《新租赁准则理论与实务》节选——租赁相关选择权制定过程及理论辨析（下）

在2007年5月的理事会会议[1]中，理事会职员针对包含续租或终止租赁选择权的租赁，讨论了承租人的四种会计处理方法。在四种方法下，理事会职员假设合同中的续租和终止租赁选择权可相互转换。

理事会职员考虑的四种方法为：

（1）方法1：承租人获得直至选择权行权日的使用权及续租选择权。该方法基于前述对选择权是否满足资产和负债定义的分析，即将选择权单独认定为一项资产。

（2）方法2：承租人获得整个租赁期的使用权及终止租赁选择权。该方法基于前述对终止租赁选择权权利和义务的分析。

（3）方法3：承租人获得了整个租赁期的使用权或直至选择权行权日的使用权。承租人应根据最可能租赁期确认资产和负债。选择权不单独确认。该方法并未基于选择权是否满足资产和负债定义的分析。

（4）方法4：承租人获得一项基于租赁付款额预期价值计量的使用权。选择权不单独确认。该方法也未基于选择权是否满足资产和负债定义的分析。

理事会针对下述案例讨论了四种方法的具体处理。

在方法1下，承租人有权使用该设备5年，并有权要求在第二期间使用该设备。如果承租人在第5年末选择不终止租赁，该选择权将被行使。因此，承租人应将其在5年内使用该设备的权利，以及在第二期间要求使用该设备的选择权确认为资产。相对应地，承租人应将其在初始期间支付的义务，以及为终止租赁选择权支付的义务确认为负债。具体处理如表2-9-14所示。

表2-9-14 方法1下承租人具体处理     单位：万元

在租赁开始日，不考虑非金融因素（如承租人需求、便利性等），要求使用设备的选择权内在价值计算为：取得的使用权（第6-8年）+避免终止罚金-支付义务（第6-8年）=300+75-300=75万元。如前所述，终止租赁选择权实质上可以等同于续租选择权。

根据该方法，出租人确认的资产和负债如表2-9-15所示。

表2-9-15  方法1下出租人具体处理                 单位：万元

在该方法下，当租赁合同赋予承租人随时终止租赁的权利，则不会赋予出租人在财务报表中确认应收租金的权利。

承租人按方法1处理的主要优点为：

（1）与资产和负债定义一致。可以认为承租人在初始期间拥有无条件的设备使用权，但在第二期间使用设备的权利以承租人在第5年年末不行使终止租赁选择权为条件。

（2）该方法也与看涨期权的正常处理方法一致。换言之，看涨期权通常是针对期权本身进行处理，而不是针对标的项目进行处理。但是，如果认为续租通常可视为终止租赁选择权，则终止租赁或续租选择权同样可被视为看跌期权。在该方法下，以市场价格续租的选择权视为几乎没有价值。

承租人按方法1处理的主要缺点为：

（1）该方法要求承租人确认并计量（至少在初始确认时）其终止租赁选择权，此类选择权很难可靠地计量，因为其很少与主要租赁合同分开定价。根据《框架（1989）》，资产如果无法可靠计量，则即使满足定义也不会单独确认。因此，如何计量此类选择权还需要进一步讨论。

（2）该方法可能导致异常结果。假设一个租赁合同可以在支付全额终止罚金后随时撤销。在方法1下，承租人未获得任何使用租赁物的权利。相反，承租人获得了以优惠条件续租的选择权。理事会职员指出，支付全额终止罚金的义务可能比租赁合同约定的预期付款额要小。该方法可能会降低财务报表的可理解性。

（3）该方法可能导致建构租赁合同交易的机会，因为承租人可以通过缩短不可撤销租赁期来尽量减少确认资产和负债。在经济上，具有续租选择权的短期租赁与不可撤销的长期租赁有很大不同，定价也会有所不同。

（4）对续租/终止租赁选择权的单独确认增加了会计处理的复杂性。但是，理事会职员指出，含有选择权的租赁本质上比简单租赁更复杂，因此，这种额外的复杂性可能是合理的。

（5）该方法在确定所产生的资产或负债时，不考虑承租人的意图或经济激励。例如，经济激励可能使承租人极有可能选择不终止租赁，但这不会改变对租赁合同下产生的资产和负债的确认。有观点可能认为这是优点，而相反观点则认为这是缺点。

在方法2下，承租人有权使用该设备8年，并有权在第5年末终止租赁。因此，承租人应将其在8年内使用设备的权利确认为一项资产。此外，承租人应确认两项负债：在租赁期前5年支付租金的义务，以及在第二期间支付租金，或支付罚金并放弃其在第二期间使用权的义务。此外，承租人拥有一项资产，代表其在第5年年末终止租赁的选择权。

