光明新房指南
文摘
房产
2024-10-02 09:35
广东
然后前两天和朋友闲聊，说光明新盘最近打折厉害，各个项目都在卷，产品也卷价格也卷，个个名校，还动不动就打7折。于是好奇心上来了，就和团队一起去光明集中看了下盘，现在归纳总结一些个人感受因为离南山比较近，所以最先去的是中海时光镜。这也是目前整个光明城站板块卖得比较好的盘子。卖得好的主要原因是性价比，这盘子备案价是4.87万，但目前折扣已经打了百来万多，虽然是新城区的项目，但和老公明也差不多一个价了地铁是13号线的光明城站、学校是深实验的分校、商业主要靠未来的深铁TOD，这盘基本面还是挺能打的光明城站这边有7块宅地，时光镜是其中第六个项目。主要优点是便宜，户型过得去，通勤南山也比较方便；缺点是有点儿吵，边上高铁呼呼得过。我去之前就有听说，于是带了个分贝仪现场测了一下，结果是一层玻璃依然超标，如果是对噪音敏感的家庭，可能就得另寻他法然后就去了边上的中建观玥，这盘子应该是光明城站的最后一个项目，目前开了展厅但还没拿预售。之前网上关于这盘已经有蛮多信息了，主要就是什么新规项目，使用率100%什么的，相当勾引人，所以去之前还有点期待看了之后我觉得宣传得有点言过其实。其中最靓的是80平三房两卫的户型，雀食值回票价；但另一个主力户型89平就平平无奇了，比起旧规的项目有优势，但不多不过项目有深实验的分校，地铁是13号线的德雅路站，商业也能共享深铁TOD，基本面一样不错。再加上项目品质和装修在线，我个人认为也不必过于纠结新规旧规，最后还是要看价格来考虑值不值得因为中间跑去红花山吃了个高分菜馆，所以下午就先从老公明开始看，首先去的是特发学府朗园。这盘子之前号称低预算神盘，据说曾经一个月卖了100多套，所以去之前我也蛮好奇的项目位置很偏，一脚油门就去东莞了。它的最主要卖点是学校，有深外的分校，而且它是光明第一个开卷的盘子，当时大概总价200万出头，低首付20万就能上车，这俩原因导致它在第二季度卖爆了现在再看，项目竞争力就很小了，首先四大分校现在光明遍地都是，已经不是特发独有。其次价格，现在光明也遍地打骨折，光明城三房同样200来万，特发很难比得过俺们师傅说龙湖这个项目品质爆炸好，比润玺还好，一定要我去看，所以我就兴致勃勃得去了。结果正好碰上工程方维权，貌似龙湖已经欠了工程方好多钱没结了。工程方那边的老大哥是个实干派，直接拉人墙堵门，连展厅都不让进，所以俺们白跑一趟就走了最后的感想就是：哪怕你品质再好，要是看房碰上这种事，我也不敢买啊...所以也不怪这两天上面拼命救市，房子卖不掉，整个上下游产业链，光债务纠纷就够喝一壶了然后就掉转车头去了光明中心区板块，先看的满京华金硕。这盘子体量蛮大的，目前已经推出了两期。项目本身调性做的特别高，在加上有科学公园头排景观，算是光明区改善必看了。后面几期还有240多平的大户型会入市，也就是说，这是一个敢在光明做大平层的小区，定位由此可见一斑项目周围学校有深小和深外，对面是超大的科学公园和一大堆市政配套，位置在光明也蛮受认可。但可惜不靠13号线，所以接受南山外溢的能力弱，更适合来自光明本土和龙华的客群目前项目已有两期入市，户型挺复杂的，光样板间就做了七八个，但总体没啥特别亮眼的，我按顺序看完一遍之后就全忘了...其中二期也说是用新规做的，网传使用率巨巨巨巨高，恕我眼拙，看不出来桂语兰庭就在满京华后面，这是从去年一路留级到现在的上古盘。项目价格也是一路打折到现在，最开始是光明的价格，现在已经是坪山的价格了，它算是见证了23-24年来深圳房价的一路下行绿城这个开发商在江浙那边，天天做高品质的洋房，南北通大户型板楼等等；结果这次到了深圳，感觉就被污染了。像桂语兰庭这盘子就特别密，每一栋都是塔楼，而且外形特别敦实，外立面又比较灰，给我的第一眼观感蛮一般的不过项目内部公区品质很好，尤其花园在一众竞品里是最用心的。但高密度加上过多的公租房，导致这盘子始终是个刚需产品，我感觉更像是满京华的平替（但价格比起来也是真的便宜）这个项目号称光明版华润城，是个体量大几千套的巨无霸社区。去之前感觉就是一个光明版壹城中心，先入为主有点排斥，去了之后改观蛮大。可能是因为期望值低的原因，这个项目反而是这次给我惊喜感最强的项目挨着13号线月亮路站，有四大级别的分校，加上未来的商业综合体，各个基本面都挺能打的。目前主力在推的户型是108平四房，这个户型在竞品里比较少见，价格也够卷，算是错位竞争了缺点是这边刚刚开发，处于板块建设初期阶段，未来还有其他选择。而同样在13号线上的光明城板块，现在已经接近尾声了，目前中海中建作为板块最后的住宅，踩到的入手时机会更好一些。润宏城/光明城板块，这俩都在13号线上接受南山刚需外溢，是同客群的竞品，可以互相对比看看目前光明其实在卖的盘子还挺多的，主流项目总价250+可以买三房，350+可以买四房，算是新房里面折扣打得最狠的片区。它目前同价位的竞品已经是松岗/坪山这些地方了，如果和同级地段如沙井/观澜/龙岗中心城等比，光明目前便宜20%以上，性价比还挺明显但对整个光明的看法，我一直以来都比较一致。这个地方更适合长期持有，短期内是更偏自住的选择。俺在两年前对光明各个板块就简单描述过，目前看依然大差不离，大家感兴趣也可以戳进去回顾：
差不多就这些，关于具体个盘，以及刚需选盘策略的话题，如果有机会后面再写
