用益-信托经理参考：爆雷的地产信托还能不能兑？

一周重点关注：

● 存量房贷利率步入常态化调整阶段

● 今年新增专项债券基本发行完毕

● 资本市场制度型开放向纵深推进

● 金融产品查询平台上线

● 上海信托回应22.71亿元借款纠纷

● 发债置换高成本“非标”信托

● 雪松案首日庭审细节曝光

● 天府春晓受让蓉城51号等10个信托计划

● 大业信托一款“政信类”产品展期

● 中信信托和外贸信托联合中标

● 中信信托重点协同纾困项目三开三罄

● 昆仑信托千万级助老慈善信托落地

●【观察】爆雷的地产信托还能不能兑？

●【观察】信托财富管理业务的新机遇

一、财经视点

■ 存量房贷利率步入常态化调整阶段

日前，部分银行已开始受理存量房贷利率重定价周期调整申请。10月31日，工商银行、农业银行、建设银行等多家商业银行发布公告，将从11月1日起，陆续对商业性个人住房贷款利率实行新的定价机制，包括调整利率加点值和重定价周期。此次重定价周期调整，借款人可选择3个月、6个月、12个月三种周期中的一种进行重定价。

点评：此项政策取消了此前房贷利率重定价周期最短为一年的限制。缩短存量房贷利率调整周期，意味着存量房贷利率和新发放房贷利率之间的联动性会进一步增强，减弱了借款人因新老房贷利差而选择提前还贷的必要性，也避免了利率因素影响居民住房消费，有利于促进房地产市场回暖。

■ 今年新增专项债券基本发行完毕

今年我国安排了新增专项债券3.9万亿元，为历年来规模最大的一年。媒体梳理Wind数据发现，2024年1月份至10月份，各地共发行新增专项债券1109只，发行规模合计约38965亿元，完成进度达到99.9%。值得注意的是，虽然今年的新增专项债券已接近发行完毕，但考虑到债券发行到资金拨付使用也需一定时间，再加上有多路资金补充，今年剩余时间可安排使用的资金较为充足。

点评：多路资金补充下，地方政府财力较为充足，财政支出有保障。数据显示，在包括新增专项债券在内的多路资金支持下，重大项目建设也取得积极进展。

■ 降“门槛”引“活水” 资本市场制度型开放向纵深推进

11月1日，商务部、中国证监会等六部门修订发布《外国投资者对上市公司战略投资管理办法》，从五方面降低投资门槛，旨在进一步拓宽外资投资证券市场渠道，发挥战略投资渠道引资潜力，鼓励外资开展长期投资、价值投资。

点评：《办法》是资本市场制度型开放的又一重要里程碑，将提升资本市场对外资的吸引力，提高资本市场活力，为资本市场健康发展注入新动力，进而对我国实体经济的转型升级产生积极而深远的影响。

二、信托动态  

■ 金融产品查询平台上线

为做好金融消费者权益保护工作，支持消费者简单、便利、快捷查询金融产品信息，在国家金融监督管理总局的指导下，中国银行保险信息技术管理有限公司组织建设了金融产品查询平台，10月31日正式面向消费者上线运行。据了解，目前平台支持银行理财、保险、信托、保险资管四类金融产品的信息查询，未来将逐步拓展更多金融产品品类，不断完善金融产品查询服务。消费者可以登录网址https://www.jrcpcx.cn、微信小程序以及手机App搜索“金融产品查询平台”进行产品信息查询。

点评：“金融产品查询平台”的上线，利于金融消费者权益保护。让消费者方便识别和避免非法金融产品，让“李鬼”产品无处遁形。对于金融行业而言，平台的上线有利于构建健康可持续发展的金融市场环境。

