《新租赁准则理论与实务》节选——租赁相关选择权制定过程及理论辨析（中）

在2007年2月联合会议[1]中，理事会职员以当时讨论的承租人会计模型（即“使用权模型”、“整体资产模型”、“待执行合同模型”、“原租赁会计模型”，具体介绍详见本书理论篇“第三章 承租人会计模型”）为基础，讨论了几种模型下对续租选择权的处理。

针对“使用权模型”下包含续租选择权租赁合同的处理，理事会职员考虑了多种不同方法。

在“选择权确认法”（Option recognition approach）下，承租人仅确认其在初始期间使用设备的权利。承租人的续租选择权作为一项单独的资产确认。出租人就其在租赁初始期间收取付款的权利确认应收账款。出租人因承租人选择续租而收取租金的权利包含在收取付款额的权利中。此外，出租人应确认随时准备允许承租人在第二期间使用设备的义务。该方法下，承租人和出租人确认的资产和负债如表2-9-6所示。

表2-9-6   “选择权确认法”下出租人和承租人确认的资产和负债

虽然在该方法下，确认选择权时可能存在重大的计量问题，但理事会职员建议采用该方法，并进一步完善。

“控制法”（Control approach）的出发点是，承租人因选择权的存在而有权在初始期间和第二期间控制设备的使用，即尽管其可以选择是否续租，但其本身已拥有一项选择的权利。因此，在第二期间使用资产的权利应包含在承租人确认的资产中。该方法下，承租人确认的资产和负债如表2-9-7所示。

表2-9-7 “控制法”下承租人确认的资产和负债

该方法下，出租人确认的资产和负债可分为两种确认方式：（1）镜像反映承租人确认的资产和负债；或（2）反映在承租人行使选择权之前，出租人无强制可执行权收取的第二期间付款额的事实（见表2-9-8）。

表2-9-8      “控制法”下出租人确认的资产和负债

在“控制法”下，虽然承租人在初始期间和第二期间均有权利使用设备，但理事会职员认为，在选择权实际行使之前，承租人无权在第二期间使用设备。承租人有权要求获得使用权（为此，承租人将同意支付额外租金），但对第二期间没有绝对的使用权。此外，在承租人行使其续租选择权之前，承租人没有义务对第二期间付款。因此，这种基于控制的方法将导致承租人确认不符合资产和负债定义的权利和义务。同理，如果出租人会计镜像反映承租人会计，出租人应确认一项其在第二期间收取款项的资产。但是，在承租人行使其续租选择权之前，出租人无权收取这些款项。

“预期结果法”（Expected outcome approach），是基于预期结果确认承租人在第二期间使用资产的权利和相应义务。例如，如果承租人相信很可能（即多半会发生）行使续租选择权，则第二期间相关资产和负债将全部确认。如果认为不是很可能行权，则不会确认第二期间相关的资产或负债。

但是，即使认为行使续租选择权不仅仅是很可能，而是极有可能，承租人也不具有在第二期间使用资产的无条件权利，承租人也不具有为第二期间支付租金的义务。承租人可以选择不行使选择权，并在初始期间结束时归还资产。因此，如果基于预期结果确认与第二期间相关的权利和义务，则可能确认不符合定义的资产和负债。

与“控制法”类似，出租人会计可以镜像反映承租人会计，也可以反映在承租人行使选择权之前，出租人无强制可执行权收取的第二期间付款额的事实。同理，如果出租人会计镜像反映承租人会计，则可能确认不符合定义的资产和负债。

“披露法”（Disclosure approach）要求不就选择权确认单独的资产和负债，仅进行披露。“披露法”认为，虽然确认和计量是在财务报表中反映资产过程的两个独立步骤，但将选择权确认为资产涉及计量问题，因为选择权通常不会作为租赁交易的一部分单独定价，而且此类选择权不存在市场。因此，不应就选择权单独确认资产或负债，但应披露承租人在选择权项下的权利和出租人的义务。

但是，理事会职员认为，承租人拥有在第二期间符合资产定义的权利，应予以确认，仅仅披露选择权的存在并不能完全体现承租人的权利。

在“整体资产模型”下，当承租人具有续租选择权时，由于承租人已在其资产负债表上确认了设备的全部经济潜力，因此不会确认额外的资产或负债。但是，理事会职员认为，要求在第二期间使用设备的权利是承租人的一项资产。此外，出租人具有随时准备允许承租人在第二期间使用设备的义务。因此，该方法未能确认已识别的单独资产和负债。

