猫子直播预告～
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上个周末我过的特充实，周六上午带看房团，下午去龙湖·观萃踩盘。
为了向老板证明我热爱工作，周天我也没休息，又跑去通州看了最近比较热一个盘，帅府·京彩世界。
希望猫子看到这篇稿子，可以给我加个鸡腿！
01
老实人开始学整活了
帅府·京彩世界的开发商是通房开，通州本地国企。
这家开发商大家可能不是特别熟，但是他之前开发一个盘叫「帅府·潞苑」，装修风格超级有记忆点，就是一进样板间，仿佛穿越到80年代，父母辈的审美即视感扑面而来，猫子还曾经疯狂“吐槽”它的装修，有不少粉丝因为“慕丑”，专门去看了这个盘。
我也去看过，印象有多深刻呢，甲叁豪装我记不住，但帅府·潞苑却让我至今难忘～
开发商领导看到过猫子点评，非常的生气。所以这次为了证明自己，从产品到营销下了很多功夫，搞出了通州第一个带阳台的房子。
宣传也很到位，比之前帅府·潞苑多，市场关注度不低，这不，又引起了我的好奇心。
其实我们对帅府·潞苑比较有好感的，因为它属于那种憨憨的老实人。
帅府·潞苑已经是现房，你可以实地去看它的小区，工程交付质量很好，比不争气的融御好太多了。也不像万科一样，营销色彩那么重。
未来帅府·京彩世界交付落地话，如果能做到帅府·潞苑那样的话，真的很不错。
02
他的颜值我不太能欣赏
但住大阳台确实很风光
京彩世界的售楼处就在地块西边，客户看房顺便也能把地块附近也转了，一举两得。
售楼处有室外场景，氛围感不错，这种看房体验比写字楼里的售楼处要好。
周日下午售楼处的人不算太多，但客户也不断。
先来看沙盘，这次京彩世界的沙盘做的很专业，不像帅府·潞苑那么潦草。
小区占地面积不大，只有5栋楼，270户。容积率2.0，9-15层洋房+小高层，北高南低，楼间距还行。
外立面采用大面积银灰色铝板+香槟金结合，配色上很用力想表现出高级感。
不过个人感觉，交房后这种的楞楞角角造型会有点丑，参考丰台某盘。
粉丝说，这种错层阳台，胳膊长的人，楼上楼下递个火挺方便的。
沙盘也没啥好看，新房园林绿化、游乐设施什么的，能兑现个70%以上，就相当不错。能实现80%以上，都是良心开发商。我说的都是大实话，他里边有一些东西是很难兑现的，具体原因不方便公开聊，可以加微信maoduidui03咨询。
踩盘主要目的之一是看样板间。
项目盖了一个实体楼，跟沙盘1:1还原，呈现效果还可以，我觉得那个一楼不错，可以当一个小院子使用，不考虑蚊虫和隐私问题，家里有老人小孩，冬天午后在阳台晒太阳很舒服，也更安全。
京彩世界一共有4个面积段，108/111平三居、122/128、142、165平四居。
户型产品与梨园的璀璨公元、京玥兰园不相上下，可以打90分，未来二手房市场这几个盘也是竞品。
单看产品，我更偏爱璀璨公元。
样板间有三个，111、122、165平。
这个盘我比较推荐111平三居，最小面积，总价600万左右，相对较低，未来流通也是小区最好的，其他大户型看个人需求。
111平三居是展示样板间，真实无滤镜，目光所及都是交房时的样子。
入户大门正对着独立家政间，避免了有的项目一进门对着厕所门，或卧室门的尴尬，好评。
标准南向三面宽，客厅和南向次卧有阳台，其实不算阳台赠送得房率并不太高，约76-82%，但它的空间感很好，所有北向次卧也比较宽敞。
厨房开间宽，看着挺大，其实收纳并不是很足。
厨房门口有独立餐桌的位置，动线合理。
家政间很宽敞，除了放洗衣机，烘干机，还可以收纳其他洗护用品，小朋友的玩具等。
可能开发商的钱都花在了外立面上了，内部装修标准可挺一般，有点能省则省的感觉，项目宣传10万+豪宅，对标缦云one，很多细节不如隔壁璀璨公元，比如地面、吊顶等。
当然，这个装修在缺少好产品的通州够用，比帅府·潞苑强太多了，看起来是2024年的房子，这也多亏金地来操盘。
夸了京彩世界的户型好，也并非一点毛病没有。
比如最大户型165平的改善四居，一进门一览无余，没有安全感。
其他样板间照片我也拍了，发现了一些问题。想知道的伙伴，来加小助理微信maoduidui03咨询，也可以跟我们预约免费的一对一看房，当面讲解。
03
京彩世界无法忽视的那些问题
来踩盘主要目的之二是了解周边环境和配套
看完样板间，出了售楼处往地铁站走，掐了一下步行时间。
