓领域的发展较快，截至2024年5月，其集中式公寓规模已跃升至18万间，其中市场化房源占据主导，约15万间，而保租房入市超过3万间。相比之下，南京、成都与武汉三城在集中式公寓及保租房规模上则略显逊色，均未达到6万间的量级。

图：2021-2024.5核心八城市场化房源和保租房房源量（间/套）

数据来源：CRIC城市租售系统

(二）机构化房源租金及出租率：保租房入市对一线城市影响较大，二线城市表现相对稳定

各城市机构化集中公寓的租金坪效展现出显著的差异化特征。具体而言，在一线城市中，上海的集中式公寓租金坪效出现了较为明显的下滑趋势，这主要归因于近年来上海保租房市场的迅速扩张，大量保租房项目以较低租金入市，对整体市场的租金水平构成了直接冲击，进而影响了租金坪效的表现。

相比之下，深圳的租金坪效则呈现出上涨态势，这一变化主要受益于深圳大规模的城中村改造项目。这些改造不仅提升了居住环境的品质，还带动了相应机构化项目的租金水平上升，从而对整体租金坪效产生了积极影响。

而在二线城市中，租金坪效则普遍呈现出小幅上涨的趋势，这反映了二线城市租赁市场相对稳定的增长态势，以及市场对高品质租赁住房需求的持续增长。

图：2021-2024.5重点城市集中式公寓整体租金坪效（元/天/㎡）

数据来源：CIRC城市租售系统

北京和上海两个城市，由于近期新建保租房大型社区项目的集中入市，导致租赁市场竞争态势趋于激烈，进而使得这两地的出租率面临一定压力，处于相对较低的水平。

相比之下，其他城市的租赁市场表现则相对稳健，出租率普遍保持在较高水平，整体维持在90%以上，显示出更为均衡的市场供需关系和较强的租户吸引力。

图：2021-2024.5重点城市集中式公寓整体出租率（单位：%）

数据来源：CIRC城市租售系统

3、租赁产品：

产品力整体进一步提升

（一）保租房租赁社区加速了租赁产品的蝶变升级

不断入市的租赁社区为租赁产品品质的提升起到了加速的作用，租赁社区产品在设计之初便根据市场需求的多样性，采取了精细化分区组团的策略，以满足不同客群的个性化需求。

社区内，根据租客的年龄层次、职业特性、家庭结构以及生活方式等因素，大多规划了多样化的产品户型与配套设施。年轻单身白领可能更倾向于选择现代简约、空间利用率高的小户型，并配备有共享办公区、健身房及休闲娱乐设施，以促进社交互动与身心健康；而家庭租户则可能偏好空间宽敞、布局合理的家庭式住宅，并围绕这些住宅区域设置儿童游乐区、亲子活动中心及家庭服务设施，确保家庭生活的便利与温馨。

此外，社区还设有专门的宠物活动区、绿色生态步道等，以覆盖更广泛的租客群体，打造出一个既具人文关怀又充满生活情趣的多元化租赁生活空间。

以城投宽庭张江社区为例，社区中6-9号楼为定制人才公寓，定向供给中国商飞、吉祥航空，与其他楼栋独立，进门有独立门禁系统。而在社区的公共区域设置了老年、儿童等活动休闲区。

图：大飞机人才公寓示意

同时新建的租赁社区在产品配套方面展现出了较强的竞争力，甚至部分租赁社区的配套超越了传统商品房住宅小区的标准。

考虑到现代生活的多元化需求，租赁社区还精心打造了健身房、书吧、共享厨房等共享空间，以及儿童游乐区、户外休闲区等亲子娱乐设施，同时配套大量的商业，满足租客的日常生活所需。此外，社区周边还紧密连接着优质的教育资源、便捷的交通网络以及丰富的商业配套，形成了一个集居住、工作、娱乐于一体的综合生活圈。

这些完善的产品配套，使得新建的租赁社区在居住体验上超出了部分传统商品房住宅小区，加速了租赁产品的蝶变升级。

图：部分新建租赁社区配套示意

（二）市场化项目在保租房产品的推动下，也在积极寻求产品上的迭代

在保租房租赁社区产品发展的浪潮下，市场化项目也在积极提升优化产品。这一趋势不仅体现了市场对多元化居住需求的敏锐洞察，也展现了行业对于提升居住品质的追求。

比如瓴寓国际在2024年上半年推出了其3.0产品——上海松江西部科技园柚米社区。视租赁大社区为全功能别墅，分私密、半私密、公共三类空间，深度契合租客需求。通过精准客研与大数据分析，模拟135种生活场景，实现人性化设计与规划，提升居住品质与空间利用率。

