罗湖遭遇滑铁卢
文摘
房产
2024-07-23 07:55
广东
早几年，楼市一路向西的时候，罗湖没落的说法就已经尘嚣甚上。后来大家都知道，楼市泡沫破碎，西部领跌，但就算如此，现在表现更为坚挺和宜居的，也是以福田为代表的中轴，罗湖依然不是主角曾经的老大哥面临这种囧境，有很多方面的原因。最主要是因为发展太早，一来当时没有完整的规划建设概念，导致城区建设非常杂乱不合理；二来绝大多数土地在当时就被用掉了，如今缺乏净地规划和发展空间
这个问题显然也早被注意到了，那么怎么解决？针对问题一，我们的解决办法是大批量得进行城市更新，其中最著名的就是蔡屋围旧改；针对问题二，罗湖也拿出了改造难度相对低的笋岗-清水河片区，开启了罗湖北的总部新城规划罗湖的这俩概念，如果对标南山，就相当于白石洲和前海；如果对标福田，就相当于大金沙和香蜜湖金融街。简而言之就是命脉所在，代表未来，全村最后的希望，全区最靓的仔7月19日，蔡屋围旧改第一发住宅产品，京基华樾取预售，上个周末开盘连卖三天，目前官方发喜报不敢带数据，销售反馈只卖了二三十套，去化率不到10%6月27日，笋岗片区凌云华府项目取预售，到目前为止开盘近一个月，目前官网备案+已签认购书共24套，去化率仅仅6.35%罗湖以前新房卖得也不好，就算是万众打新的2021年，罗湖的新房也没有被抢——但那是因为贵。当年卖的缙山府、翠园华府、御龙天地，个个都是均价八九万，同期的前海也才卖10万而这次，京基华樾开盘87*98折，均价6.6万；凌云华府开盘89折，均价6.4万，这价格和龙华最热门的北站片区相同，够有诚意了吧？但是同期开盘的北站中洲二期目前去化272套，比两盘加起来去化的5倍还要多如果按照正常逻辑往后写，这里应该列一下罗湖的GDP和平均房价，目前这两项数据均不如龙华，进而得出罗湖确实落寞了的结论。于是所谓旧改和总部新城，自然也没什么用但我向来不喜欢做这种浮于表面的对比。如果换个角度想，这俩盘子都在罗湖最西侧，紧邻福田，即便不讨论各自的概念和未来发展，它们单单作为一个通勤福中20分钟的睡城社区，目前卖6万也并不弱于龙华（通勤时间上还更优一些）再换个角度想，罗湖区目前二手住宅成交量仅次于龙岗福田，本区其实有相当不少的地缘买家在支撑，就算旧改和总部新城概念再怎么破产，仅仅只作为一个本土自住的项目，也不应该有这么惨的去化所以，我认为它们卖得奇差无比的原因，更多得归咎于产品力。比如京基华樾极高的回迁占比、高梯户比的设计、60多层的超高层；比如凌云华府和保障房写字楼共享的社区、泥岗路的噪音、小到忽略不计的园林等等。这些因素才是买家看不上的根本原因想说的说完了，最后可能还是要收个尾。虽然我把产品力拿出来批判了一番，但还需正视的一点是：罗湖作为旧改大户，受限于旧改的操作难度和利润保证，其未来的住宅供应，恐怕还是避免不了以上一大堆毛病，这不是单单卖得差就可以倒逼开发商解决的这么一来，虽然我们把锅甩给了产品力，但产品力差的根本，还是来源于区域本身的桎梏。老城区改造，在全世界都是个老大难的问题，我们如果做不好，其实也本在意料之中
