昨日中海深湾玖序已经取证，中海地产官微也放出了含装修的一房一价表，作为深圳今年最令人瞩目且火爆的纯大户型真豪宅，无论地段、产品、装修、价格都一直是市场的关注热点。
稍微扒拉了一下它的价格体系和定价逻辑，感觉还是挺有意思的。共推293套房源：
其中3套顶复；
74套196㎡的 3+1房；
144套152㎡的4+1房；
72套328㎡的4+1房；
整体含装修均价约14.3万/㎡，含装修标准户型最贵的约18.5万/㎡，含装修最低价格约11万/㎡，价差7.5万/㎡。
328㎡的户型正南正北，北向视野开阔，南向园林景观，所以价格也是楼王价格。但整体主力段在13-16万/㎡，关键是含豪华装修的价格。
所有252㎡的单位都是可以看到园林景观，从价格可以看出中海想主力出货252㎡，因为价格较有性价比。主力单价才11万-14万/㎡，13万多就可以买到20多层的黄金楼层，还带精装，相当于原来的毛坯均价13.33万/㎡送了精装，太卷了。
196㎡是入住深超总以及深湾玖序这个纯粹高端圈层的最低门槛，只要2200万就能和顶豪们共享一个圈层。并且最好最稀贵的景观资源也在196㎡，所以高区景观单位价格会高一些，大概在17.5万/㎡，去对比那些有景观的二手房，还是贼便宜的。
最贵的是3套顶复，价格19.99万/㎡（不含装修），这3套顶复就是深圳湾的住宅天花板了，非富即贵的老板们凭手速和实力冲。
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“不只是深圳的顶豪
而是面向全国的城市名片”
中海深湾玖序这个地块是深圳第8宗百亿地块，也是近3年总价最高的宅地，住宅毛坯均价13.3万/平。
大多数人对这个盘的关注是从拍地就开始，感觉中海在下一盘大棋。
事实上预估没有错。
3月28日，中海顺昌玖里开盘，单日热销196亿，刷新了全国楼市的销售纪录。
4月29日，徐汇滨江香港置地启元盛大开盘，推出80套精装大平层清盘，均价17.28万/㎡，引得全城富豪趋之若鹜。与香港置地启元同属一个板块、徐汇滨江下一个地标级豪宅——中海领邸·玖序、中海领邸·玖章也马上要入市。
现在，深圳超级总部基地中海深湾玖序即将取证，立序下一个顶豪时代。
所以，工科中海也是顶豪中海。
如果谈豪宅，从来只谈豪宅的高度，却从来没谈过豪宅的深度。
什么是深度？要有不向平庸低头的底色，要有不千篇一律复制过去的创新，更要有开拓未来为城市立标杆的勇气。
无论是设计理念，还是产品的打造。
中海深湾玖序的开篇，是一个全新的时代。
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“如何理性看待
一些确实存在的抗性”
继2001年佰仕达拿下红树西岸项目地块后，多年来深圳湾超级总部基地就没有再推出过新住宅地块，所以这个盘的关注度和吸引力都是前所未有的高。
有讨论就会有批判，行业里大家讨论的几个点，基本是关于产品的设计超出常理认知。
比如没有凸出来的阳台和凸出来的窗，这个虽然是要求不允许做，但是针对这个争议，其实还是挺主观的。有的客户买了带阳台的房子也是封闭起来，还违规封窗，这个全看喜好。
有没有凸阳台，并不会影响到产品本身的价值和未来的流通性，就拿最近的华润深圳湾悦府来说，会有卖家因为这个原因所以要打折出售吗？
深超总本身不是纯粹的居住地块，基本以商务为主，考虑到居住人群的私密性以及这个盘的融入这个“超级城市”的和谐性，这种设计是合理的。
过去验资的顶豪基本内心都对这个地块有高度的认知，如果是图纯粹居住，压根不会选深超总买房。
很多人诟病超总密度太高，所以深湾玖序没有一线稀缺海景。视野有遮挡是必然的，深湾玖序的定位更多的是看城景吧。
这可以参考两个典型的案例：
墨尔本南岸的Australia 108同为大落地窗无外凸阳台，同样也是看城市景观，丝毫不影响它的顶豪格局；
世界最高豪宅Central Park Tower中区和低区也是被外围其他建筑遮挡，这座建筑由玻璃和钢组成，在国内会说它没有居住感是一栋没有感情的建筑，但在纽约是城市版图的璀璨明珠，更是一个时代的传奇风向标。
深圳是国际化的深圳，开发商选择走出去，未必不是一种创新。
说回大家心心念念的海景，深湾玖序西南以及中间的两栋楼王，高区单位景观基本没有受写字楼太大影响，有的朝向看沙河高尔夫、深圳湾和春笋都没问题。
感觉出深湾玖序在规划设计是花过心思并且参考过比较多的国外案例，所以采用了270°全景落地窗眼神窗景和采光。
