文｜竺劲、黄啸天
本周中证REITs全收益指数下跌0.04%，收于934.83。从我们构建的指数来看（已纳入近期新发REITs），产权类REITs上涨0.4%，经营权类REITs下跌0.3%。7月26日发改委发布1014号文，新政涉及公募REITs的试点资产范围拓宽、发行审核机制优化，项目资产要求调整等多方面。为中国基础设施公募REITs的高质量发展提供了战略指导和政策支持。新政也标志着中国在推进投融资体制机制创新和资本市场多层次体系建设方面迈出了关键一步，具有中国特色的基础设施REITs市场正式步入规范化、常态化发展的新阶段。
政策及新闻回顾： 1）国家发改委印发《国家发展改革委关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，在深入总结试点经验的基础上，以构建常态化发行机制为目标，以市场化、法治化为遵循，以制度化、标准化、规范化为原则，全面改进和优化申报推荐制度，进一步明确审核内容和申报要求，扩大推荐资产类型，简化申报推荐程序，压实各方责任。
行情回顾：1）本周中证REITs全收益指数下跌0.04%，收于934.83；全周加权日均换手率0.70%，较上周0.74%上涨0.04个百分点，日均成交金额为3.7亿元；2）本周产权类REITs上涨0.4%，经营权类REITs下跌0.3%；3）本周所有REITs子板块中，保租房REITs涨幅最大为1.6%，高速公路REITs跌幅最大为0.7%；4）红土创新深圳安居REIT涨幅最大为4.0%；中金安徽交控REIT跌幅最大为2.9%。
重要公告回顾：1）中信建投明阳新能源REIT：于7月23日在上交所上市；2）鹏华深圳新能源REIT：拟分红约1.2亿元；分红方案为2元/10份；3）嘉实物美消费REIT：吸收合并完成；4）华泰江苏交控REIT：2024年6月日均车流量为3.9万辆次，同比减少7.99%；6月路费收入3133万元，同比减少9.10%。
1 本周（截至7.26）重要政策新闻
2 本周（截至7.26）市场表现
3 本周（截至7.26）重要公告
4 本周（截至7.26）关注：发改委发布REITs新规，放宽行业准入、理顺产品定位
7月26日，国家发改委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知（发改投资〔2024〕1014号）》（以下简称“1014号文”）。1014号文从全面推动REITs常态化发行角度出发，对REITs申报要求作出新规定，具体涉及拓宽底层资产范围、优化发行审核机制，调整项目资产要求等多方面。
1014号文放宽REITs行业范围，放松园区及消费业态混装要求，常态化发行将迎源头活水。1014号文在236号文的基础上，将REITs资产行业范围放宽到养老设施、燃煤发电、4A级景区和市场化租赁住房，允许消费和园区混装商业地产（园区可包含不超过30%酒店、底商；消费可包含不超过30%商办、酒店，特殊情况不超过50%）。本次新政将商办、酒店和市场化长租公寓等传统商业地产纳入发行范围，或可打通综合体为代表的潜在资产发行REITs退出通道，有效联动地产纾困目标。
1014号文取消收益率要求，新增波动性要求，理顺权益属性产品定位。1014号文不再对REITs收益率（现金分派率、IRR)提要求，改为对未来3年EBITDA、经营性现金流的波动性提要求，与REITs本身的权益属性吻合。文件要求项目“近3年经营性净现金流均为正。最近3个会计年度的平均息税折旧摊销前利润（或经营性净现金流），不低于未来3个会计年度平均预计息税折旧摊销前利润（或经营性净现金流）的70%”。此外，1014号文还更改资金投向要求，将用于补充发起人（原始权益人）流动资金等用途的净回收资金比例提升为不超15%，与此前文件相比，将原始权益人自用资金比例提高5个百分点。
5 本周（截至7.26）在审项目情况
2、政策出台不及预期的风险：我国REITs立法、税收及信息披露等多项制度尚待建立及完善，若相关政策出台不及预期，可能会影响REITs市场的持续健康发展。
3、 二级市场波动的风险：REITs的风险特征表现为中等风险及中等收益，今年以来受个别资产基本面疫后修复不及预期、整体REITs市场投资人类型单一投资行为趋同等影响，二级市场持续回调，出现较大波动。
竺劲 执业证书编号 S1440519120002
黄啸天 执业证书编号 S1440520070013
本报告研究助理：
于秉仟
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