新政后楼市开启走量模式，已是市场共识，这里不再赘述。
如果说一手认购破万的数据多少有些水分，二手市场的成交表现则更有说服力，10月二手交易录得量8269套，这个数据是实打实的，你可以说外地团购大巴是小作文，但二手网签数据做不了假。
这8269位出货的房东，才是新政释放出来的真正流动性，他们大概率还是要换房的，真正出走的只是极少数，这意味着换房潮（改善需求）才刚刚开始，而他们持有的资金会流向哪，决定了楼市新政二阶段的走向。
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非核心区现在的重点是低价库存，核心区的逻辑是稳价格，注意这里的稳不是指止跌，而是为了防止过热，因为南山不少核心板块在新政前已经悄咪咪地涨价了。因此核心区非深户1年社保的硬要求，是给深圳改善们留下的护城河，不然等这层窗户纸捅破，核心区将被外地的朋友们敲锣打鼓地淹没。
核心区为“换房潮”留出短暂的价格窗口，这样来看，新增流动性的去向就很明显了，一只手数的过来。至于更具体的选择，个人认为得满足以下几点。
1、新盘或次新盘：核心区虽然醇熟，二手房楼龄难免更高，喜新厌旧一点很正常；
2、学校配置要高：改善阶段基本会有一个在读书的娃，配置个好学校真的很重要；
3、房间适当放宽：既然进步到改善阶层了，别太追求房间数量，挤挤影响幸福感。
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综合这几点来看，位于蛇口的四海臻邸二期是不错的选项，这个盘子是南山首个新规住宅，据说实用率最高99%，书包是育才二中，南山前三的实力。一期已经售罄，二期建面约105-120㎡三四房预计11月中开放实体样板房和公区，11月下旬取证开售。
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深圳是深圳，蛇口是蛇口
改善换房的目的，无非是为了更舒适的环境，更便利的生活，地段降级的情况是极少的。且他们有至少一次的置业经验，画出来的大饼一定不吃，生活品质的提升要眼见为实，配套全面的核心区会是首选。
它相比福田CBD多了松弛感，相比香蜜湖多了国际范，相比超总多了烟火气，特区的特区不是随便说说。
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从80年代开始，这里就是深圳的富人区，豪宅扎堆，造就了纯粹、低密的生活氛围，总是时不时透露出“富了很久”的格调，科技园算南山的办公室，蛇口才是大佬真正的家。
这里轨道路网发达，四海臻邸二期距离12号线四海站约200米，实现2站海上世界、3站太子湾的便利通行，且这条线人流量较少，搭乘体验就两个字——舒适。
且四海站也是15号线（在建）的换乘站，这条线路是深圳首条环形地铁，向西6站是腾讯全球总部基地（企鹅岛），向东则连接南山高新区、深圳湾总部基地、留仙洞总部基地这几个造富中心和西丽高铁枢纽，建成通车后，对板块价值的提升小不了。
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富了很久的蛇口，不止有烟火气，也沉淀了许多人耳熟能详的大型商圈。四海臻邸二期楼下就是CITY花园城商业，在陪伴了蛇口人18年后，以2.0形态全面升级，餐饮、时尚等业态大面积焕新，亚洲区销售业绩前五的沃尔玛样板店也在这里，周边居民“买买买”的能力还是很强的。
往南两三站，就是城市级的商业地标：海上世界，以及未来湾区旗舰商业：总建面近23万㎡的K11 ECOAST，距离来福士广场、海岸城、深圳湾万象城这些商圈也不远。
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这里不是炒房的网红板块，但却是网红最爱的打卡地，四海臻邸二期直线覆盖的3公里范围内，是风华大剧院、蛇口体育中心、海上世界艺术中心、深圳歌剧院（在建）等七大文体场馆，给舒缓的蛇口生活，再添加一些艺术格调。
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名校不止是教育，也是某种社交
这轮释放出的改善需求中，不少家庭有个面临小升初的娃，学位配置是重点考虑因素，甚至是换房的主要原因。
教育，不是一锤子买卖，而是影响孩子一辈子的社会活动，最有凝聚力的社会关系，除了一起扛过枪，就是学校同过窗，学习是人生第一次的资源赋能，改善家庭最懂一个名校学位的价值。