■ 某信托：解除家族信托法律架构？？？

近期，多位中植系“四大”财富都投资者透露了，其在“四大”财富认购的家族信托，被通知要求变更，办理受益权转让手续，转到自然人名下了。“四大”财富的家族信托业务，均是由别的信托公司做的框架，例如：HR信托、S信托、CX信托等等信托，这些信托公司只是“通道”收取千2--千4的通道费。这些信托做的家族信托框架其实只是通道，指令均是由四大财富发出，实际底层投向，还是中融信托的产品，多数是“资金池”产品。

■ 上海信托回应22.71亿元借款纠纷

10月25日，融创房地产集团有限公司发布重大事项公告。公告显示，截至9月30日，到期未偿付借款本金总计1127.57亿元。其中，逾期金额超过1000万元的有息债务包括银行贷款219.57亿元、非银行金融机构贷款733.36亿元。与此同时，融创房地产集团还披露了一起诉讼。原告为：上海国际信托有限公司。被告：包括昆明融创城投资有限公司、融创房地产集团有限公司等。涉案金额22.71亿元，案由为金融借款合同纠纷。对于22.71亿元金融借款违约，上海信托相关人士向记者回应，“该诉讼涉及的项目，公司在其中承担事务管理职责。公司根据指令为本项目投资人利益开展诉讼等相关活动，相应事项的开展符合我司尽责履行受托职责。”

■ 发债置换高成本“非标”信托！

10月28日，山东省商业集团有限公司宣布成功发行2024年度第十期超短期融资券。该期债券简称为"24鲁商SCP010"，期限为270天，起息日为2024年10月25日，兑付日定于2025年7月22日。计划发行总额为5亿元，实际发行总额也达到了5亿元，发行价为100元/百元面值，发行利率为3.10%。值得关注的是，此次发行的5亿元资金将全部用于偿还山东省商业集团有限公司即将到期的有息负债。具体来看，该集团此前向国民信托有限公司借款5亿元，借款日为2021年11月12日，还款日为2024年11月11日。

■ 雪松案首日庭审细节曝光：被告19人，未兑付人数6900名！

10月28日，备受市场关注的雪松控股刑事案件迎来公开庭审第一天，而在接下来的一周时间里，庭审将持续进行，这也显示出该案规模之大、金额之多、审理之复杂。根据立案信息，“雪松案”涉及的被告合计19位自然人和一家法人机构，理财涉及人数是1万人左右，未兑付人数6900人。他们前期购买了雪松信托的产品，都顺利兑付了，后期爆雷的产品主要是伪金交所产品，购买的渠道大多数是他们熟识多年的理财师们。

■ 天府春晓受让蓉城51号等10个信托计划！

2024年10月30日，宏达股份收到蜀道投资集团发来的《要约收购报告书》。本次要约收购因天府春晓受让信托受益权间接控制宏达股份股份而触发，收购人及其一致行动人合计控制上市公司31.31%的股份，超过30%触发全面要约收购义务。本次要约收购系蜀道集团参股公司天府春晓受让蓉城51号集合资金信托计划等10个信托计划合计共93.15%的信托受益权，进而间接控制名嘉百货信托计划所持有的上市公司4.92%股份而触发；

■ 大业信托一款“政信类”产品展期！

10月29日，大业信托发布了《大业信托-利业6号集合资金信托计划2024年第一次受益人大会通知》，就融资人延长还款期限的方案进行表决。信托计划发生风险后，大业信托与交易对手及其上级单位沟通还款方案，最终融资人于2024年10月26日向大业信托正式提出展期申请。现向融资人申请对该笔2亿元债务进行展期，剩余2亿元本金分三次进行偿付：第一笔本金2000万元，于2024年11月19日之前偿付；第二笔1.1亿元，于2024年12月19日之前付；第三笔7000万元，于2025年2月19日之前偿付，利随本清，利率较原贷款保持不变。

■ 中原信托：召开三季度经营形势分析会

10月25日，中原信托召开2024年三季度经营形势分析会。会议总结回顾三季度工作情况，安排部署下阶段重点工作，确保完成全年目标任务。公司党委副书记卫志刚主持会议，全体员工出席会议。三季度末，中原信托管理信托规模略有增长，信托业务收入实现同比、环比增长，预付金服务信托、慈善信托等创新业务取得积极成效，整体经营情况呈现好的发展态势。