与此同时，华发优生活品牌也对旗下的华庭系列进行了2.0版本的升级迭代。此次升级不仅在居住空间布局上进行了优化调整，更加注重居住体验的全面提升。

图：三类空间

4、从业主体结构：

房企系仍占主导，

但国家队市场占有率持续显著提升

（一）企业结构洗牌：企业结构洗牌，国企系规模占比显著提升

根据克而瑞长租公寓最新监测，截至2024年第二季度，中国住房租赁市场迎来显著扩容，TOP30企业的总开业规模已上升至114.3万间，展现了行业蓬勃发展的态势。深入剖析企业性质层面，尽管房企系企业在市场版图中仍占据核心位置，但其市场份额较去年同期出现了明显回调，这一变化折射出住房租赁市场正经历着深刻的格局重塑与动态调整。

与此同时，随着国家及各地方政府对租赁住房政策的密集出台与深入执行，特别是配租型保障房项目的加速推进与建设，地方国企在这一领域的布局展现出了强劲的增长势头。具体而言，地方国企的市场份额自2023年第二季度以来，实现了从8.5%到当前14%的稳步增长，这一跨越不仅凸显了地方国企在住房租赁市场中日益提升的竞争实力，也预示着其在满足多元化住房需求、推动市场健康发展方面正发挥着越来越重要的作用。

图：2023Q2-2024Q2 TOP30住房租赁企业开业规模占比

（按企业属性分）

数据来源：CRIC城市租售系统

（二）政策发力存量收购用于保障房筹建背景下，国企规模将进一步大幅提升

自2022年起，国内已有多座城市率先响应，出台政策公开收购商品房或商品住房，作为保障性租赁住房和安置房的重要补充。

据统计，截至目前，全国范围内至少有22个城市成功实施了政府收储商品房的模式，其中福州、重庆、洛阳、苏州等城市在收购规模上表现尤为突出。

这些收购行动的资金来源广泛，涵盖了财政补贴、政策性银行专项贷款及租赁住房贷款支持计划等多种渠道，确保了资金的有效供给。通过对于存量收购进行保障房的改造，预计将大力提升国企在长租房行业的规模占比。

表：部分城市收购存量房落实情况梳理

数据来源：公开资料，克而瑞长租整理

5、租客洞察：

政策利好租客，长期性租房需求上涨，同时租客对产品舒适度及独立空间的要求提升

（一）租房租房落户和公积金提取用来租房不断落实，租房权益提升

2024年上半年，南京与沈阳两城升级落户政策，南京放宽积分落户门槛，特别为租赁住房增设加分项；沈阳则出台十项落户新政，亮点在于租赁房屋即可落户，简化流程。与此同时，郑州与贵阳深化住房公积金服务改革，郑州致力于打破数据壁垒，构建数字化服务体系，创新推出多种便捷网办模式，精准服务新市民与青年群体；贵阳则放宽公积金提取条件，并优化提取流程，提升服务效率。

同时，优化公积金提取政策，特别是放宽提取条件并简化提取流程，使得租房者能够更加便捷地利用公积金支付房租，有效减轻了他们的经济负担。这一系列政策的实施，不仅是对租房群体权益的实质性保障，也是推动住房租赁市场健康发展、构建多元化住房供应体系的重要一环。

表：2024年Q2住房租赁权益保障类重点政策梳理

数据来源：公开资料，克而瑞长租整理

（二）租客租房核心变化：长租租房意愿度提升，同时租房消费更理性

根据相关报告，2024年一线及新一线城市受访职场人在租房消费观念上展现出高度的理性与务实。

调查结果显示，近八成的职场人倾向于将租金控制在月收入的20%以下，这一比例高达79%。尤为显著的是，其中44%的职场人更是将可接受的租金占比设定在月收入的10%及以下，这充分说明了他们在租房选择上的精打细算与谨慎态度。

职场人在租房意愿度提升的同时，其消费观念正逐步趋于理性，这对于促进住房租赁市场的可持续发展具有重要意义。

图：2024年一线及新一线城市职场人租金占月收入比例意愿

数据来源：拉钩招聘、我爱我家

（三）保租房进校园：部分城市专为毕业生提供保租房房源，上海部分区域有对应专供数量及宣讲会

近年来，为了缓解高校毕业生初入职场时的住房压力，多个城市纷纷出台了一系列优惠政策，其中特别包括为毕业生量身打造的保租房计划。

在北京，2024年度的“毕业季租房服务进校园”系列活动启幕，活动汇聚了全市近30家企业的力量，共同筹集了高达11.9万套（间）的优惠房源，专为应届毕业生量身打造。

