文｜竺劲、李凯
北京出台楼市新政，首套房首付比例由30%下调为20%，二套房首付比例调整为五环外30%，五环内35%。同时下调贷款利率，首套房为3.5%，二套房五环外为3.7%，五环内为3.9%。此外支持多子女家庭改善性需求，并鼓励“以旧换新”活动。北京楼市新政是对5.17新政的贯彻落实，5月17日后，上海、广州、深圳积极跟进，新房、二手房成交显著复苏，参考其经验，北京楼市新政出台后，市场活跃度有望提高。
下调首付比例与贷款利率，降低购房者负担。北京出台楼市新政，首套房首付比例由30%下调为20%，二套房首付比例原规定为城六区50%，非城六区40%，现调整为五环内35%，五环外30%。首套房贷款利率原规定为城六区4.05%，非城六区3.95%，现统一调整为3.5%，二套房贷款利率原规定为城六区4.55%，非城六区4.5%，现调整为五环内3.9%，五环外3.7%。下调首付比例与贷款利率，是对5.17新政的贯彻落实，有助于降低购房者负担，下调贷款利率后，按照等额本息还款方式，购买五环内首套房，每100万贷款，月供可减少约312元。此外，原北京二套房首付比例及贷款利率的差别主要由是否城六区区分，本次调整为是否五环外区分，与4月30日放松五环外限购范围相统一，有助于政策的落地执行。
支持多子女家庭改善性需求，推动“以旧换新”活动。新政规定，对于户籍二孩及以上的多子女家庭，购买二套房的，在个人贷款中按照首套房认定。同时组织市房地产协会、中介协会搭建对接平台，鼓励更多开发企业、经纪机构参与“以旧换新”活动，有助于打通置换链条，释放改善性需求。
新政出台后，北京市场活跃度有望提升。5.17新政后，上海、深圳、广州等城市积极跟进，于5月27日、28日先后下调首付比例和贷款利率，此后新房、二手房成交量显著提升。根据我们的统计，6月1-25日，北京、上海、广州、深圳新房分别成交30、80、60、22万方，分别较5月同期提高18.7%、21.7%、44.7%、31.9%，6月1-25日，北京、上海、深圳二手房分别成交101、171、34万方，分别较5月同期提高14.5%、55.7%、8.6%。尽管6月以来，北京新房、二手房成交有较为明显的改善，但幅度低于其他一线城市，参考上海、广州、深圳市场情况，北京新政出台后，市场活跃度有望继续提升。
房地产行业的风险主要在于销售、结转及房企信用修复可能不及预期：1、销售不及预期：地产市场销售目前仍处筑底阶段，未来有继续下行或恢复不及预期的风险；2、结转不及预期：销售疲弱导致房企销售回款较差，资金来源较紧张，项目的施工进度可能受到影响，或导致结转不及预期；3、房企信用修复不及预期：部分高杠杆的房企出险可能性仍存，导致行业整体信用修复进度缓慢，影响房企公开市场债务的融资规模与融资成本，进而导致行业竣工及现金流压力加剧。
相关报告：
2024-6-10 【中信建投地产｜行业跟踪】6月7日国常会表述点评：房地产业发展关系人民群众切身利益，稳市场政策有望持续推出
2024-5-28【中信建投地产｜行业跟踪】上海大力度优化调控，需求有望加速释放
2024-5-19 【中信建投地产｜行业跟踪】支持政策力度超前，重申看好房地产板块投资机会
竺劲 执业证书编号 S1440519120002
李凯 执业证书编号 S1440524040002
免责声明