根据该方法，承租人确认的资产和负债如表2-9-16所示。

表2-9-16 方法2下承租人具体处理         单位：万元

租赁开始日，终止租赁选择权的内在价值计算为：避免支付的义务（第6-8年）-放弃使用权（第6-8年）-罚金=300-300-75=-75万元。

不考虑非金融因素（如承租人需求、便利性等），终止租赁将损失75万元。但是，亏损的选择权仍然符合资产的定义，因为它是由承租人控制的一项资源，且未来经济利益很可能流入。即使选择权是亏损的，也有时间价值，反映出其可以在未来的某个时点进入盈利。本案例不考虑时间价值，故选择权的价值视为零。

根据该方法，出租人确认的资产和负债如表2-9-17所示。

表2-9-17  方法2下出租人具体处理      单位：万元

确认在第二期间获得租金的权利并不能如实反映出租人的资产。实务中，出租人有权在第二期间使用设备并接受终止罚金或获得租金，其有权收取这两项金额中较低的金额。在这种情况下，出租人有权在第6-8年收取租金。

与方法1类似，承租人按方法2处理的主要优点为：

（1）与资产和负债定义一致。

（2）方法2确保了承租人确认的负债是所有潜在义务的全部金额。这意味着可以在任意时点支付罚金后终止租赁，仍然视为产生了使用权和付款义务。报表使用者可能更容易理解这一点，而不是把租赁期描述为获得使用权的选择权，以及为该选择权付款的义务（如方法1的情况）。但是，以市场租金续租的选择权将导致确认整个租赁期的资产和负债。

（3）由于该方法导致任何潜在负债的全部金额被确认，这也将大幅降低构建租赁交易以试图最小化确认资产和负债的能力。

与方法1类似，承租人按方法1处理的主要缺点为：

（1）该方法要求承租人确认并计量（至少在初始确认时）其终止租赁选择权，此类选择权很难可靠地计量，因为其很少与主要租赁合同分开定价。

（2）承租人的意图和经济激励不影响资产和负债的确认。有观点可能认为这是优点，而相反观点则认为这是缺点。

在方法3下，承租人终止租赁选择权不会单独确认为资产。确认的资产和负债取决于选择权是否可能被行使：如果可能行使终止租赁选择权，承租人将仅确认初始期间的使用权；如果认为不可能行使终止租赁选择权，承租人将确认初始和第二期间的使用权。

根据该方法，承租人确认的资产和负债如表2-9-18所示。

表2-9-18  方法3下承租人具体处理      单位：万元

根据该方法，出租人确认的资产和负债如表2-9-19所示。

表2-9-19  方法3下出租人具体处理          单位：万元

承租人按方法3处理的主要优点为：

（1）续租或终止租赁选择权不会单独确认，因此不需要单独进行计量。

（2）该方法最有可能反映租赁合同的最终结果。例如，如果承租人很可能因为资产是其业务的核心而续租（经济激励），将导致租赁期比不含经济激励的情况更长。同理，不太可能执行的选择权也会被忽略。

承租人按方法3处理的主要缺点为：

（1）该方法未确认符合资产和负债定义的选择权。例如，如果承租人认为可能行使终止租赁选择权，则承租人在第二期间使用设备的权利将不会确认。

（2）若采用该方法，理事会需要决定是否仅在租赁开始日评估行使选择权的可能性，还是在每个报告日重新评估。仅在租赁开始日进行评估比较简单，但在每个报告日重新评估会更能如实反映租赁合同的预期结果。

（3）在这种方法下，承租人确认的资产和负债将根据行使选择权的概率而有所不同。事实上，确认的资产和负债可能有很大不同。例如，当行使选择权的概率为49%时，确认的资产和负债与行使选择权的概率为51%时有很大不同。这可能降低财务报表的可比性。同时，该方法很可能提供构建租赁合同交易的机会。应当指出的是，原租赁准则要求承租人评估是否合理确定将行使续租选择权。在很多租赁中，是否行使续租选择权是很清楚的，但是，也有很多租赁的评估可能是困难的。

（4）该方法要求编报者和审计师进行重大判断，以确定是否超过了概率阈值。编报者和审计师很可能需要额外的指引，以帮助他们作出这些判断。

在方法4下，承租人终止租赁选择权不单独确认。承租人有权使用该设备8年。但是，该权利的计量（以及为该权利支付相应义务的计量）是基于租赁的预期加权平均租赁付款额。例如，如果行使终止租赁选择权的概率为20%，不行使的概率为80%，则加权平均租赁付款额为755万元（575×20%+800×80%）。资产和负债的计量可以在租赁开始日进行评估，也可以在每个报告日重新评估。在每个报告日重新评估将产生更具相关性的财务信息。