在上海的部分区域，如浦东新区、徐汇区、闵行区、杨浦区等，政府或相关机构特别规划了一定数量的保租房源，专门面向应届毕业生开放申请。这些房源通常地理位置优越，交通便利，且价格相较于市场租金更为亲民，旨在减轻毕业生的经济负担。为了进一步推广这一政策，提高毕业生的知晓率和参与度，上海还组织了多场保租房进校园宣讲会。这些宣讲会详细介绍了保租房的申请条件、流程、租金标准、房屋设施等具体信息，更好地为毕业生提供租房保障。第三季“保租房毕业季进校园”专项系列活动在5月9日正式启动，为高校毕业生们提供了30个保租房项目，3000余套（间）房源。

6、资本表现：

金融创新产品更多元，

保租房REITs“首发+扩募”双轮格局初显

（一）保租房REITs“首发+扩募”双轮格局，市场化企业也开始REIs上市动作

2024年5月底，华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT和红土创新深圳安居REIT等三单租赁住房公募REITs纷纷官宣扩募，标志着我国长租房金融市场进一步加速发展。

与此同时，市场化企业也开启REITs上市之路。招商蛇口也正式启动了保租房REITs的申报发行工作；万科也开启了REITs发行的准备工作。

表：截止到2024年Q2保租房REITs申报发行及资产扩募情况

数据来源：公开资料整理

数据来源：公开资料整理

同时预计2024年累计发行的保租房公可达127亿元，单只规模约13亿元。截止到目前，除了5支成功发行的保租房公募REITs，还有11家相关租赁企业公布了发行公募REITs计划，其中有5只公开了最低发行金额，累计可增加约50亿元发行容量。

图：2023-2024年保租房REITs发行规模（亿元）

数据来源：公开资料，克而瑞长租整理

（二）除REITs外，金融创新的产品形式更加多元：ABS也有新进展

6月3日，从上交所官网显示建信住租持有的不动产ABS也成功获批，近日已取得上交所无异议函。

有别于传统ABS产品，建信住租持有型不动产ABS定位于权益型ABS，该产品是盘活存量资产、形成投融资良性循环方面的一大创新。

建信住租持有型不动产ABS的底层资产位于上海市闵行区、杭州市上城区和武汉市汉阳区的三个保租房项目，资产成熟稳定。说明资本市场同样聚焦产品治理机制底层资产情况、运营管理等要素，标志着不动产ABS产品从主体信用向资产信用的进一步转型，标志着租赁市场资产盘活、存量流转走通新路径，对打通投融资良性循环、推动长租房市场健康发展具有重要意义。

1、 TOP30企业开业规模突破110万间，总规模约114万间，环比增长4.81%，同比增长27.18%

2024年二季度，TOP30企业的开业规模超过114万间，相较于2024年第一季度的109.1万间，环比增长了4.81%；与2023年二季度的89.9万间相比，更是实现了27.18%的同比增长。

需要特别说明的是在开业规模TOP30的企业中，其中有7家属于各地方国企平台的国家队租赁企业，这些国企租赁项目中存在部分项目交由第三方运营的情况，在统计这些资产方与运营方不归属同一个主体的项目房源时，克而瑞长租在这次统计中采取双计原则，可能会提高整体TOP30租赁企业的开业规模，但这部分双计房源量占比极低，说明整体住房住房行业的开业增速是确可观，各类利好带来整体TOP30租赁企业规模的快速扩张。

图：2022年-2024年Q2TOP30集中式公寓开业规模情况

数据来源：克而瑞长租

TOP3头部企业的开业规模总计达到39.3万间，占据了TOP30企业总开业规模的34%，显示出其市场领导地位。在TOP10和TOP30入榜企业中，开业规模门槛分别为3.7万间和1.1万间，相较于上一季度，分别提升了3000间和3085间，显示出入榜门槛的稳步上升态势。特别值得关注的是，TOP10集中式公寓的累计开业规模高达74万间，占据了榜单TOP30总规模的65%。

从排名变化来看，TOP10公寓企业的排名相对稳定，头部企业依然保持着明显的竞争优势。整体来看，尽管头部企业开业规模的基数已经相当庞大，但每个季度依然保持着稳步增长的态势。其中，万科泊寓以18.3万间的开业规模稳坐榜首。紧随其后的是龙湖冠寓，其开业规模达到12.8万间。此外，魔方生活服务集团和乐乎公寓集团分别以8.2万间和7.9万间的开业规模紧随其后，也展现出了强劲的发展势头。

