01
海淀迎来久违的土拍爆发年
全国的土地市场，这三年多发生了很大的变化——
自2021年开始遭遇冲击，全国土地出让成交价款从2020年的8.04万亿元跌至2023年5.06万亿元，累计跌幅达37%。
今年1-5月份，北京、上海、广州推出住宅用地面积仅占全年计划的9.7%、5.5%、6.5%。
开发商没钱拿地，拿了地也不好卖的情况下，海淀作为北京头号扛把子选手，顶起京楼土拍大旗。
过去三年，海淀供地11宗。
今年可以说是海淀的供地大年，光上半年，就有2个新地入市，算上西山观复、已经被海开拿下的永丰南，是4个。
再加上下半年可能要入市的田村、朱房村、功德寺……
海淀买房的宝子们可以随便挑选了。
当然我们还是要聊聊今天土拍的海淀大牛坊地块。
这个地块，可太有故事了。
8年前他曾经上过北京土拍市场，被万科拿下过，去年退地以后，今年再次上架。
期间到底发生了什么？
02
保利+建工 拿下大牛坊地块
先来看看大牛坊地块位置。
大牛坊村位于海淀区北部，六环路以内，北清路北面，南邻永丰科技产业基地，北邻上庄水库。
周边有中海汇德里、幸福里润园、中海富华里、海开栖海雲颂几个项目，都是总价600-1500万的新房。
相比之前的新盘，新地块的位置稍好，距离生活配套也更近。
（图片来源于北京大房子）
200米左右就是很「city」的海淀大悦城，已经封顶，预计12月开业。
地块紧邻中关村三小科技园分校，加上永丰产业园，地块周边商业、教育、产业配套都齐全了。
距离地铁永丰站1.6公里左右，跟另外几个项目比，距离更近一点。
本次拟出让的大牛坊地块分为三个小地块，其中0120、0132地块为二类城镇住宅用地，0162地块为零售商业用地。
大地块0120地块容积率2.0，限高36米，局部区域客灵活提升至36-45米；
小地块0132地块容积率1.7，限高36米，相对来说，小地块舒适度更高。
加起来有近15万平的总建面，未来大概率会做改善产品，预计将供应1500套房左右。
销售指导价也分为了两个档位：9万/㎡（溢价率15％以下）、9.3万/㎡（溢价率15％-20％），上下浮动8%。
今天（7月25日）15:30，大牛坊土拍结果终于揭晓。
共有保利+建工、海开、中海三家房企报名竞拍。
最终0120+0132地块由保利+建工以89.01亿元竞得，溢价率3.5%，楼面价约5.96万元/平。
指导价9万/平。
对比楼面价5.96万/平，利润空间也不小。
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03
万科土拍血泪史
接下来聊聊万科的拍地血泪史。
时间回到2016年11月。
这两块地在开拍之初，就有苛刻的土拍限制：
开发商自持商品住房的持有年限，与土地出让年限一致、最长租期不得超过10年，且不得以租代售。
产权70年，自持也是70年。
面对高达109亿的土地成本压力，万科想了很多办法，但最后均以失败告终。
比如，2017年3月，小米计划为员工谋福利，这时候万科看到了机会。
当时万科提供了两种类型，70-90平普通住宅约5.5万元/㎡，叠拼别墅950万至1000万。
周边二手房单价普遍超过8万/平，万科给的价格远低于周边市场，但因土地需万科自持70年，员工购房后无法获得产权，仅限内部交易。
程序员们一合计，是个赔本的买卖，加上政策「严禁以租代售」堵死了操作空间，最后这跨界合作也就黄了。
（万科翡翠书院精装内景）
没办法，万科只能做起了大房东。
2018年，万科翡翠书院正式对外预租，主打长租，最长单个租期不超过10年。如果承租10年，则一次性签订10年的租期合同，10年间租金不变，但要求承租方一次性付清全部租金。
万科翡翠书院的租金是多少呢？
90平米精装修三居室，只租不售，租金一次付清，10年180万起。月均租金1.5万起。
而当时周边房子的租金也不过7000左右。
还有180平米的精装大四居，10年360万起，月均租金3万。
单数10年租金一次付清180万什么概念？这已经够刚需首付了，关键翡翠书院是租的，说到底不属于自己。
单从价格来说，翡翠书院十年长租并没有优势。
不过，当时房价“发疯”，地王频出，上头的万科还找了一批媒体人推广，声称2万/月的房租都付不起是因为太穷了。
但是万科忘了，有钱和傻，是两回事。
2016年年底，北京处于牛市，当时流行的一句话说，再不买房全款变首付，首付变车库。
房价疯狂上涨的背后，对应的是土地供应的收紧。
930后，为了控制房价，地方政府开始执行限房价竞地价政策，不过依然没挡住房企的拿地热情。
从北京限房价地块依然吸引了众多企业的强烈兴趣来看，一线城市的土地资源依旧是企业争夺的焦点。
回顾过去，万科在大牛坊的地块只是特定历史背景下的一个特殊试验。
未来，也很难有房企愿意花时间砸钱，再去折腾出第二个翡翠书院。
在2016年拿大牛坊地块之前，万科还是北京区域的前三强。然而到了2022年，北京万科不仅跌至第12名，还成为了公司七大区域中唯一亏损的区域。
至此，万科元气大伤，由盛转衰。
05
大牛坊未来发展趋势
经过八年的挣扎尝试，万科北京区域终于放弃了19号的土地，将其退还给政府。
几乎没有什么犹豫，地块很快重新上架了。
在这次的实验中，万科损失惨重。
但在这个游戏场上，总会有赢家诞生。
万科退还土地后，土地的挂牌价从当年的44亿涨到86亿。指导单价也从当年的5万/平，涨到了9万/平。
几乎翻了一倍。
这个长期悬而未决的问题终于被完美解决，被这块地压的喘不过气的万科，应该也会感到庆幸吧。
接下来咱们期待下，保利+建工会做出什么样的产品。
顺便一提，旁边的大牛坊社区没有产权的房子，单价是4万/平，70多平，280万总价。
而大牛坊商品房的限价是9万/平。
当西山观复的价格7.7万/平起步时，你猜大牛坊会不会降价。
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