文｜竺劲、黄啸天
7月26日发改委发布1014号文，新政涉及公募REITs的资产范围拓宽、发行审核机制优化，项目资产要求调整等多方面。为中国基础设施公募REITs的高质量发展提供了战略指导和政策支持。新政也标志着中国在推进投融资体制机制创新和资本市场多层次体系建设方面迈出了关键一步，具有中国特色的基础设施REITs市场正式步入规范化、常态化发展的新阶段。
历经3年政策体系建设，C-REITs正式步入常态化发行阶段。国家发改委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目常态化发行的通知发改投资〔2024〕1014号》，涉及拓宽资产范围、优化发行审核机制，调整项目资产要求等方面。标志着公募REITs正式步入规范化、常态化发展的新阶段。
全新资产类型纳入，C-REITs将迎源头活水。本次REITs新政在236号文的基础上，将REITs资产行业范围进一步拓宽到养老设施等。允许园区REITs，消费REITs中酒店、商办配套比例不高于30%（特殊情况不超过50%）的资产入池。公募REITs全新资产类型的纳入，将支持REITs一级市场提质扩容，而本次新政将商办、酒店和市场化长租公寓等传统商业地产纳入，可有效打通商业地产发行REITs通道，助力地产纾困目标。
取消收益率要求，聚焦现金流预测合理性，回收资金使用限制放宽。新政取消了此前236号文规定的产权REITs现金分派率不低于3.8%，特许经营权IRR不低于5%的收益率要求。聚焦现金流预测的合理性，要求项目近3年的平均EBITDA（或经营性净现金流），不低于未来3个会计年度平均预计水平的70%。此外新政取消了存量资产收购的30%比例上限，并将补充流动资金的上限从10%提升至15%，发行人的自主权和积极性将得到提升。
优化项目报送流程，审核效率有望进一步提升。新政进一步规范了基础设施REITs申报推荐和审核发行工作流程，取消了常态化发行阶段的前期辅导环节，建立了项目"退回"处理和问题清单制度，有效强化咨询评估机构的职能和责任，有利于加快项目审核，推动市场扩容；同时，新政坚持“权责利对等”原则，压紧压实各方责任，有利于促进项目各方共同协作，保证审核的质量与效率进一步提升。
1、审批及发行进展不及预期的风险：REITs审批及发行受项目质量、监管审核速度及市场环境等多方面因素影响，若项目成熟度不高、监管审核速度放慢及市场环境低迷，将会使REITs审批发行放缓；2、政策出台不及预期的风险：我国REITs立法、税收及信息披露等多项制度尚待建立及完善，若相关政策出台不及预期，可能会影响REITs市场的持续健康发展；3、二级市场波动的风险：REITs的风险特征表现为中等风险及中等收益，今年以来受个别资产基本面疫后修复不及预期、整体REITs市场投资人类型单一投资行为趋同等影响，二级市场持续回调，出现较大波动。
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证券研究报告名称：《业态拓宽、流程优化，公募REITs迈入常态化发行新阶段——发改委1014号文点评》
对外发布时间：2024年7月27日
报告发布机构：中信建投证券股份有限公司
本报告分析师：
竺劲 执业证书编号 S1440519120002
黄啸天 执业证书编号 S1440520070013
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