看这个盘，不仅仅要看他的优缺点，更要看开发商基于这些缺陷做了什么提升和优化措施。
一千万验资的门槛，拦住了部分客群，还有一些偏见。
本身一个楼盘就不可能有100%的好评，它成功与否的衡量标准，应该是能够匹配这类目标人群的偏好，可以是圈层、也可以是品味，更可以是就是想买深超总一套房，而不是所谓的性价比。
如果只是拿有没有凸阳台，实用率高不高，外形不像传统住宅这些来衡量一个超级总部基地的地标作品的性价比，甚至是这个片区唯一的住宅产品，会有些肤浅了。
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“工科中海
依然是曾经的产品主义者”
▲▼产品主义的创新精神
土地稀贵，更显难度。无数人盯着这个产品的设计和配置。
先说外部，如果说深超总是一块单独的版图，深湾玖序就是点缀这块版图里最璀璨的玺。做立体规划的项目，我们在深圳看过不少，但是像这样人性化和颇具新意的设计却不常见。
深湾玖序把社区商业、景观、配套等7重元素全部叠加在住宅下方，整体C型的排布又最大程度把空间让渡给景观，这样形成了一个超级复合型的底盘。
南侧街区做到12米的红线退让+空中连廊的设计构筑起多层步行体系，同时也让深湾玖序与整个深超总的42座空中连廊产生链接。
根植于城市，隐奢于超总，一种高效生活的理念浑然天成。
因地制宜的7重地盘空间设计+标新立异的外观+首创270°圆弧形落地窗+山海意境立体归家园林+三层屋顶花园……
深湾玖序在产品创新的这条路上，步履不停，只为极致体验感。
▲▼不惜成本的精装体系
你能亲眼所见，实打实超1万/平的装修成本。精装除了能够提高生活效率之外，也避免了部分业主提前入住后，陆续的叮叮咣咣的装修噪音。
顶豪不是那么好忽悠的，选贵的没用，要选又贵又好还有品味的。
所以中海这次做了两个套餐可供选择，分别是CCD设计的雅致风格（全屋木地板）， 以及HBA设计的轻奢风格（地面进口石材）。
两个选项的厨电都是全套嘉格纳，玄关柜衣柜都是全屋意大利进口Poliform，顶豪的配置，但装修价格只卖大概10000元/㎡左右，可以说中海这次用材用料真是给足了。两种风格价格略有差异，雅致风格略微便宜一点点。
▲▼选房攻略
如果你都看到这里了，那想必是要下手了，这份选房攻略请收好。
项目分为6栋，项目分两块来建设，中间留出市政道路分开两侧地块。其中西侧地块限高150米内，东侧地块限高200米内
本次首推西地块的商品房，高度约150米，共计293套大平层。
4梯3户楼栋，主要朝向西北/东南/西南/东北，楼栋之间基本没有对视问题，为了避开南面写字楼群，户型让视线看出去，都是转了一定角度，放弃纯南向，使得产品均好性提升。
4梯2户楼栋，楼王，坐北朝南，一户两部电梯，南北朝向在几百米的尺度里毫无遮挡，符合其定位。
196㎡户型 3+1房三卫
特点：大方厅布局，西南/东南/西北向，尽可能错开前方的写字楼，看向深圳湾，加上阳台+设备平台赠送面积约3-4㎡，使用率能做到76%左右。
这个面积段的3+1房，书房没做出来，看上去差点意思，因为公建化立面的要求不得设置凸窗和凸阳台，加上做不到专梯入户，没法把电梯厅那块面积纳入户内，使用率不算高。
优点是大公区，开放式厨房，LDK布局甚至还能整合书房进来作为开放的活动空间，家庭小聚，茶话会之类的生活场景都能适配，双套房也是现在大户型的标配，满足三代同堂的居住需求
252㎡户型 4+1房三卫
特点：这个户型是做的最可圈可点的。大方厅布局，东北/西南/东南/西北向，还是双套间，在196㎡的基础上拓展了门口的一个次卧，以及家政间，公区及主卧的尺度都有增加，两个套房都有步入式衣帽间，算是上个户型的pro版本。
328㎡户型 4+2房五卫
特点：大方厅布局，坐北朝南，加上阳台+设备平台赠送面积约6㎡，使用率可以达到80%左右！
这个户型直接就质变了，首先4梯两户，私梯入户，家政从另一个电梯厅入，有独立的佣人房，双套间，步入式玄关储物，超大尺度的公区圆桌区，早餐台，中西厨，居室全南向，一应俱全，没什么硬伤的顶豪户型，按照13.3万/㎡计算，要想有好的景观视野估计总价要在4800万以上了。
总结，中海把深湾玖序拿到手受限制特别多，并不算真正王炸开局盘，无论是价格策略上，还是精装品质上，中海都带着百分百的诚意。
如果追求极致性价比，只是想入一套深超总，可以买小户，低门槛撬动顶级圈层；其中252㎡是极具性价比的，户型设计也是最优的，有3000万预算就可以冲252㎡。
深超总唯一在售住宅，很可能是最后一个限价盘，且买且珍惜吧。
