新房观察：阅臻府今日开售，宝中最后的限价盘
文摘
2024-07-30 18:51
广东
7月21日，《中共中央关于进一步全面深化改革，推进中国式现代化的决定》全文发布，至少定调了未来5年的楼市发展。2、保障性住房将加大供应，一定程度上会影响刚需板块和产品；3、改善性住房需求会得到支持，“好地段的好产品”会对应“好价格”。这句“完善主要由市场供求关系决定要素价格机制，防止政府对价格形成的不当干预”将是楼市发展的主旋律。事实上，包括广州、上海在内的主要城市，已经将楼市全面松绑逐步落地。上海今年土拍改规，住宅明确不限价，广州2024年全面取消限价，由开发商自行定价。就连对调控极为谨慎的深圳，也出现了光装修费就有1-1.5万/m²的深湾玖序，也有未明确销售限价的宗地挂拍。种种迹象表明，核心区改善住宅的价格天花板正在撤去，新房和二手房之间不正常的价差终会被抹平，限价新盘是改善客群抄底核心区的最后机会。而这个机会，宝中的朋友们等了许多年，直到阅臻府取证。目前这个盘关注度很高，现在诚意登记，可享受3个99折的叠加优惠，将于7月30日开售。今年以来，眼看着前海、深圳湾、福田的新盘供应轮番登场，且屡屡接近日光，甚至直接日光。宝中的改善需求被压抑了实在太久，5月的鸿荣源胤璇开售，百来套单位实在是不解渴。宝中新盘供应稀缺，部分原因是某些项目待价惜售，但本质上还是这个片区开发醇熟，土地供应有限，又承载了大部分来自桂湾的需求外溢，他们多是总部经济聚集而来的高净值人群。置业人群的结构，决定了地段的价值基础，同样也会反映在楼市价格上，这就造成了宝中楼市“东高西低”的格局，但这一态势即将被颠覆，随着腾讯全球总部（企鹅岛）的快速推进建设，约7.5万来自腾讯的工程师及管理者会深刻重塑宝中，更别提一道而来的上下游企业。作为宝中今年唯一入市的纯住盘，阅臻府位于宝中进入企鹅岛的首站，腾讯在2028年完工后，会正式把全球总部搬迁至此，阅臻府必然会承接第一波总部经济红利。而且，临近阅臻府的还有VIVO深圳总部基地，可容纳6000名员工，预计2025年建成投入使用。要知道腾讯及VIVO的总部都是自用的，不存在办公空置，都是实打实的新增住房需求，阅臻府的前景值得看好。阅臻府周边的二手盘楼龄都较高，建成时间基本都在2010年以前，以深业新岸线为代表，近期成交均价在9万/㎡上下浮动，因此综合楼龄考虑，阅臻府平均限价8.86万/㎡，最低7万/㎡的单价还是很有竞争力的，何况还有3个99折叠加的开盘优惠。以目前的楼市调控方向，很难说未来的宝中还会有多少限价新盘，阅臻府是为数不多可以撬动宝中醇熟配套的置业选项。宝中作为宝安区重点打造的板块，资源投入大，配套规格和密集度都很高。而且在前海扩容后，宝中与前海三湾被定位为“城市新中心”，宝中已经有豪宅化的趋势，诸如玖誉、熙龙湾这类楼盘成交价已经高过了桂湾项目。说到宝中，就一定得提由体育中心、图书馆、美术馆、少年宫组成的中央绿轴，高规格的公建配套，丰富了居民的文娱生活，迭新了城市风貌，也补足了前海公建设施不足的短板。今年7月，中央绿轴南区公园建设工程设计方案征求意见稿发布，指出将打造“百年中轴、湾区地标”。其中，宝安公共文化艺术中心（在建中）、深圳书城湾区（在建中）、欢乐港湾三期等新规划建设的配套，正逐步落地。阅臻府的交通配置，可以用“全”来概括。周边五条地铁线环绕，距离地铁11号线宝安站约800米，沿此线可以一站到前海轨道枢纽，两站抵达宝安机场。毗邻地铁1、5、11号线和建设中的首条环形线路15号线，还有规划中的28号线。