摘 要
正 文
1. 政策：政治局会议提出促进房地产市场止跌回稳，一线城市购房政策再次放松
各部门协同发力，为房地产市场的平稳健康发展注入新动力。10月17日，住建部、财政部、自然资源部、央行、金融监管总局等中央五部门联合召开新闻发布会，介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况。住房城乡建设部部长倪虹提出抓存量政策落实，抓增量政策出台，打出一套“组合拳”，具体包括四个取消、四个降低、两个增加。金融监管总局提出推动金融机构增强对房地产“白名单”项目融资的支持力度，具体包括融资协调机制3项优化。财政部提出3项支持政策，具体包括发行收储土地专项债、收购存量商品房专项债和取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的税收政策。央行提出降低年底存量房贷利率、统一最低首付比例、延长两项房地产金融政策期限等5项支持落地。自然资源部提出控增量、盘存量，对于去化周期较长的城市，实行“盘活多少、供应多少”。
2. 销售：9 月累计销售降幅小幅收窄，居民购房意愿处历史相对低位
9 月累计销售降幅小幅收窄，居民购房意愿处历史相对低位。24 年以来，商品房销售面积降幅持续收窄，1-9 月累计下降 17%，降幅较上月小幅收窄。根据 30 大中城市商品房销售数据，9 月单月销售套数同比下降 32.9%，降幅较上月扩大 12.3PCT，销售面积同比下降 32.4%，降幅较上月扩大 8.1PCT，9 月销售降幅扩大。居民收入信心、购房意愿处相对低位，居民杠杆率环比转负，商品房销售额同步下行。根据城镇储户问卷调查，24 年 6 月未来收入信心指数达历史相对低位，低于 20 年 3 月和 22 年 6 月；24 年 6 月购房支出意愿占比为 14.6%，比近十年最低数据（2016 年 3 月 13.6%）高 1 个百分点，同样处于历史较低区间。24 年 6 月居民杠杆率为 63.5%，环比转负（-0.5PCT）。历史数据显示，未来收入信心指数与商品房销售额增速具有较强正相关性，在居民未来收入信心走弱的背景下，居民倾向于降低购房意愿，商品房销售额也同比下行。
3. 经营：房屋新开工累计降幅收窄，竣工面积累计降幅扩大，库存去化周期达历史相对高位
房屋新开工累计降幅收窄，竣工面积累计降幅扩大，库存去化周期达历史相对高位。房屋新开工面积方面，2022 年和 2023 年同比大幅下降 39.4%和 20.9%，新开工规模大幅萎缩。2024 年 1-9 月，新开工面积累计同比降幅持续收窄。展望后市，土地成交建筑面积及房地产开发资金来源同比降幅逐渐收窄，或支撑后续新开工面积回稳。房屋竣工方面，24 年前 9 月房屋竣工面积累计同比下降 24.4%，降幅已超过同期新开工降幅。库存方面，房地产待售面积达 7.3 亿平方米，去化周期 9 个月，均处于历史相对高位。长期库存方面，房地产长期库存已经降低至 2016 年水平附近，但由于商品房销售走弱，去化周期同样达到历史相对高位。
4. 土地：土地成交持续收缩，住宅用地降幅更显著
1-9 月，土地成交建筑面积同比-8%，23 年全年同比-20%，住宅类土地成交建筑面积同比-17%，23 年全年同比-26%，同比降幅均有所收窄。土地成交金额方面，2024 年 1-9月同比-23%，23 年全年同比-19%，降幅扩大。住宅类土地成交金额同比-32%，23 年去年-20%，降幅扩大。土地成交楼面均价方面，24 年 1-9 月，土地成交楼面均价+4.5%，23 年全年+1.9%，住宅类土地成交楼面均价同比-11%，23 年全年+10%。展望后市，9月 26 日中共中央政治会议强调要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要 严控增量 、优化存量、提高质量。当下，商品房销量仍在走弱，房地产库存去化周期处于高位，预计土地供应和成交将继续处于相对低位。
5. 房价：9月住宅价格指数降幅扩大，住宅租金回报率-10年国债收益率利差已达历史相对高位
新房方面，24 年 9 月，70 城新建住宅销售价格指数同比下降 6.1%，降幅已接近近十年最大单月降幅（2015 年 4 月同比下降 6.6%），其中一线城市、二线城市和三线城市分别同比下降 4.7%、5.7%和 6.6%， 降幅较上月均在扩大。
二手房方面，24 年 9 月，70 城二手房销售价格指数同比下降 9.0%，降幅为近十年最大单月降幅，其中一线城市、二线城市和三线城市分别同比下降 10.7%、8.9%和 9.0%，降幅较上月均在扩大。
展望后市，从预期角度，城镇储户调查中，未来收入信心指数和未来就业预期指数
仍在下行，预期未来房价下降占比达历史新高，房价走势仍承压，止跌回稳需政策加码发力。从资产收益角度，截至 24 年 9 月一线城市住宅租金回报率为 1.70%（北上广深租金回报率算术平均值），回升到 2016 年附近水平。住宅租金回报率-10 年国债收益率利差与二手房价格指数同比增速存在较强负相关关系，当前住宅租金回报率-10 年国债收益率利差已达到历史相对高位，耐心等待房价同比降幅收窄。
6. 风险提示
宏观经济波动的不确定性；房地产政策的持续性和实施效果存在不确定性；居民收
入信心及购房意愿恢复不及预期；开发商债务违约风险。
报告信息
证券研究报告：《房地产止跌回稳：挑战与转机》
对外发布时间：2024年10月21日
证券分析师：吴开达
资格编号：S1110524030001
邮箱：wukaida@tfzq.com
证券分析师：肖峰
资格编号：S1110524040003
邮箱：xiaofeng@tfzq.com
报告发布机构：天风证券股份有限公司（已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）
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