根据该方法，承租人确认的资产和负债如表2-9-20所示。

表2-9-20   方法4下承租人具体处理     单位：万元

根据该方法，出租人确认的资产和负债如表2-9-21所示。

表2-9-21  方法4下出租人具体处理       单位：万元

承租人按方法4处理的主要优点为：

（1）与方法2的特征一致，承租人获得在整个租赁期内使用设备的权利，并有义务为此支付费用。因此，在该方法下确认的使用设备的权利和付款义务符合资产和负债的定义。方法4和方法2的主要区别是对资产和负债的计量方法。根据方法4，这些资产和负债按其预期价值计量，同时考虑到主体终止租赁的能力。终止租赁选择权不单独确认，而是纳入使用权资产的计量。

（2）方法4处理解决了不真实的选择权问题，这些选择权行使的概率可能非常低，从而不会纳入计量。同理，以市场租金续租的选择权也可以很容易地采用该方法。该方法将考虑到经济激励和承租人的意图。

（3）由于终止租赁或续租选择权不单独确认，不会出现无法可靠计量选择权的问题。

承租人按方法4处理的主要缺点为：

（1）与方法3类似，该方法需要重大判断，以确定行使选择权的概率。在租赁包含多个选择权的情况下，确定行使每个选择权的概率可能非常复杂。

（2）如果租赁期是具有二元性（如8年或5年），则所估计的负债可能并未反映任何结果。方法4最适用于可以在租赁期内任何时点终止的租赁。例如，可随时撤销的8年租赁所产生的资产和负债，将以使用权和付款义务的预期价值来计量。

在2010年6月联合会议[2]上，理事会认为，购买选择权赋予承租人在指定日期或之后购买租赁资产的选择权利。选择权的行权价格可以低于、高于或等于公允价值。具有廉价购买选择权并合理确定将行使该廉价购买选择权的租赁，将被视为出售标的资产，因此，不属于新租赁准则的范围。

理事会认为，承租人支付租金的义务和出租人接受租金的权利的不确定性可通过确认得到解决（与此前决定续租选择权和终止租赁选择权的方法一致）。理事会职员考虑了两种方法处理购买选择权：

（1）方法1：与续租或终止租赁选择权相同处理；

（2）方法2：仅在行权时处理。

方法1认为，购买选择权与可选择将租赁期延长至租赁资产整个经济寿命的续租选择权（最终续租租赁）没有实质区别。因此，购买选择权的处理应与续租或终止租赁选择权的会计处理相一致。方法1对承租人和出租人可能存在部分问题。

对于承租人，方法1可能存在的主要问题是：

（1）如果不认为购买选择权是最终续租的租赁，则承租人的使用权资产和租赁负债中可能包含一项购买交易。

（2）可能使承租人的资产和负债虚增，因为其包含了承租人为行使购买选择权而支付的价格。但是，该问题对续租或终止租赁选择权同样存在。

（3）计入使用权资产的购买选择权行权价格将在租赁期内摊销。如果购买选择权最终未行使，则使用权资产的摊销无法如实反映使用权资产的经济实质。

对于出租人，在理事会提议的“履约义务法”和“终止确认法”下，可能存在不同问题。

在“履约义务法”下，方法1可能存在的主要问题是：

（1）如果不认为购买选择权是最终续租的租赁，则承租人的使用权资产和租赁负债中可能包含一项购买交易。

（2）在承租人行权之前，出租人无法确定承租人是否可能购买标的资产。

（3）可能虚增出租人为购买选择权行权价格而确认的应收账款和履约义务。同样，该问题对续租或终止租赁选择权也存在。

在“终止确认法”下，出租人需考虑承租人是否可能行使购买选择权，相应对剩余资产进行确认。在方法1下，出租人的剩余资产将以零计量。但是，后续对预期结果的持续重估，将导致剩余资产的恢复或终止确认。方法1可能存在的主要问题是：

（1）在租赁开始日，如果确定购买选择权更可能行使，则标的资产及其剩余资产将不会出现在出租人的账面上。

（2）可能虚增应收账款，并提前确认收入。同样，该问题对续租或终止租赁选择权也存在。

方法2并不将购买选择权视为最终续租的租赁。相反，方法2将购买选择权视为终止租赁合同并购买标的资产。根据方法2，承租人和出租人只根据续租或终止租赁选择权确认应付或应收款项，不包括购买选择权。购买选择权仅在行权时确认。