2、 TOP30企业管理规模超167万间，同比增速高达32.33%

本季度，TOP30租赁企业的管理规模达到了167.4万间，展现出稳健的发展态势。随着市场环境的逐步稳定，一季度租赁企业的拓店速度恢复常态化，环比增长了5.36%。

在此期间，TOP30租赁企业累计拓店规模超过8.5万间，同比增长了32.33%。在政策的积极推动下，各地国企的拓展步伐也在不断加快，为租赁市场的持续发展注入了新的活力。

图：2022年-2024 年Q2TOP30集中式公寓管理规模情况

数据来源：克而瑞长租

在管理规模榜单中，TOP30入榜企业的管理规模门槛已提升至17337间，显示出企业整体管理规模的稳步扩张。TOP3企业的管理规模更是超过52.44万间，占据了TOP30管理规模的31%，企业头部效应依旧显著。

其中，万科泊寓和龙湖冠寓保持23.33万间和16.36万间的管理规模稳居榜单前两位，展现出强大的市场影响力和竞争力。

3、 各地都在积极加快保租房筹建进度，带来多个租赁项目入市

二季度，各地新建类租赁住房开业项目开业合计50个，总供应房源约38577套。从城市分布的角度来看，除了北上广深和杭州、南京、武汉、成都等租赁热点城市外，还涵盖了其他多个二、三城市，如合肥、郑州、长沙，济南等，这些城市基本都属于各自省份的政治、经济、文化中心，对于住房租赁市场有着较高的需求。

其中，房源量超过1000间的项目15个，总房源量25487间，占据整个第二季度50个新开项目房源量的66%，说明大型租赁社区项目的大量供应成为整个长租房房源量大幅提升的关键所在。

从大社区的城市分布来看，主要是一线及强二线城市为主。特别是上海在2024年二季度有6个大型租赁社区入市，房源量超过1.3万间。2024年5月份开业的微领地上海浦江公园社区，房源量更是达到了5886间。从新建开业项目的属性来看，超过90%属于保租房项目，说明随着“十四五”接近尾声，大力加快保租房的筹建入市是各地的重要目标。

数据来源：克而瑞长租

二季度，各地存量改建类开业项目开业合计27个，总供应房源约11921套。

从城市分布的角度来看，主要分布在四个一线城市及成都、沈阳、重庆。其中，房源量供应量最大依旧是上海。从存量改建类开业项目的属性来看，72%的房源量属于保租房项目。

表：2024年Q2存量改建类项目入市房源城市分布情况

资料来源：公开资料整理

2024年上半年，政策端在住房租赁市场展现出积极作为，金融支持力度显著增强，“保障房+市场化”房源的地产新结构越发清晰，存量收购用于保障房也为租赁市场稳健前行注入了强大动力。

租客端对租房的接受度更高，租赁产品品质在持续提升，住房租赁行业的金融创新也在进一步加强。同时，TOP30住房租赁企业在开业规模和管理规模上均实现稳步增长，头部企业的市场领导地位愈发稳固。

企业端国企的作用越发明显，特别是多个城市地方国企陆续加入租赁赛道。新开业租赁项目布局日益广泛，多个大型租赁社区的入市成为各方关注的热点。随着存量收储及资产升值的全面展开，预计得以全面提升，推动整个行业朝着稳健且可持续的方向发展。

克而瑞，品牌诞生于2006年，作为不动产垂直领域数字化服务平台，信息覆盖400个城市。依托强大的专业研究力量和咨询顾问团队，克而瑞服务于TOP100强中95%以上的房地产企业，并为政府、国企、央企和购房者提供房地产线上线下信息服务的全面解决方案。

经过十余年淬炼，克而瑞从行业数据延伸到泛地产数据，通过与上下游产业运营商的互动和渗透，最终形成一个完整的房地产大数据生态圈。依托中国房地产住宅信息服务平台（CRIC）和中国房地产资管信息服务平台（CAIC）的支持，克而瑞业务覆盖住宅开发、不动产运营、物业社区等房地产领域。创新研发产品中国房地产决策咨询系统、投资决策系统、栅格地图系统、GoingData、易客达、金融数据系统、资产管理系统、商办数据系统、租售系统、文旅系统、康养系统、产城系统、物管系统等，为大量房企提供了决策依据。