可达范围内，是壹方城、深圳前海hop天地、宝安大仟里、前海山姆、欢乐港湾、前海壹方汇等六个商圈组团。总体量超过160万㎡，业态繁多，且涵盖不同消费层级，既有千里之外运来的珍馐，也有时刻陪伴的家常味道，最一线的潮牌名品，就在每天路过的橱窗前。与阅臻府一街之隔，是近年崛起的教育黑马——海韵学校，专任教师硕士以上44人，其中任教初中学段25人，占初中专任教师44.6%。2021年中考，540分以上占比28.96%，平均分达489.7分。伴随成绩上升的是不断刷新记录的录取积分，风头一时盖过了宝中初中部。这些年的经验表明，衡量一处物业的成长性，地段虽是基础，但产品才是价值分化的关键。不难发现，即使是一街之隔，不同的建筑立面、公区品质、户型布局乃至物业服务都会影响房产价格，而阅臻府则在各个层面做到了产品力的最优解。实用率堪称阅臻府的杀手锏，在新盘实用率能超过80%就谢天谢地的当下，阅臻府的最高实用率直接干到了恐怖的98%。阳台、飘窗等赠送空间很多，也很实用，这个得房率在近些年的新盘中基本没有对手。套内面积大，单单这一点就能在二手市场中决定1-2万/㎡的价差。阅臻府没有配建保障性住房，未来不用担心保障房出来卷价格，平时的居住氛围也更纯粹。629套住宅，配置了710个车位，驾车出行的体验不要太舒服。建筑外立面呼应了不远处的前海湾景，穹顶弧度灵动而不跳脱，增添了建筑美感。采用玻璃幕墙和铝板筑造建筑的立面质感，在一众老社区中，熠熠生辉，昭示性更强。窗墙比约38%，也就是窗户面积与地面面积的比例，比一般住宅多出近一倍的采光面，让大面积的窗景装点生活起居的点滴时光。公区品质的打造更是超水准，酒店式归家大堂的挑高尺度感十足，又以石材、金属、幕墙等建材刻画建筑质感，一切奢华得恰到好处。以山水石林串联景观空间，流水声应和着风吹树叶的沙沙声，让在石林景观栈道的一次漫步，变成对自然交响乐的欣赏。度假风星级泳池，在静谧中激起社区的活力，共配置四条长约20米的泳道，成人与儿童分区。还设置了休闲躺椅区、景观廊架、按摩池等功能，下楼就是一次亲子戏水的度假时光。阅臻府月底首推的建面约95-138㎡3-4房户型图，仅有313套，对比宝中的海量改善需求来说，其实不算太多。建面约95㎡三房两厅两卫，是深圳人偏爱的实用户型。主卧位于最里侧，动静分离，私密度高。多达7个飘窗位，扩容了套内空间，实现了室内的全明采光。玄关收纳空间与冰箱位融为一体，满足收纳功能，也保证餐客厅的整洁观感。建面约108㎡四房两厅两卫，百平出头做四房，足见套内面积之大。客厅与书房无承重墙，可以灵活布局。阳台宽约6米，豪宅级的观景体验。主卧套房配置L型大飘窗，视野角度多一面，光照更为充足。尺度感不输某些大平层，玄关处有一个采光飘窗，让室内基本没有光照死角。主卧是南北贯通的布局，空气可以自然对流，次卧的大飘窗尽量贴着墙，采光面大，增加空间利用率。空间冗余度高，适用于家庭的不同阶段。阳台面宽约7.5米，进深约1.6米，总赠送约6㎡。主卧面宽约4.2米，比一些项目的客厅还大，还有步入式衣帽间扩容收纳空间。阅臻府整体来看，各方面配置水准都堪称宝中顶流，加上有开盘折扣，是不错的改善选项，3个99折叠加，相当于97折了，优惠力度不小：1、区位价值在前海发展红利和企鹅岛等利好情况下，现有醇熟度和未来成长性同时具备；4、教育资源潜力巨大，可能成为宝中初中部之外的第二爆点。如果对阅臻府感兴趣，咨询项目或预约看房，可以扫下方二维码联系![]()
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