从地块位置计算，走到7号万盛东站西侧约300多米，不到5分钟，货真价实的地铁盘，通勤打工人的福音。
周边整体城市街面不错，路宽，绿化好，就是生活配套不全，300-500米范围内看不见底商，地铁站对面北侧有餐馆超市（图），成熟的商业配套可以往北走去九棵树。
这个盘有一个比较明显的不利因素，项目西边的变电站和高压线。
城市观感不佳是肯定，有人说这东西还会有辐射，咱也不是专业人士，如果有懂的，可以来聊聊。
现在变电站和高压线对项目的影响是，西边临街房源比其他位置便宜，未来二手房市场卖也一样，因此，靠近西边的楼栋，尤其是边户不太建议买，如果你不介意，都行。
这个盘还有一些其他缺点，不能公开说太多，感兴趣的话，他可以加微信takanpan01了解。
04
一流规划，二流地段
坦率讲，帅府·京彩世界周边规划真的是超一流，都是大工程，国家级的，世界级的。
但它的板块价值却并不太高，只能称得上是二流地段。
为什么这么说，听我慢慢道来。
1、首先大家去通州买房，要牢记一件事：通州不等于北京城市副中心。
通州区占地面积是906平方公里，其中只有155平方公里才是北京城市副中心，占比不到1/5。只有北京城市副中心的155平方公里才是通州发展的重点，也是通州未来最值得期待区域。
除了这155万平方公里，其他都是通州区，老通州人眼里的通县。
帅府·京彩世界在城市副中心规划内，属于副中心三大规划之一的文化旅游区。但它的发展释能要弱于运河商务区、行政办公区。
运河商务区，未来通州城市副中心的CBD核心区，类似于朝阳的国贸CBD，主要规划了企业总部、大型商业办公、写字楼公寓、酒店等现代化商圈，快节奏生活，这些产业能够更直接产生经济价值，拉动区域经济发展，板块内住宅很少，且贵。
行政办公区，北京政务办公所在地比如前两天网信办和住建委请房产大V“喝茶”就在这。这个板块的政治意义更大。也是通州城市界面最好，教育、医疗、公园等生活配套最优质的板块。不过区域内无新房在售。
文化旅游它是干什么的呢，就是搞文化产业，旅游项目。
如果你不喜欢卷，就想躺平，喜欢吃喝玩乐，想要舒服一点的生活环境，那你可以考虑这。
这里有全球知名大IP是环球影城一期，未来规划了的环影二、三期，以及相关配套。
比如投资上百亿的湾里小镇，总开发面积比长楹天街大2倍，包括华北最大奥莱mall，超五星级酒店，五大引流场馆等，预计25年7月份开放。
高楼金地铁站南侧，建设海昌海洋公园，预计27年建成。
万盛东地铁站西侧顶点公园，国际IP室内乐园，预计26年建成。这里将是北京父母遛娃的好地方，全国各地来旅游的小朋友打卡地。
除了文化产业，还有轨道交通，医疗，学校，生态建设等。
预计27年通州文旅区大年，以上规划兑现后，区域整体城市氛围将有一个很大的提升。
家门口有大型游乐园超幸福，别人坐飞机，坐高铁，地铁来玩一趟，你住在这里，腿着就能去。
这些游乐设施偶尔玩玩还不错，我们普通人，也不能天天去玩，没时间，也挺费钱的。
并且文旅产业对于房价影响微乎其微。如果你打算买京彩世界，一定从自住需求出发，到了二手房市场，这个盘好卖，不亏钱，已经非常不错了。增值不要想太多，如果有机会能赚到一点点，就是福报来了。
04
通州其他板块盘点
最后我们说下通州其他的板块，主要针对通州不太了解的小白，这里简单科普下。
1、物资学院
城市副中心的边缘位置，不太受重视，发展前景不是最好的，但未来二手房次新房流通性一定是不错的。主要购买力是朝阳以及6号线沿线的上班族外溢，临铁+低总价，对刚需购房者有天然的吸引力，未来二手房市场不缺接盘侠。
2、武夷花园
通州买房必看区域，副中心最优质的居住区之一。这个板块虽好，但新房产品有点渣。比如融御一期、二期，都已交房，质量很难评。我们建议这里新房二手都看看。
纠结融御是不是值得买的宝子，可以找我们来聊聊，加微信maoduidui03预约免费的一对一分析。
3、殡仪馆板块
够不上6万+的武夷花园和物资学院，可以来这看，5万+，有的不到5万即可入手，主打价格便宜，朝阳和通州的刚需可以考虑一下。目前最大缺点，没有轨道交通配套，出行不太方便，适合开车。
还有通州老城区、潞苑板块、宋庄板块等。
篇幅有限，想了解详细的通州板块分析，找猫叔助理要一下通州各板块报告，加微信maoduidui03获取，非看房团粉丝首次免费。
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