2024年以来，总价300万以内的成交一直在稳步上升；2022年-2024年，300万左右的成交量涨幅更是达到了18%
这意味着，朝阳的刚性购房需求依然很大
2024年1-8月朝阳区成交总价区间数据：
但300万左右的刚需买房人，在朝阳能选的标的非常有限，其中最受关注的莫过于这些老破小了，因为总价低，颇受青睐
很大一部分刚需买房人也都问过我们几乎一样的问题：朝阳XX小区的老破小是否值得入手？
老破小在北京一直以来便有着独立行情，但同时也颇具争议
在上一轮北京楼市爆发期，老破小涨幅惊人，尤其是一些有学区属性的小区
但朝阳跟海淀还不一样，朝阳的学区属性相对更弱，买房人需要更看重板块价值、产品价值，及职、住的平衡性
在这一轮房价普跌的洪流当中，朝阳领跌东西海三区，而跌幅最凶的当属老破小
在小区跌幅TOP50榜单中，跌幅超过20%的小区，朝阳多达20多个
跌幅排名前十的小区中就有9个是房龄超过25年以上的老破小
最高跌幅高达约28.84%
花家地西里一区，房龄30年的老小区，同户型的南北两居室，24年6月成交总价310万，而22年7月成交总价440万
降了130万，跌幅高达29.55%
02.老破小，住得不好！
有人说，对于刚需来说，这倒是一件好事，价格降了，上车门槛更低了
虽然老破小门槛低、压力小、地段配套优质等优势无可厚非
但对于真正想要住的刚需家庭来说，存在的问题也确实非常多
居住环境堪忧：
没有电梯、小区破败，物业管理水平很低甚至没有物业，很多老破小，也没有安保这类的服务人员
那么这种条件下的小区，居住环境和体验感可想而知
居住体验扎心：
老破小几乎都是上世纪八九十年代的房子，小区内部道路根本就不会考虑到私家车停车的问题
跨越世纪的大量老破小们，不仅小区内停车困难，甚至小区外都难寻一席之地
且很多老小区内还有大量的群租房，不仅人口密度大，流动性也大
一套房连最基本的居住价值都无法保证，又何谈其他附加价值呢？
后期置换难上加难：
即使现在有幸捡漏了一套还不错的老破小，那么若干年后，随着家庭人员的增加或者居住需求的改变，需要通过出手这套老破小来改善
届时，原本就是老破小的小区会因为楼龄越来越老、贷款办理困难等，出手难度越来越大，若还没有学区加持，房价下探更是深不见底
03.除了老破小，还有什么选择？
1）楼龄20年以内的次新小户型：
朝阳的望京、新北苑、双井、朝青、大望路、百子湾等热门板块次新小区一居室或一改二小户型，可以作为重点考虑对象
这类房子自住较舒服，流通性也不错，租金收益也尚可，且小户型总价也不高
其次，东坝，常营等板块，有不少近几年交付的小区，楼龄新，整体居住体验感也很好，且都有地铁加持，交通也非常便利
如顺义某盘，15号线地铁盘、超高赠送面积，单价3万左右，同样的300万，可以在顺义买一套三居室新房
刚需买房实属不易，供应量大，选择范围太广，一不小心就踩大坑
投资客户入手老破小，还可以一边收租，一边搏一搏拆迁，即使投资失败，也不至于伤及根本
但普通刚需家庭，没有试错机会
购房需求千人千面，如果不买老破小，刚需家庭又该如何抉择？
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