■ 中信信托和外贸信托联合中标

上市公司东方园林三季度报披露了中信信托和外贸信托联合中标的消息。东方园林于2024年5月7日收到债权人北京朝阳国有资本运营管理有限公司送达的《关于申请法院对东方园林进行重整及预重整的通知》。2024年10月，临时管理人综合各家信托机构现场选聘阶段评分及竞争性磋商结果：选定中信信托有限责任公司与中国对外经济贸易信托有限公司组成信托机构联合体作为公司预重整案信托受托人。

■ 中信信托重点协同纾困项目三开三罄

10月27日，中信信托重点协同纾困的上海董家渡项目三批次正式开盘，158套房源开盘当日即售罄，实现成交额58.82亿元。这是继今年4月份首开，8月份二批次开盘均当日清盘后，董家渡项目实现三开三罄。至此，上海董家渡项目12号地块全部清盘，总成交金额达到215亿元，成功打造了产融协同房地产纾困化险的新样板。

■ 华宝证券联合财信信托，推出月度支付型金融产品

近日，华宝证券联合财信信托，正式推出月度支付型金融产品，共同探索低利率环境下的全新投资理财模式。月度支付型金融产品将长期资产增值目标与日常生活的现金流需求巧妙结合，为投资者提供了一种更多元化的投资理财选择。

■ 昆仑信托为中国石油科创类产业链客户提供全新金融产品

2024年10月28日，平安-西投保西安知识产权2期资产支持专项计划（昆仑信托、昆仑银行资产专场）在深圳证券交易所成功发行，标志着昆仑信托为中国石油科创类产业链客户提供全新金融产品成功落地。该项目为昆仑信托首次加强融融协同，联合昆仑银行积极营销客户，并与西安担保集团、平安证券等金融同业合作落地知识产权ABS项目，成功助力10家科技型企业参与公开市场融资，优先级利率2.70%。同时，昆仑信托多部门协同，公司固收部成功中标并认购该资产支持专项计划370万元。

■ 昆仑信托千万级助老慈善信托落地

近日，在宁波市民政局及慈善总会的推动下，昆仑“敬老助老，夕阳关爱”慈善信托正式成立。该项目由宁波市镇海区慈善总会委托昆仑信托设立，首期规模926万元，后期规模还将进一步扩大，慈善资金将主要用于助老敬老等各类助老慈善活动。

■ 星图金融旗下星联数字携手国民信托 共探普惠金融新场景

近日，星图金融旗下南京星联数字技术有限公司与国民信托有限公司达成合作，双方将携手在多元融资、资产管理等多个领域共探普惠金融新场景。此次合作，双方将通过“场景+金融”双向赋能，加强资金、资产等普惠金融业务的全方位协同与多层次合作，构建多元化融资体系，为业务发展提供更全面的资金保障，为用户打造更具包容性、普惠性的金融产品和服务。

三、市场观察

■ 爆雷的地产信托还能不能兑？

通过梳理房地产信托化解债务（或者部分化解）的一些案例，可以总结得出，如果一个房地产信托不幸踩雷，具备以下特质更容易早日回款。

主要观点：

第一，得有抵押物。这几年爆雷的房企，此前的负债率高达80%-90%，土地房子跌个10%-20%，这些爆雷的房企就严重资不抵债了。没有抵押物的债权就没有抓手，极难处置。以上几个回款案例，除了安信是整体打折不考虑抵押情况，其他几个项目都是有抵押物的。

第二，抵押物需要足值，即抵押率合理。简单科普下，抵押率等于贷款本息除以抵押物估值，所以抵押率越低越好。房地产信托，抵押率在60%-70%是比较合理的。并且，不能只看抵押率数值是否合理，还要关注抵押物的评估价值是否存在虚高的情况。