在某些租赁合同下，承租人具有在租赁期结束时购买设备的选择权。有观点认为，当存在该选择权时，承租人在设备的整个使用寿命内均控制了设备。因此，承租人应将设备确认为资产，而不是确认使用该设备的权利和购买该设备的选择权。但是，在承租人行使其购买设备的选择权之前，承租人在初始期间结束后对使用设备所产生的经济利益不具有无条件权利。换言之，购买设备的选择权与设备本身不同。在行使购买设备的选择权之前，承租人的资产是选择权，而不是设备。

在“待执行合同模型”下，承租人不确认与租赁合同有关的资产或负债，也不确认与续租选择权有关的任何资产。但是，承租人在租赁合同下的权利和义务（包括续租选择权）在财务报表中披露。出租人确认与设备有关的实物资产，但不确认出租人随时准备允许承租人在第二期间使用设备的义务相关负债。同样，该模型也未能确认已识别的单独资产和负债。

在“原租赁会计模型”下，如果承租人行使续租选择权，则在融资租赁的计量中包括应支付的额外租金，前提是在租赁开始日认为可合理确定将行使该选择权。如果租赁被分类为经营租赁，则不确认续租选择权。

无论租赁被分类为融资租赁还是经营租赁，续租选择权均产生了符合定义的资产和负债。因此，理事会职员认为，该方法无法如实反映租赁合同产生的资产和负债。

2008年10月联合会议[2]中，双方理事会对续租和终止租赁选择权是否应单独确认和计量提出了两种方法：“租赁组成部分法”和“单一资产负债法”。并初步决定采用“单一资产负债法”来处理选择权。

“租赁组成部分法”（Components approach to leases）认为，如果将租赁中产生的权利和义务分成若干部分并单独分析，则可以得出结论，续租或终止租赁选择权符合资产的定义。

理事会针对下述案例讨论了“租赁组成部分法”的具体处理。

租赁合同可以确定以下组成部分（单独的权利和义务）（见表2-9-9）。

表2-9-9  租赁合同的组成部分（单独的权利和义务）

（1）初始期间权利义务的讨论

承租人在初始期间使用设备的权利符合理事会对资产的定义。同样，在初始期间付款义务的部分也符合理事会对负债的定义。但是，归还设备的义务不符合负债的定义。

（2）第二期间权利义务的讨论

使用资产的权利及付款义务：承租人在第二期间使用资产的权利不符合资产的定义，在第二期间付款的义务也不符合负债的定义，因为在第二期间资产的使用权和在第二期间付款的义务都是以承租人行使续租选择权为条件的。在承租人行使其选择权之前，承租人没有使用设备的现时权利，也没有在第二期间支付租金的现时义务。

选择权：承租人有无条件要求在第二期间使用设备的权利（选择权），因为这项权利是由承租人所控制，它产生于过去的事项（租赁合同的签订），并会产生未来的经济利益（在第二期间使用设备的权利）。因此，承租人的续租选择权符合理事会对资产的定义。

理事会认为，如果单独分析租赁中产生的个别权利和义务，则续租或终止租赁选择权符合资产的定义。但是，他们认为单独确认存在以下问题：

（1）这类选择权的公允价值难以可靠地计量。因为该类选择权通常不会与租赁合同分开定价，而且大多数租赁合同没有市场。与许多金融期权不同，续租或终止租赁的资产基础期权通常是专用的，可能要到未来很长一段时间才能行使（例如，某些房地产租赁的20年），这一事实使计量变得复杂。

（2）该方法可能不会向使用者提供相关信息，因为看似亏损的选择权（例如，第二期间合同租金高于同一资产的市场租金的租赁）可能会因特定原因被主体行使。

（3）分别确认和计量的选择权可以提供构建交易的机会。例如，如果租赁合同被调整为包含续租选择权的短期租赁，则承租人可以将确认的资产和负债最小化（出租人的回报可以通过纳入余值担保或未行使续租选择权的罚金来保护）。

（4）该方法可能产生看似反常的结果。如果承租人在支付终止罚金后可以在任何时点取消租赁，承租人将不确认其使用设备的资产。相反，承租人将其续租选择权确认为一项资产，在初始确认时，这将是一项有利条款。

“单一资产负债法”（Single asset and liability approach）下，承租人将设备的使用权和续租/终止租赁选择权视为一项单一资产。支付租金的义务也被视为一项单一负债。这类似于原租赁准则，即不要求单独确认续租或终止租赁选择权。相反，承租人被要求在评估租赁期时考虑选择权的存在和行使选择权的可能性。

