深圳买房需求的变化
文摘
房产
2024-10-27 17:25
广东
现在，房地产的基本面数据，和以前不太一样了。2024年，我们国家户均拥有住房套数1.1套，人均居住面积38.6平。这俩数字都已经接近或者达到了欧美发达国家的水平所以，很多人认为“房地产过剩”，认为房地产的时代已经结束了但作为一线从业者，我每天接触到的买房卖房客户也算挺多了——大家都不认为自己实现了“住房自由”，也不认为自己在住房上享有幸福感。统计数据和现实体感之间，存在巨大的割裂大城市和小城市的住房情况就是迥然不同的。比如很多小城市都有“鬼城”，偌大几千户的小区只有几十个家庭住；而在大城市鬼城就别想了，哪怕是一个大通间，都有二房东想租下来做隔断一线城市就更离谱了，比如说深圳。我们国家人均居住面积38.6平，但深圳的人均居住面积只有21平（这还是建面，没算公摊）深圳人均21平只是一个表面的数字，实际上同样的居住面积，居住质量也存在着巨大的分化。因为我们还有大量的“楼梯房”、“老破旧”、“独栋塔楼”等产品，这些房子的居住体验也非常差深圳目前存在两种主流购房需求，一是首套刚需上车，二是置换or二套家庭，谋求居住改善。在过去，大多数人都是买个小房子先上车的，后面再慢慢置换，但现在，这个形势也在发生变化原因一，是房价比以前贵了不少，同时对未来房价还能否大涨，很多人都没有信心。如果房子本身不能再造富，那先买房过渡就失去了意义，不如直接一步到位原因二，是人才房和安居房的大量井喷。这一类政策福利住房，绝大部分供应的都是一房or两房，它们分流了一部分过渡型商品房的需求原因三，是房企也意识到了这个问题，新房普遍只做三房以上的居家户型。如果一定要买过渡性的商品房，那买家只能去二手市场上找，而二手房的卖相和性价比，这几年面对新房的竞争，都比较难打动人所以说“房地产过剩”，对也不对
我们国家整体是“房地产过剩”的，但一线城市依然供应严重不足
我们居住整体是“不缺房子”的，但仅仅是“有得住”，而不是“住得好”未来很长一段时间内，深圳的商品房购房需求，会渐渐得往居家户型转移，过渡型商品房的市占也会一路下滑。深圳以前的人均置换周期是6-8年，这个数字后面可能也会变得更长但这也意味着购房的门槛会更高，如果预算有限，选择一步到位，那必然会舍弃地段/配套/通勤等等东西。如何利用有限的资源，提供更多的居住配套？如何优化交通/产业条件满足通勤？这可能是深圳国土规划里，现在最需要考虑的问题
