用益-信托经理参考：信托进入打折兑付时代

一周重点关注：

● 房地产转向“存量更新运营”

● 新一轮化债信号“激活”城投债

● 增量政策助推资本市场行稳致远

● 慈善+金融如何落地？

● 信托公司“贴钱”展业

● 信托进入打折兑付时代

● 陆家嘴信托回应拖延工程款被通报

● 雪松控股案即将开庭

● 中诚信托落地首单特需家庭综合保障计划

● 西部信托与陕国投信托开展业务交流

● 中信信托与北京农商银行签署战略合作协议

● 中粮信托落地首单物业服务信托

●【观察】非标类资产管理信托投资组合的工作建议

●【观察】信托赋能构建房地产发展新模式

一、财经视点

■ 房地产转向“存量更新运营” 租赁市场迎发展

在第六届住房租赁产业国际论坛上，与会嘉宾认为，官方宣布的“‘白名单’项目信贷规模增加到4万亿”“新增实施100万套城中村改造和危旧房改造”，将对住房租赁行业产生较大影响。ICCRA住房租赁产业研究院发布的《存量盘活背景下住房租赁行业价值发现》报告指出，随着存量房收储、城中村改造的快速推进，住房租赁市场有望重塑供需结构。具体而言，市场或将出现一批“黑马”品牌，通过快速收储存量房源，在短时间内大幅扩张管理规模。

点评：房地产发展新模式的核心，就是整个行业都要适应房地产由“增量开发销售”转向“存量更新运营”这一新发展阶段。

■ 新一轮化债信号“激活”城投债

9月，随着信用债市场的持续调整，高低等级之间的城投债利差逐渐走阔。10月12日，财政部部长蓝佛安在国新办新闻发布会上表示，拟一次性增加较大规模债务限额，置换地方政府存量隐性债务，加大力度支持地方化解债务风险，相关政策待履行相关法定程序后再向社会做详尽说明。财政部传递明确的化债信号后，城投市场信心再次提振。

点评：对于城投债市场，短期而言仍需关注增量的稳增长政策对于信用市场的冲击情况，建议关注短端化债重点省份城投债的配置价值；对于负债端较稳定的机构而言，可适当拉长久期至2到3年，关注中部资质区县级城投债的配置价值。

■ 增量政策助推资本市场行稳致远

近期财政、货币、地产等一揽子政策持续出台，不断产生效果，对稳定资本市场具有重要意义。资本市场多措并举，塑造良好市场生态。包含提高上市公司质量、大力发展权益类公募基金；综合运用并购重组、股权激励等方式，加强市值管理，切实提高投资者回报；加快培育创新资本、推动产业转型升级等。

点评：在政策大力推动下，市场情绪高涨，A股迎来估值修复契机。从指数区间来看，A股估值整体处于中性位置，有较大的修复空间。

二、信托动态  

■ 慈善+金融如何落地？

随着我国经济的快速发展，金融创新日新月异，不少金融机构更是在“慈善+金融”的新路径上颇有心得。近年来，我国的慈善信托事业也历经了长足的发展，在社会责任担当的领域备受重视，迎来了全新的篇章。2023年12月29日，十四届全国人大常委会第七次会议表决通过《全国人大常委会关于修改〈慈善法〉的决定》，新修改的《慈善法》于今年9月5日起开始施行。

点评：新的慈善法进一步要求我们慈善组织做好内部管理，无论是从项目执行的要求架构，还是从最后的成效反馈，都需要我们有一个新的、更严的要求。比如公募活动的备案，新慈善法也要求一事一备案，对我们管理的标准是越来越高的。

■ 信托公司“贴钱”展业 解决消费预付金打水漂

近年来，苏州信托、五矿信托、交银国信等信托公司布局了预付类资金服务信托业务，并已取得一些实践成果：苏州信托发挥信托财产独立、风险隔离优势，建立了“苏州市预付式消费资金管理平台”；五矿信托落地“五好家庭社区账户服务信托”；交银国信落地全国首单高速ETC预付类资金服务信托……不过，预付类资金服务信托仍处于发展初期，信托公司普遍面临前期投入大、回报率低的问题，同时相关业务的配套政策亟待进一步完善。

点评：该类业务尚未形成规模化发展，难以找到盈利模式，尚未对公司利润形成有力支撑。信托公司需要不断创新和优化服务模式，提高服务质量和效率，才能在市场中脱颖而出。

■ 信托进入打折兑付时代

之前，安信信托、四川信托整体打折兑付。这两天，北京信托的一款地产信托产品6.2折兑付又刷屏了。近日，又一家国资控股信托的地产信托产品也要打折兑付了。据了解，该信托公司延期产品几十只，这次要打折兑付的是其中的几款产品，底层资产都是地产项目。该信托公司采取的是几个产品统一打包兑付：总体兑付方式为1年期兑付比例70%，2年期兑付比例80%，3年期兑付比例90%，4年期兑付比例99%。具体的兑付方案，说月底或者下月初正式公布。

