之前写了龙华和龙岗的新盘踩盘记录：
龙华买房有哪些选择？
这次终于来得及更新福田的。其实福田的新盘一直很少，今年到目前为止，只有三个新项目入市，其中一个还当天就日光了（海德园）。所以如果大家有关注的话，应该不难发现，其实现在能买的福田新房，其实比去年选择还更少了所以，前两天和团队一起暴走福田踩盘。现在归纳总结一些个人感受![]()
最先去的是中洲湾迎海，这也是福田今年卖房最多的项目。二期总共推出住宅560套，到目前为止网签+认购336套，刚好去化6成这盘子给人第一印象是展示面挺好，好到甚至可以说是颇有心机了。比如说：
1、展厅是异地的，有270°的高层全海景，然后住宅的卖点也是海景，但各种宣传资料里放的却是展厅的海景，实际住宅海景和展厅差远了
2、从展厅到实体样板间，有专门的接驳车走地下通道直达，为啥走地下？因为在地面，这路上恰恰好就是城中村，走地下就是不想让你看到...二期项目被诟病最多的就是得房率太低，但我觉得被展示面隐藏起来的环境和交通问题更加无解。面对这巨大的负面，开发商选择靠700多万起步的低总价去解决，低价房源确实性价比还可以，但现在基本也卖得七七八八了，剩下的房源就有点鸡肋的意思如果意向是这边，南山版的中洲湾——卓越九珑，同片区的二手次新——绿景红树湾壹号，这俩竞品也可以作为参照组去对比然后就到了金地环湾城。这个项目主打品质，在全城降价的大环境下一直不打折，一口咬定俺们高端住宅就值这个价，从这一点看也算是有骨气了项目的调性也确实做得高端，云端会所、空中连桥、绿地公园、金地总部、嘉佩乐酒店等等一大堆概念，看效果图还是相当唬人的。再细节一点比如说，这盘子栋数命名都是T3、T4、T5、T6，给人一种想对标深圳湾一号的既视感...但看目前工地的形态真就八字没一撇，具体落地的效果谁也不好说。如果真能还原效果图，金地卖高溢价是情有可原甚至物超所值的，但究竟能不能，目前来看还要打个问号所以这盘子现在去化速度也下来了。环湾城总共推出两批住宅共805套，到目前为止网签+认购373套，去化率46.3%，剩余的货量依然不少。我个人挺喜欢这盘子的，但是总感觉偏贵，后面打折概率不低...车一路往东就开到了石厦，这边目前在卖的一个盘子是新天石厦铭苑前面的中洲金地展示面做得都不错，这盘子就做得很差了。楼盘展厅就在实体楼下，面积就和两个中介门店差不多大，装修简陋，销售也是佛系上班不想开单的样子，没什么热情，总之第一感受非常普通其实仔细想想，展厅大不大、装修好不好、销售热不热情这些东西，在你买房后实际居住or二手放卖的时候，都是屁用没有。虽然感受偏差，但也不用过于在意这些回到项目本身，虽然是新盘，但品质做工各方面都比较粗糙。优点在于：1、得房率还可以，在新房里是为数不多可以不睡飘窗的房子2、现楼交付，买了就马上能办证入住，节省下过渡期，还能用一些金融手段降低月供这盘适合只想要新房，且还要初中学位的买家。因为目前新房项目普遍学位一般，带个好学位的都卖不了几天，海德园日光就不说了，哪怕是蛇口的四海臻邸，顶着一大堆硬伤现在也都清盘了。剩下的项目里，如果要买南山福田，1000万以下也只有这个标的可选再往东进了皇岗水围，这里有个承翰湾尚国际。这项目分两个地块，互相不连通，一个叫庭玺，做了119-175平的重大户型；一个叫骏玺，供应78-85平的两房户型这项目请了设计师程绍正韬来做定案。我发现，凡是请程绍正韬的项目，盘子本身基本都逼格拉满，尊贵奢华漂亮；但所在地段往往尴尴尬尬，周边环境和群众认可度都一般。再加上做项目成本高，往往卖价也会高于市场价，所以最后就显得性价比薄弱深圳买家大部分还是更看重地段和性价比，所以这些项目基本都不太好卖。比如当年的盛合天宸、晗山悦海、富通九曜等等，承翰湾尚也是这么一个情况这项目比较适合看中小区和装修品质，不太在乎地段和保值增值的客群，对大多数人来说应该是不合适的京基宸悦府，今年5月11日取证，总共推出住宅131套，目前网签+认购18套，去化率13.74%从来没想到，一个福田的新盘会卖这么惨。开盘三个月，居然只卖了18套，平均5天卖一套，按这速度，还要一年半才能卖完，这还是多亏了总供应少的缘故项目没什么亮点但缺点一堆，比如超高的回迁占比、周围破旧的环境和交通、福田倒数的学位等等。其实有缺点是无所谓的，完全可以通过降价来弥补，但盘子本身卖得还不便宜，目前总价800多接近900万，实在谈不上什么性价比位置在景田南，靠近未来的香蜜湖金融街，地段很不错。目前还是施工状态，户型未知，价格未知，俺们开车路过转了一下，看进度今年肯定没戏，快的话明年可能可以，保持关注位置在安托山，和日光的海德园仅200米的路程，共享学位和配套。目前状态非常前期，案名未知，户型未知，价格估计比海德园贵。俺们也是开车路过转了一下，感觉今年明年似乎都没啥开盘可能性工地偶尔会开动一下，但三天打鱼两天晒网，不像是想建的样子。更像是动给银行看，方便开发商去要贷款的...大家也能感觉出来，福田新房选择很少，差不多就上面这些。最后打个广告，俺们平台有个金牌买房顾问欧师傅，对各个片区尤其新盘非常了解，真诚靠谱，为人和善。大家如果对上面这些项目有其他问题，或者其他信息想要了解，找他![]()
另外我新拉了个深圳买房攻略群，想要入群交流的话，也可以找他拉进去![]()