第三，也是最重要的一条，核心城市核心区域的抵押物更易处置。上述案例中，光大信托上海北外滩地块、中信信托-阳光城国贸现房抵押都符合这个标准。又例如，民生信托廊坊固安项目，股票处置完回款40%后，该项目下抵押的地块位置既不是核心城市又不是核心区域，因此剩余60%至今未能回款。

第四，管理人实力雄厚，协调处置能力强。光大北外滩地块项目中，信托到期后正常兑付，光大自己接手该地块，并且还引入了合作方共同开发。中信北京国贸项目，中信信托以自有资金给项目公司纾困，也体现了中信的实力和魄力。

总结一下，以上要素中，最重要的还是抵押物区位，区位决定变现难易程度；其次是抵押率因素；业内人士认为，管理人主要还是起到锦上添花的作用。

■ 信托财富管理业务的新机遇

在新形势下的财富管理3.0时代，信托的财富管理服务进一步升级为全方位综合服务，不再是单一的理财规划。对于投资者来说，特别是对于广大中产家庭，财富管理服务将更加便捷化、科学化、专业化与可传承。

主要观点：

1、以信托账户为载体，打破渠道壁垒，可实现家庭资产的“一站式”全方位管理，包括不动产、现金、保单、基金、信托、股票、未上市公司股权等各类资产的整合。一方面，通过统一管理家庭资产，提升资产管理的便利性，从而更便于资产配置的检视规划与财富传承的统筹安排；另一方面，资产配置可突破信托公司的资管产品局限，实现全市场范围的资产投资，更符合客户的个性化配置需求。

2、基于家庭生命周期的人生规划安排，财富管理方案更具有科学性。通过树立科学合理的消费观，并基于家庭生命周期中的人生大事，确保实现大额理财目标计划。信托利益科目既可设置固定分配，支持家庭日常支出；又可选置业金、婚嫁金、生育金、医疗金、教育金等常用条款，支持老、中、青三代家庭成员的人生大事，从而实现“险有所防、子有所教、老有所养”的目标。

3、通过投顾专业评估，降低投资风险，提升资产的稳健性。有别于以往的私募投行定位，财富管理扮演的是买方投顾的角色，基于客户家庭需求与市场环境，覆盖全市场资产，提供产品甄选、业务背调、风险评估、组合配置、追踪评价等更为专业、客观的顾问服务，从而为客户的资产安全保驾护航。

4、依托信托资产独立性更强、他益功能等优势，助力投资者充分实现财富的传承与保障等价值，打破“富不过三代”的魔咒。财富管理信托的他益性是财富传承的基础，而在家业传承的过程中，存在着诸多不确定性，威胁着传承的稳定性。一方面，信托财产与委托人个人财产相互独立，不作为遗产清算；另一方面，制定科学严谨的分配方案，严格按照信托合同约定分配，引导继承人遵循家规、发扬家风，从而确保委托人财富的顺利传承与家业长青。

■ 一周信托产品市场综述

1、本周（2024年10月28日-2024年11月03日）资产管理信托成立市场稳中有升，成立数量及成立规模持续增加。据公开资料不完全统计，本周资产管理信托产品共成立375款，环比增加13.98%；成立规模112.86亿元，环比增加0.46%；日均成立规模22.57亿元。

2、本周资产管理信托发行市场回暖上行，发行规模略有增加。据公开资料不完全统计，本周共38家信托公司发行资产管理信托产品233款，环比减少0.85%；发行规模197.54亿元，环比增加6.10%，日均发行规模39.51亿元。

3、本周非标信托产品成立市场“数增量减”，成立数量攀升但成立规模下滑。据公开资料不完全统计，本周共有182款非标类信托产品成立，环比增加29.08%；成立规模63.94亿元，环比减少11.56%。

4、本周标品信托产品发行数量118款，环比上升0.85%；本周共有193款标品信托产品成立，环比增加2.66%；成立规模48.92亿元，环比增加22.18%。 

作者：用益信托研究院

来源：用益信托网