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而四海臻邸二期的教育配置，满足了这一需求。公办教育层面，是底蕴深厚的育才系，它由改革开放的领军者——袁庚亲自创办，起点就很高。办学41年来，从这里走出了诸如迅雷科技CEO邹胜龙、知名作家郁秀等行业领军人物。
育才高中是深圳八大传统名校，高优率（一本率）稳居南山首位，深圳前八。而育才二中则为高中部输送了大量好苗子，也有优秀生直通机制，今年中考包揽了南山区的前三名，且基本是地段生，培养学霸的能力可见一斑。
只要孩子略有天资，基本上可以做到从初中到高中都在育才就读，同学既是拔尖的学霸，也是陪伴十多年人生路的好友，步入社会，也总能遇见来自育才的大佬。
教育资源不止是给孩子一个高分毕业证，还是进入校友圈的邀请函，“好巧，你也是育才的”是育才系的烫金标签，这就是“蛇口工业六路2号”的含金量。
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国际教育层面，这个盘约3 公里的直线距离内聚集了蛇口科爱赛国际学校、深美国际学校等七所国际学校，提供K12模式的国际教育，是申请海外名牌高校的敲门砖。
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南山首代新规住宅
低密全南向板楼
四海臻邸二期这个盘子给人最大的感觉就是——纯粹，约2.8的超低容积率实在太少见，车位比约1:1.5，预计推出两百多套，且买且珍惜，这种没有保障、回迁的纯住盘在市场上最能立得住。
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美学园林很精致，打造一园三境的景观体系，通过风雨连廊串联自然艺境，地库也酒店式设计，公区质感很能打。
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它也是南山首代新规住宅，空间感进一步升级，房源都是南向布局，整体户型都较为方正。窗户采用LOW-E中空玻璃，确保隔热隔音效果，精装标准使用德系品牌，看齐豪宅标准。
采用了大尺寸的岩板装饰，让空间更为大气简约；主卧地板是艺术拼花工艺，在细节处彰显格调；餐厅岛台配置了自动升降充电器，便利起居的每一个细节；花岗岩台盆美观大气也更易清洁打理；厨房收纳系统实用易操作。
浴室地面使用防滑大理石铺装，凉霸浴霸一应俱全，美妆镜柜整合了收纳与妆造功能，拿捏了女主人最爱的小细节。
引入了智能化家居系统，七合一智能门锁守护家人安全，全屋配置智能马桶。收纳体系将空间功能最大化，在空间美学和起居功能的兼顾上做得很好，精装工艺细节也很见功夫。
建面约105㎡3房2厅2卫，南向总面宽超过了12米，三间房都朝南，采光很好。大阳台的面宽超过6米，新规后加大了阳台进深，大大拓展了休闲观景的空间。玄关处的X空间也是亮点，业主可以设置为陈列室或者家庭收纳空间。两间卧室都是双面采光，大飘窗的视野观感通透。
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建面约111㎡3房2厅2卫，是餐客厅一体化的横厅布局，除了阳台还有一扇大面宽的飘窗采光，主卧与次卧分离的格局，居住私密感较强。空间冗余给得很够，未来也可以根据家庭需求，灵活改变布局，增加房间数量。
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建面约120㎡4房2厅2卫A户型，阳台面宽约7.6米，进深约1.75米，与客厅的大飘窗实现南北对流。长辈房充分考虑到老人的起居需要，设置在公卫旁边。主卧270°环幕视野，也是南北通透的布置。
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建面约120㎡4房2厅2卫D户型，应该是实用空间最大的，客厅开间约4.8米，会客区更加体面气派，阳台面积不小，可设置为多功能区。主卧是三面的宽景飘窗，这个配置属实有点犯规了，采光视野极佳。
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从现场的创意展示空间来看，实用率增加对舒适度的提升较大，而且蛇口新盘存量实在太少，以后新规户型也不会太多了，物以稀为贵，尤其是在育才系名校资源的加持下，四海臻邸二期这类产品流通性和上升潜力必然更强。
目前的节点是11月中开放实体样板房和公区，11月下旬取证开售，房源不多，现在的新盘市场行情下，去化速度估计会很快，值得期待。
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