对于承租人，方法2的主要优点是：

（1）比方法1更容易适用。因为方法2不包括对是否行使购买选择权的主观判断。

（2）避免包含不会行使的购买选择权，从而避免了虚增使用权资产和租赁负债。

（3）在后续实际行使购买选择权时，避免了对使用权资产终止确认和租赁负债清算的会计处理（“解除”会计）。

方法2可能存在的主要问题是：

（1）初始计量未包含可能行使的购买选择权，从而低估租赁的预期现金流量。

（2）与续租或终止租赁选择权的会计处理不一致。

对于出租人，在理事会提议的“履约义务法”和“终止确认法”下，可能存在不同的优点和问题。

在“履约义务法”下，方法2对出租人的优点是：

（1）避免在应收账款和履约义务中包括购买选择权，从而避免虚增。

（2）避免了方法1的缺点，不需要出租人确定承租人是否行使购买选择权。

（3）在后续实际行使购买选择权时，避免了相应的“解除”会计。

在“履约义务法”下，方法2可能存在的主要问题是：

（1）在行使购买选择权之前，未考虑购买选择权对财务报表的影响，可能低估租赁的预期现金流量。

（2）与续租或终止租赁选择权的会计处理不一致。

在“终止确认法”下，出租人只会确认租赁期内更可能出现的应收账款，不包括购买选择权。在“终止确认法”下，方法2对出租人的优点与在“履约义务法”下的优点相似。在“终止确认法”下，方法2对出租人的缺点也与在“履约义务法”下的缺点相似。此外，按照方法2，将很难解释包括多种选择权的租赁合同。例如，一份5年租赁合同，在初始期间结束时，包括将续租5年的选择权或购买标的资产的选择权。在方法2下：

（1）如果行使续租选择权是最有可能的结果，承租人将确认支付10年租金的负债，出租人将确认应收10年租金的资产。

（2）如果行使购买选择权是最有可能的结果，承租人将确认支付5年租金的负债，出租人将确认应收5年租金的资产。即使承租人将支付5年租金加上选择权的行权价格，也会出现这种情况。因此，部分理事会职员担心，方法2会导致承租人少记其支付租金义务，出租人将少记其应收账款，这可能导致建构交易的机会。例如，承租人可以持续估计购买选择权发生的可能性比不发生的可能性大，从而只确认最低的负债。

在本次会议中，部分理事会职员认为购买选择权的会计应与续租或终止租赁选择权的会计一致（方法1）。其他职员更喜欢方法2，因为它避免了应收、应付、使用权资产的虚增，并避免了确认购买选择权行权价格的履约义务。此外，在“终止确认法”下，也避免了在行使购买价格之前确认收入。

《2010年征求意见稿》建议，任何购买选择权的行权价格（无论是否为廉价购买）均不被视为租赁款项，因此，承租人支付租赁款项的义务和出租人收取租赁款项的权利均不包含购买选择权的行权价格。理事会建议，在行使购买选择权之前，不应对其进行处理。此外，具有廉价购买选择权的租赁，即使该选择权尚未行使，仍会被视为实质购买，因此，不属于租赁准则范围。在《2010年征求意见稿》发布后，反馈者对只有在行使所有其他非廉价购买选择权时才考虑这些选择权的提议看法不一。

在2011年3月联合会议[3]上，理事会继续对两种方法进行讨论，并提供了一项示例来说明具有廉价购买选择权的租赁方法。

在方法1下，承租人和出租人应以与续租或终止租赁选择权相同的方式考虑购买选择权。其处理结果为：

（1）购买选择权不应作为单独的资产或负债确认。

（2）如果有重大的经济激励促使行使购买选择权，则承租人摊销使用权资产的期限为标的资产的经济寿命；出租人采用“终止确认法”，因为出租人预期承租人将购买资产，出租人将终止确认整个资产；租赁付款额包括购买选择权的行权价格。

（3）承租人和出租人仅在相关因素发生重大变化，使承租人具有或不再具有重大经济激励来行使购买选择权时，才应重新评估购买选择权的会计处理。

方法1的支持者认为，购买标的资产的选择权与续租选择权相关联，其在经济上是相似的，购买选择权是最终续租的租赁。承租人的费用化模式最能反映资产的经济使用情况，资产的摊销在承租人对资产预期使用的基础上是一致的。此外，在租赁付款额中包括购买选择权可能会导致巨大的变化，包括利润或亏损的变化，通过将计量阈值设定在相对较高的“重大经济激励”水平，可以减轻这种担忧。一般而言，只有廉价购买选择权的名义行权价格将包括在租金中，这可以显著减少出租人虚增租赁费用的金额。

方法2的支持者认为，购买标的资产就是终止租赁。方法2不会将购买选择权作为资产和负债包括在租赁中，因为其是否会被行使（特别是对出租人）是不确定的。根据“终止确认法”，与购买选择权有关的收入在行权之前不会确认。此外，方法2避免了虚增应收账款、使用权资产和购买选择权行权价格的负债。

理事会职员以如下示例说明了具有廉价购买选择权租赁的处理。

之后，在《2013年二次征求意见稿》中，理事会提议将购买选择权按照与续租选择权相同的方式进行会计处理。即，如果承租人具有显著的经济激励行使购买选择权，则购买选择权的行权价格将包括在使用权资产和租赁负债的计量中。