文｜竺劲、李凯
二季度末房地产持仓市值476亿元，环比下降5.8%，行业标配为1.3%，公募基金配置比例为0.8%，较行业标配低0.5个百分点，已连续18个季度低配。板块持仓集中度持续下降但趋于稳定，二季度末持仓最高的10家地产公司占基金总持仓比例为40.9%，环比仅下降0.1个百分点。从增持方向看，公募基金更青睐优质央国企和经营服务类企业。当前板块市净率仅有0.6x，处于2014年以来的0.6%分位，相较历史中位数有约130%的空间。4月30日政治局会议以来，房地产支持政策持续推出，销售出现向好势头，我们认为重点布局于高能级城市的房企及其物管子公司将优先受益，我们同时看好优质的代建及二手房中介平台在推动消化存量方面的优势和受益。
二季度房地产持仓仍处于低配状态。二季度房地产板块基金持仓总市值476亿元，环比下降5.8%，同比下降32.8%。当前积极配置比例为0.8%，较行业标准配置比例低配0.5个百分点，已经连续18个季度低配。
持仓集中度持续下降，优质央国企和经营服务类企业受青睐。自2022年四季度以来，地产板块持仓集中度持续下降，截至2024年二季度末， TOP10持仓占比40.9%，环比下降0.1个百分点。二季度获公募增持最多的为优质央国企和经营服务类企业。
被动指数基金持仓占比持续提升。自2022年三季度以来，地产板块被动指数基金持仓占比持续提升，截至2024年二季度，被动指数基金持仓占比为55.2%，较2022年三季度提高28.7个百分点。主要由于被动指数基金地产持仓规模相对稳定，而同期主动偏股基金地产持仓规模下降70.5%。
板块估值存在优势。截至7月23日，A股地产板块市盈率16.0x，市净率0.6x，分别处于2014年以来69.4%分位和0.6%分位，市净率处于2014年以来最低水平，历史上看，市净率中位数为1.4x。
投资建议：自4月30日中央政治局会议强调统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施后，房地产支持性政策持续出台。新政效果明显，6月房地产销售面积同比下滑14.5%，已连续两个月收窄。我们认为高能级城市市场将率先复苏，重点布局于一二线城市的开发商及其物管子公司将优先收益。
房地产行业的风险主要在于销售及结转可能不及预期：销售不及预期，我们关注的重点城市周度销售面积同比仍然为负，销售仍在底部区域，未来依旧有继续下行或恢复不及预期的风险；结转不及预期：房地产销售持续下滑，房企现金流承压，或将导致开发商延缓施工节奏，从而导致结转不及预期。
物管行业的风险主要在于行业内竞争加剧导致外拓受阻及母公司交付可能不及预期两个方面：伴随物管覆盖率不断提高，行业内公司从增量增长转向存量小区、单位竞争，竞争加剧可能导致部分公司增速放缓、利润率下降；由于销售持续下滑，母公司竣工量下降，从而导致交付不及预期。
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竺劲 执业证书编号 S1440519120002
李凯 执业证书编号 S1440524040002
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