老破小的破局之路
文摘
房产
2024-06-28 07:50
广东
我日常接触到的置换客户，如果最后房子卖不掉，通常原因只有两个。一是心态太高，不愿意降价；二是房子难卖，降价了也没人关注。这里说的房子难卖有很多种可能，其中又以老破小最为常见这两年老破小的处境变差了很多，因为在楼市下行期，自住刚需就是买房群体里的绝对主流，占比可能超过9成。而有居住需求的买房，对老破小的接受程度是很低的，可能有些家庭可以接受老，接受破，但肯定没法接受小。大家都是一家三口起步，四五十平的房子真没法住我在年初曾做过一个统计：60平以下的二手房成交占比，已经从十年前的30%降到了现在的24%；一房户型成交占比，从十年前的22%降到了现在的14%，这下滑幅度可说是非常明显。所以现在老破小难卖，背后其实是购房需求的变迁，这个趋势在很长一段时间内都难以改变但如果你是老破小业主，也不用过于悲观，还是有破局之路的。比如最近两个月，深圳老破小大军里，突然冒出来了两个妖盘，不仅成交量绝绝子，甚至在整体降价的大环境下，这两盘还有小几十万的涨幅。它们分别是车公庙的财富广场，以及龙华的苹果园据不完全统计，最近两个月财富广场成交了30套以上，苹果园成交了35套左右，而且价格都有小涨。比如财富广场最活跃的48平户型，3月份成交在360万左右，最近已经站到了400万以上财富广场异军突起的原因是学位。5月10日，福田区教育发布文件，农林片区深外小学正式转公立，在其对口学区范围内，财富广场是唯一一个以小户型为主的社区另一个妖盘是苹果园，其最活跃的41平户型，3月份成交在180万左右，现在也已经卖到210万了苹果园的高光同样因为学位。5月11日，龙华区教育发布文件，新建的深中龙华分校落址在民治街道，新的学区划分方案里，苹果园是上车门槛最低的小区所以老破小的破局之匙，已经很明显了，就是学位。在自住刚需不接受，投资买家退潮的大环境下，老破小乃至于所有小户型，最大的卖点就是学位。如果小户型带点好学位的话，流通性就能好很多，如果碰上天降名校的，甚至还能逆市涨价可能有人会觉得是这是个例，于是我顺道把我手头的今年二手房成交案例里，所有一房小户型做了个统计，其中流通性最好的前20名如下：这表应该也挺明显了，其实现在的小户型二手房，主要卖的就是学位。这里我要说明一点，我并不鼓吹学区房，常关注我的老粉也都知道，我一直都不建议买纯学位房，也不建议买老破小。但是，如果你基于各种原因一定要买老破小的话，那学校应该是你要考虑的重中之重
