今年跟大家聊市场，聊的频次比较少。
因为我是一个特别情绪化的人。
上半年的市场起伏很大（当然主要是伏）。
我不想让把我的情绪放大，干扰大家的判断和看法。（主要是对楼市负面的看法哈哈哈哈）
现在半年过去了，整体楼市的走势相对明朗了。
那么当下适合聊聊了。
2024年上半年，对于每一个卖房人来说，都是非常艰难的一年。
用一句话总结上半年全国楼市，就是跌跌跌跌跌宕起伏的6个月。
本期我会尽可能多用数据为大家呈现，
当下楼市到底是怎么样的一种情况。
如果你觉得我的观点不赞同，那么只需要看看数字，作出自己的判断就好。
废话不说了，我们开始吧。
01
房地产在经济层面
依然是最大的显眼包
首先我们要大概的弄清楚，上半年房地产到底受到了多大的创伤，他对整体经济又有多大影响？
我们还是来看一下上半年的经济数据，感受一下吧。
上半年整体GDP同比增长5.0%，看起来还行，但是你把他拆分的话，第二季度的国内生产总值（GDP）同比增长4.7%，对比一季度是低于预期的。
如果再把数据仔细拆分，有一个拖后腿的显眼包就是就是固定资产投资，
上半年固定资产投资才增长3.9%。
如果再再把数据拆分，那么真正的显眼包还是房地产——
在所有的产业统计里，其他产业对比去年都是同期增长，
只有房地产是负值，二季度是同比增长是-4.6%，上半年是-5%。
那么上半年开发商整体业绩是个什么情况呢……
发张图你自己感受一下吧。
上半年，TOP50的开发商销售金额累计同比只有三家达到了正向增长。
而且还有两家属于特殊情况。这就相当于一个尖子班里面50个同学，有47名同学不及格。
再来看整体的价格表现，70个大中城市新房价格上半年对比去年整体下降了4.5%。
总的来说，今年上半年无论是从整体销售额还是新房价格看，都惨不忍睹。
02
6月份楼市大逆转
如果再把上半年的数据拆分，那么1-5月份是一个行情，6月份又是一个行情。
6月份的数据来了一个惊天大逆转。
从新房成交看，TOP100房企的新房成交量，6月份比5月大幅飙升，单月销售额环比增长达到了惊人的26.05%，而且前5个月，我们从来没有见过这样的增长势头。
从二手成交看，上海6月二手房成交2.63万套，创下近3年新高，
北京6月二手房合计住宅网签套数达到了14987套，环比5月上涨12%，同比去年同期上涨了29%，甚至和3月小阳春后14280套持平。
从价格来看，
6月份一线城市新建商品住宅销售价格虽然还在降，但是降幅比5月份收窄了0.2个百分点。
一线城市二手住宅销售价格环比下降0.4%，其中北京、上海今年以来首次转涨，分别上涨0.2%和0.5%，真的不容易。
为什么6月份会出现这样的影响呢？
重点还是517相关政策的出台。其中首付门槛降低，公积金贷款利率、商业贷款利率下调，属于重大利好。而且属于2003年以来首次这么大力度的购房利好。直接导致市场预期拉满。大家又开始积极买房了。
另外新房卖的好还有一个原因，6月是房企上半年的最后一个冲刺月。就像跑马拉松最后那一百米，都要冲刺业绩。
房企们在6月就显得尤其努力。为了吸引买家，开发商在6月推出了不同程度的特价房。而且还有很多促销手段，比如送装修、送家电、甚至送车位等等。
但这种成交可能只是暂时的。就像是打了一针兴奋剂，药效过了，等7、8月份就恢复原样了。
03
未来楼市怎么走
当我们分析了6月份为什么数据会回暖的时候，我们就知道6月份属于“政策红利”+“结构性的行情修复”。
7-8月份，我认为也不会再出台更大的利好政策刺激了。
517的药效，大概率在6月份过去了。而7-8月份本来也是房地产的传统淡季，大热天的，大家也不太想看房。可能这些看房需求会再积压两个月，9月份我们会看到市场回暖一些。
9、10、11月份释放政策利好的概率更大一些。比如北京个别区域放开限购，社保5年改3年等等。
04
未来的全国走势怎么看
那么未来1-2年市场会怎么走呢？我主要聊聊我个人的观点吧。
我们看上一轮周期，从下行期到复苏大概是2年的时间。
2014年2月全国新房销售面积转负，标志着下行周期的开始，经过一系列政策放松之后，2016年2月全国商品房总体开工面积转正、投资增速转正，说明楼市进入了上行期。
我们从2023年8月，重点一线城市新一线城市认房不认贷这个时间节点开始算，那么市场最少也要2年左右的时期筑底。
也就是等2025年9月，全国楼市可能才有明显的好转。（更精准的说我更倾向于大城市群、新一线城市有明显好转，很多偏远的四五六线小城市看不到啥希望）
今年包括明年，我看不到明显的多地房价大涨、全国普涨的机会。
以北京为例吧。之前北京楼市的规律是“3年一小涨，5年一大涨”
即使是2017年被317政策严格调控以后，2020年北京楼市也经历了比较大的上涨。
但是2020年以后，北京楼市的走势不再延续之前的规律了。根本原因是我们整体的经济基本面发生了变化。
经济就像一辆车，已经从快车道切换到了慢车道。哪怕房地产在车里再蹦跶再折腾，你车给不上油跑不快也没辙。
但一二线楼市企稳，能够止跌回升，是百分百的。
比如北京，现在有很多二手房已经是超跌的状态了，房价已经回到2016年了。我看三环有些老破小租金都跟月供差不多打平了。这是二手企稳的重要标志。
随着北上广深的企稳，未来新一线、二线城市也会慢慢企稳。
虽然过去两年全国楼市有了不同程度的下跌，但房地产市场变得越来越健康，泡沫也在逐渐消失，这对我们发展实体经济，是有很大好处的。
以上，如果你还有什么看法，欢迎交流。
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