在该方法下，承租人有权在评估的租赁期内使用设备，并有义务在该期间内支付租金。租赁是包含终止租赁选择权的长期租赁还是包含续租选择权的短期租赁并不重要。在这两种情况下，承租人都必须评估租赁期，并确认使用权资产和在评估的租赁期内支付租金的义务。

在2008年10月的联合会议上，理事会初步决定采用“单一资产负债法”来处理选择权，因为他们认为不太可能制定一种基于“租赁组成部分法”的方法来解决以上“租赁组成部分法”所面临的问题。因此，理事会初步决定不将续租或终止租赁选择权与使用权资产分开确认。相反，理事会建议承租人确认的资产和负债应基于对租赁期的评估。

在2008年11月理事会会议[3]中，理事会基于此前的讨论（采用“单一资产负债法”并建议承租人确认的资产和负债应基于对租赁期的评估），其认为对租赁期的评估是确认还是计量的问题尚不清楚。因此，在此次会议上，讨论了评估租赁期是确认问题还是计量问题。以下为该次会议上讨论的两种方法：

在对于一项初始期间为10年且包含5年续租选择权的租赁中，该方法下不具体说明支付租金的义务是10年还是15年。出租人将租赁资产交付给承租人是导致经济资源流出的触发事件，为确认目的，无需明确是10年还是15年的流出。关于租赁期的不确定性将通过计量支付租金的义务来解决。在计量支付租金的义务时，应采用预期结果，考虑各种可能的结果及其相对概率。

该方法的是基于所产生的支付租金的义务（因此在确认分析中没有不确定性），唯一的不确定性是与义务的计量有关。但是，部分观点认为这种方法错误地暗示了续租选择权是经过计量的。而双方理事会都拒绝采用“租赁组成部分法”来计量租赁合同中的权利和义务，部分原因就是续租选择权的公允价值难以可靠地计量。他们认为，如果续租选择权的价值可以可靠地计量，理事会就会决定采用“租赁组成部分法”来计量租赁合同中的权利和义务。

在对于一项初始期间为10年且包含5年续租选择权的租赁中，方法2将具体规定支付租金的义务是10年还是15年。因此，它将该项目描述为“支付10年租金的义务”或“支付15年租金的义务”。出租人将租赁资产交付给承租人是导致经济资源流出的触发事件。但是，该方法将租赁期的不确定性视为确认内容的不确定性。在该方法下，如果承租人决定计量的是“10年租赁”，那么该计量不包括承租人行使续租选择权的概率。

此外，该方法将不包含与租赁期评估不一致的其他租赁要素的计量（例如，余值担保）。考虑一个类似于前述的租赁，除了在最初10年结束时，如果承租人不续租，其必须保证租赁资产的价值不低于10 000元（如果租赁期满15年，承租人无需保证剩余价值）。如果承租人决定确认“支付15年租金的义务”，该义务的计量将不包含承租人在余值担保下履行的可能性（即承租人不续租的可能性）。

该方法认为续租选择的评估是一个不确定的问题，即究竟是什么过去的交易或事项产生了现时义务。换言之，承租人是仅获得了一项资产10年的使用权和相应的支付10年租金的义务，还是获得了一项资产15年的使用权和相应的支付15年租金的义务?

部分人认为该方法更恰当地反映了确认法的决策是二元性，即承租人续租或不续租。该方法将反映在确认的义务中包含或不包含可选期间的应付租金这一事实，也反映了理事会赞同不单独确认续租选择权的事实。关于租赁期假设的变化可以通过重新评估来解决。另部分人认为，该方法不能准确地反映支付租金的义务（因此在确认分析中没有不确定因素），唯一不确定因素是关于义务的计量。

大部分理事会职员赞同采用方法2，并要求对租赁期进行评估，以确定承租人确认的项目是什么（例如，10年租赁或15年租赁）。

《2009年讨论稿》中初步决定将选择权基于租赁期进行处理，租赁期的不确定性通过确认来解决。讨论稿之后，在2009年11月联合会议[4]上，理事会确定了4种基于以上原则确定的具体方法：“确认法”、“组成部分法”、“计量法”和“披露法”，并初步决定采用“确认法”。在《2010年征求意见稿》和《2013年二次征求意见稿》中均延续此前的决定，即采用“确认法”，并将其他3种方法作为备选方法。

“确认法”（recognition approach）要求选择权不单独确认，租赁期的不确定性通过确认来解决。即选择一个可能的租赁期，并以该租赁期进行会计处理。理事会职员以示例说明了“确认法”的应用。