■ 陆家嘴信托回应拖延工程款被通报

近日，陆家嘴信托因拖延工程款拨付被福州市住房和城乡建设局通报，陆家嘴信托向信托百佬汇记者回应表示：“经核实，本次通报中提及的住建局资金批单于2024年10月10日（周四）印发，10月12日（周六）我司收到邮件后，于10月16日，用时4个工作日完成审批和款项支付，上述用时符合正常工作流程。陆家嘴信托始终在全力维护信托受益人权利的同时，不遗余力配合当地政府保交楼工作。”

■ 雪松控股案即将开庭

10月22日，广州市中级人民法院发布关于雪松集团刑事案件庭审旁听的公告：本院受理（2024）粤01刑初245号被告单位雪松控股集团有限公司、被告人张劲等十九人集资诈骗、非法吸收公众存款、背信运用受托财产、妨害作证一案，拟于2024年10月28日至11月2日9点30分至19点30分在本院负一楼第二法庭公开开庭审理。

■ 中诚信托：落地首单特需家庭综合保障计划！

10月15日，一场温暖的特殊需要信托签约仪式在成都锦江区举行。在二十余组心智障碍家庭和多家参与机构共同见证下，中诚信托落地了首单特需家庭综合保障计划。中诚信托与多家机构联合落地的综合保障计划，结合了保险、遗嘱、信托等金融及法律工具，为心智障碍群体的家庭构建一个集法律保护、资产管理、托养照料、就业辅导以及社工个案服务等内容为一体的综合保障机制，通过一揽子方案解决父母不在后心智障碍孩子的照料问题。

■ 业务协同再结硕果 中诚信托与人保寿险合作落地亿元保险金信托

近日，中国人民保险集团旗下人保寿险与中诚信托在业务协同中再次结出硕果，在山东签下“亿元信托”大单，单个项目协同保费总规模近7000万元，信托规模超亿元。自2021年落地人保集团首单保险金信托以来，公司不断加大业务推动力度，积极支持人保寿险开展业务培训与客户陪谈，落地了一系列具有广泛市场影响力的亿元以上保险金信托大单，成功打造了“时光诚诺”这一人保集团保险金信托品牌，并通过保险金信托在特殊人群关爱、满足客户养老需求等方面进行了一系列业务创新。

■ 西部信托与陕国投信托开展业务交流！

近日，陕国投信托家族信托办公室主任马小娟一行来西部信托，与西部信托公司首席信息官李耀峰就家族信托业务系统建设、期间运营管理以及业务发展规划开展交流。座谈中，双方对各自家族信托业务的主要情况、业务的发展规划进行了分享。并围绕家族信托业务的系统建设思路、业务开展模式、期间运营管理等业务实操层面的具体内容，分享了业务经验与优化思路。旨在通过本次交流，提升客户服务质量，优化家族信托业务的运营模式。

■ 百瑞信托：密集开展机构客户交流，大力加强机构业务合作！

2024年10月24日，宁波银行旗下永赢金融租赁有限公司董事长许继朋一行到公司开展业务交流，百瑞信托执行总经理罗靖、副总经理王瑞春及相关部门负责人参加座谈交流。双方就各自发展战略、业务布局、具体业务模式及风险管控等情况进行了深入交流，并希望结合信托和金租行业不同特点，充分发挥各自资源和专业优势，在新能源业务开展、投融资业务联动等方面充分加强合作，实现互利共赢。

■ 中信信托：与北京农商银行签署战略合作协议！

10月18日，中信信托与北京农村商业银行股份有限公司在京签署战略合作协议。签约仪式上，双方达成一致，将发挥各自专业优势，围绕资产配置、产品代销、理财合作以及农金体系产业数字金融接力服务平台等领域，开展全面、深度、系统合作，增强纵深服务能力，提升整体服务水平，为实体经济发展提供更多优质金融服务，共同做好金融“五篇大文章”，为践行国家战略、推动金融高质量发展作出更多贡献。

■ 中粮信托：落地首单物业服务信托！

“中粮信托-明月1号物业服务信托”的核心在于实现小区物业管理权与收益权的分离，通过精细化的法律安排，明确各方权利与义务，构建以业主利益最大化为目标的治理共同体。中粮信托则凭借其专业能力和资源优势，为小区提供高效、规范的物业管理服务，可以实现对预付资金的独立监管和专款专用，确保资金安全。在此基础上，小区业主可以定期了解账户资金变动情况，对相关资金的支出使用有效监督，真正做到让业主安心、放心、舒心。

■ 国通信托正式推出养老服务信托品牌“福瑞安心养老服务信托”

近日，国通信托正式推出福瑞安心养老服务信托品牌，并落地首单养老服务信托。在政策及市场需求的推动下，公司将信托制度优势与养老服务相结合，聚焦养老需求场景，为委托人及其家人提供全生命周期的养老规划服务。