在确认法下，对于上述示例示例2-9-3，承租人与出租人应确认如下内容（见表2-9-10）。

表2-9-10    “确认法”下承租人与出租人的确认

该方法的优点为：（1）避免“组成部分法”或“计量法”的计量可靠性的问题；（2）只确认和计量可能的结果；（3）可能比“组成部分法”或“计量法”更容易应用；（4）不需要区分续租选择权和终止租赁选择权；（5）考虑了可能影响选择权是否被行权的主体特定因素。

该方法的缺点为：（1）与《概念框架》不一致；（2）如果该活动不是最可能的结果，选择权可能会被忽略；（3）不能区分可能续租5年的10年租赁和不可撤销的15年租赁；（4）难以适用于结果不确定的租赁（如行使概率为50%），可能导致已确认的资产和负债频繁地重新计量。

理事会认为，“确认法”是解决具有选择权的租赁问题的唯一实际方法。所有考虑的其他方法或会创造重大的建构交易的机会（“披露法”），或应用起来困难和复杂（“组成部分法”和“计量法”）。因此，理事会初步决定采用该方法处理选择权。

组成部分法（components approach）要求承租人分别确认和计量租赁合同中的每项权利和义务，即将租赁中选择权作为租赁的单独组成部分进行确认和计量。

在组成部分法下，对于上述示例2-9-3，承租人与出租人应确认如下内容（见表2-9-11）。

表2-9-11     “组成部分法”下承租人与出租人的确认

该方法的优点为：如果计量单元是租赁合同中不同组成部分，则与《概念框架》一致。这是最为一目了然的方法，因为选择权是单独识别的，对报表使用者而言是明显的。

该方法的缺点为：（1）可能很难可靠计量选择权。这类选择权通常没有市场，不会与租赁合同分开定价。与许多金融期权不同，续租或终止租赁选择权所涉及的资产通常是专用的，可能要到未来很长一段时间才能行使（例如，某些房地产的20年租赁），该事实使计量变得复杂。（2）对编报者而言很复杂，许多反馈者认为其成本将超过收益。（3）忽略了每个组成部分的相互关系。例如，租赁可能包含续租选择权、购买选择权，以及余值担保，而余值担保下的款项只有在承租人不行使其他选择权的情况下才会支付。如果承租人可能会行使购买选择权或续租选择权，则确认余值担保的负债可能不会向报表使用者提供有用的信息。（4）除非所有组成部分都以相同基础计量（如公允价值），否则可能通过建构交易使计量的资产和负债最小化。（5）可能不能提供有用的信息，因为亏损的选择权可能会行使，而盈利的选择权可能会因主体特定原因而放弃。

理事会成员认为，“组成部分法”在概念上是正确的，因为如果将这类租赁中产生的权利和义务分成若干组成部分并单独分析，可能得出续租或终止租赁选择权符合资产的定义。但是，“组成部分法”难以应用，可能不会比其他方法向报表使用者提供更有用的信息。因此，理事会初步决定不采用该方法。

“计量法”（measurement approach）要求选择权不单独确认，租赁期的不确定性通过计量支付租金的义务时加以处理。“计量法”又包括“概率加权计量法”、“概率临界值法”和“经济激励法”。

（1）“概率加权计量法”

在“概率加权计量法”下，对于上述示例2-9-3，如果有80%的可能性会行使续租选择权，则承租人与出租人将确认（不考虑折现影响，并假设采用预期结果方法来计量）如下内容（见表2-9-12）。

表2-9-12    “概率加权计量法”下承租人与出租人的确认

该方法的优点为：（1）如果计量单元是产生单一资产和负债的租赁合同，则与《概念框架》一致；（2）选择权的存在反映在初始和后续计量中；（3）不需要区分续租选择权和终止租赁选择权；（4）考虑了可能影响选择权是否被行权的主体特定因素。

该方法的缺点为：（1）可能难以可靠地计量行使选择权的概率；（2）理事会需要就计量基础达成一致；（3）如果使用概率加权计量负债，则已确认的负债可能不能反映可能的结果。

理事会认为，“计量法”应用起来比较复杂，可能无法提供比其他可能的方法（如“确认法”）更有用的信息。因此，理事会初步决定不采用该方法。

（2）“概率临界值法”

在概率临界值法下，若选择权行使达到特定临界值，例如“合理确定”、“基本确定”或“很可能”，主体会将选择权期间包含在租赁期内。

（3）“经济激励法”

在“经济激励法”下，若主体有经济激励行使选择权，则将选择权期间包含在租赁期内。