三、市场观察

■ 非标类资产管理信托投资组合的工作建议

信托公司非标类资产管理信托组合投资管理刚刚起步，多数处于以1个非标项目+少量存款等资产、两个非标项目组合等简单形式探索和尝试，个别信托公司开始探索非标与标准化资产组合管理，苏州信托已能够满足监管要求，但是大多数信托公司仍在政策研究阶段，距离实现成熟的模式还有较大差距。

主要观点：

一是加快出台资产管理信托投资组合实施细则。建议监管部门加快出台资产管理信托组合管理要求，尽早明确政策方向，有利于信托公司更快地开展资产管理信托组合投资模式探索。同时，再次过程中，地方监管部门可以为信托公司提供更进一步的指导，帮助信托公司顺利实现业务模式过渡。

二是信托公司合理设计非标类资产管理信托组合投资模式。未来，相关监管政策正式实施后，建议信托公司围绕两类组合投资模式，做好组织实施。以非标为核心的组合投资模式符合信托公司在非标领域所累积的资产获取能力、客户基础等优势，但是考虑到组合管理涉及行业集中度等方面因素，业务操作难度增大，未来非标信托业务增长速度会放缓。以非标资产为补充的组合投资模式，落地相对简单，可以仿照银行理财模式，发行封闭式产品或者定开型产品，实施25%非标+75%标、50%非标+50%标等配置比例的信托产品。

三是加强客户宣导。加强客户投教，推动客户逐步适应新的产品管理方式，建议前期开展客户宣导，帮助客户了解组合投资的内涵及意义；对于以非标为核心的资产管理产品，要重点披露底层拟投资非标资产项目情况、收益、风险等信息；针对以非标为补充的资产管理产品，要重点披露投资策略、非标资产比例等信息，在产品存续期间重点披露所投资的非标项目等资产情况，提高产品运行透明性，实现“卖者有责、买者自负”的经营理念。

■ 信托赋能构建房地产发展新模式

信托融资在过往城镇化建设中发挥过重要作用，在房地产行业风险化解和向发展新模式转换的新形势下，信托公司可以使用信托业务“三分类”赋予的丰富功能，不断创新服务模式，提升服务质量，赋能房地产融资模式重构，支持房地产业高质量发展，在新型城镇化建设征程中作出新的贡献。

主要观点：

1、在房地产发展新模式下，房地产企业将更倾向于通过股权融资转移部分项目风险，维持合理负债结构，资金也有了分享优质项目超额利润的机会；对于客户而言，基于投资与开发阶段的债权类产品和股权类产品两类产品收益风险比再调整和评估，会从债权类产品逐步过渡到接受股权类产品，投资于房地产项目股权的资产管理信托会将迎来市场机遇。

2、对于信托公司而言，资产管理信托仍能投资于项目公司债权或股权，经过10余年的积累，信托公司在房地产领域普遍建立了专业化团队、成熟的流程和制度，有很好的客户资源，很多公司也都有了房地产股权投资的经验，可以对投资项目进行专业化的管理，控制风险。因此，在房地产开发融资中，信托公司未来将越来越多地使用股权投资工具，协助房地产企业在开发阶段进行融资。

3、预付类资金服务信托能够助力商品房交易制度的完善，隔离交易风险。此次房地产行业的案例不仅暴露了过往高杠杆经营模式的问题，也反映出原先预售制度中存在的一些问题。部分房地产开发企业除了自身债务展期、违约，行业的风险也向上下游传导，下游的购房者面临项目因为资金不足而带来的交房延期甚至烂尾风险，直接影响着发展新模式的构建，“保交楼”成为重点任务。出现这种情况的主要原因之一是原有预售制度中预售资金监管在制度设立和具体实施中存在缺陷。

■ 一周信托产品市场综述

1、本周（2024年10月21日-2024年10月27日）资产管理信托成立市场持续上行，成立数量及成立规模持续增加。据公开资料不完全统计，本周资产管理信托产品共成立329款，环比增加3.13%；成立规模112.34亿元，环比增加44.25%；日均成立规模22.47亿元。

2、本周资产管理信托发行市场行情降温，发行规模有所下滑。据公开资料不完全统计，本周共38家信托公司发行资产管理信托产品235款，环比增加1.73%；发行规模186.19亿元，环比减少8.79%，日均发行规模37.24亿元。

3、本周非标信托产品成立市场持续升温，成立规模大幅上涨。据公开资料不完全统计，本周共有141款非标类信托产品成立，环比增加12.80%；成立规模72.30亿元，环比上升69.66%。

4、本周标品信托产品发行数量117款，环比下滑1.68%；本周共有188款标品信托产品成立，环比减少3.09%；成立规模40.04亿元，环比增加13.52%。 

作者：用益信托研究院

来源：用益信托网